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深圳二手房新政出台

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今天中午,深圳住建局发布通知,出台了二手房成交参考价格机制。


住建局网站同时附了政策解读:


一、建立二手住房成交参考价格发布机制的主要目的?


建立二手住房成交参考价格发布机制,是落实房子是用来住的、不是用来炒的定位,促进二手住房市场信息透明,理性交易的重要举措。



二、如何发布二手住房成交参考价格?


二手住房成交参考价格,由深圳市房地产和城市建设发展研究中心定期在深圳市住房和建设局官方网站、微信公众号和深圳市房地产信息平台等网络平台发布。



三、二手住房成交参考价格是如何形成的?


深圳市房地产和城市建设发展研究中心在调查分析基础上,以二手住房网签价格为基础,参考周边一手住房价格,综合形成全市住宅小区二手住房成交参考价格,并按照市域全覆盖、区域网格化原则,以住宅小区为区域网格单元,发布全市3595个住宅小区二手住房成交参考价格。



四、二手住房成交参考价格有什么作用?


发布二手住房成交参考价格有利于加大二手住房交易信息公开力度,引导市场理性交易,引导房地产经纪机构合理发布挂牌价格,引导商业银行合理发放二手住房贷款,防控个人住房信贷风险,稳定市场预期。



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住建局同时发布了深圳3595个小区的成交参考价格表。


这个表里的参考价,让很多人有了回到19年甚至18年的错觉。


举例,福田保税区片区的楼盘,成交参考价在7-9万。


实际挂盘价在9-12万,成交价普遍在10万以上。


名校学位房的差异就更大了,比如华强北片区,成交参考价在8-13万之间,最高的金茂礼都12万5了。


实际该片区挂盘价都在15万以上,金茂礼都高达20多万。


更不用说11万6的半岛城邦三期


13万2的恒裕二期了。


还有均价8万多的宝中。


有人开玩笑说,要拿着这份表格找住建局,让住建局按表中的价格给解决一套房子。


大家都明白,这份表格中的成交价已经是历史,拿过往的价格来定格现在,显然是在刻舟求剑,业主当然不会按照住建局的参考价来卖房子。


业主不会降价,住建局发布这份成交参考价的意义又在哪里?


意义在政策解读的第四条:



四、二手住房成交参考价格有什么作用?


发布二手住房成交参考价格有利于加大二手住房交易信息公开力度,引导市场理性交易,引导房地产经纪机构合理发布挂牌价格,引导商业银行合理发放二手住房贷款,防控个人住房信贷风险,稳定市场预期。



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先说下近期的深圳市场。


12月份下旬到1月底,深圳楼市又迎来了一波意外跳涨,这次跳涨的代表片区有香蜜湖,百花和华强的学位房,还有东部的一些高品质楼盘。


美其名曰是洼地补涨,实际上深圳现在哪里还有洼地,到处都是高处不胜寒,大家只是在互相比贵罢了。


深圳湾涨到25万了,香蜜湖凭什么才18万,涨!


南山初中单学位都18万了,百花双学位凭什么才18万,涨!


举个例子,有个粉丝告诉我,1月15号,他有个朋友1450万买了套百花80多平的两房,四天后他去看同户型,最低挂盘价已经1700万了。


不要说百花这样的顶级名校双学位,连福外单学位的小户型景尚雅苑,都敢报到18万一平了。


人有多大胆,地有多大产。如果景尚雅苑这类非顶级单学位的18万都能砸实,宝中和前海的14万是不是又低了,继续补涨!


深圳楼市就这样陷入了无穷无尽的“洼地补涨”中,看不到尽头,也看不到解决的方案。


可以说,不管是715调控,还是调控后大量推倒挂新盘,都没能控住二手房价,深楼市在蓄势横盘三个月后,又开始发力上冲。


这一次的上涨已经持续了一年半,无穷无尽,看不到结束的迹象。深圳已不是遍地10万+,而是越来越多的楼盘冲进了20万+,年后又是传统的小阳春,如果年后再涨一波,简直让人不寒而栗。


北京、上海、杭州都在出台调控政策,尤其是北京,楼市还没怎么动就往死里打压,中央层面已经做了表率,涨个没完没了的深圳肯定不能视而不见,必须有所行动。



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继续调控该怎么调?前几天我也在思考这个问题。


1、买房资格:落户买房已堵死,离婚买房堵死,婚票买房也基本堵死,只剩下本地人单身一套,家庭两套,总不能家庭两套改一套吧。


2、首付:首套非首贷五成,二套七成甚至八成,已经非常高了,再高就全款了。


3、税费:不满五年的普通住宅均征收5.3%的差额税,非普满不满五年都征差额税,再加上个税和契税,交易税费已将近10个点,税费已经很沉重了。


4、限售:三年,再改五年没有意义。


调控进入了深水区,该出的招数都出了,以前有效,现在无效,怎么办?


当时我认为还有两个方案可以出。


一是出房产税,持有阶段收重税。


这个方案最为釜底抽薪,一招致命,不过一是立法需要时间,二是出房产税相当于挥刀自宫,不到万不得已谁也不愿先出。



二是调整首套首贷的首付比例,三成改五成。


不客气地说,深圳房价就是靠置换一层层顶上去的,没有第一套房子带来的增值,鲜少有人上来就能买千把两千万的房子,提高首套首贷的成数,能有效地卡住上涨的源头。


然而,这又涉及到保护刚需的伪命题,提高首套首贷成数,很容易遭遇舆论的问责。


这两个方案当时我都认为不可行,因为这两项决策都需要巨大的勇气。


没想到,深圳政府还是赶在年前出手了,用的还是提高首付成数的路子,只是换了方式,给深圳3000多个住宅小区定了一个成交参考价,这个策略表面没有意义实则相当高明。



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制定成交参考价,对降二手房价可以说毫无意义,但如果换个角度呢?所有二手房,不管实际成交价是多少,都只能按成交参考价来贷款。


举个例子:


福田某盘实际成交价1000万,成交参考价800万,首付五成,原本可以贷500万,首付准备500万即可,新政后只能贷400万,首付就要准备出600万,如果筹不出这100万,就只能放弃或者买总价更低的房子。


需求被迫减少了。


新政的几个高明之处:


1、不管是首套首贷,首套非首贷,还是二套,首付成数全部变相提高,购买难度全面加大,但新政中一个提高首付的字眼也没有;


2、全款抵押,老司机的最爱,原本可以做到变相三成首付,现在变成了五成首付或者更高,对投资客来说,属于不可承受之重;


3、最高明的是,这三千多个楼盘的参考价,福田、罗湖、龙岗、盐田更接近实际成交价,南山、宝安和学位房的参考价远低于实际成交价。


很明显这是针对涨幅过快,炒作严重的楼盘量身定做的价格体系,想买网红盘,可以,多出首付少用杠杆。


以半三为例,成交价已经25万,参考价11万6只有成交价的不到一半,就按一半来计算,新政后如果要买一套总价4000万的半三,银行评估价只有2000万。


三成首付名额,只能贷1400万,实出首付2600万,相当于首付6.5成;


五成首付名额,只能贷1000万,实出首付3000万,相当于7.5成;


七成首付名额,直能贷600万,实出首付3400万,相当于8.5成。


恒二就更不用说了,三成首付名额也要接近全款付了。


而涨幅慢的中部和东部,成交参考价明显友好很多,与挂盘价更加接近,首套首贷即使不能贷足七成,也能贷足五成或六成,有利于刚需上车,同时也鼓励刚需购买中部和东部,缩小东西部的两极分化。



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这个政策,通过发布一个表面看毫无意义的成交参考价,不提调控,也只字不提提高首付成数,拉平东西价差和控制全款抵押,实际却是一揽子解决这些问题。


出台这个政策,说明政府内部还是有高人的。


最后,说说新政会带来的影响。


首先要看能落实的程度,如果落不到实处,一切都是白搭,如果银行能全面配合落实到位,影响力会非常大。


买方:年后会有相当一部分买家,基于首付大大提高,加上对新政的期待,陷入观望情绪,或者转而去买东部,有效需求会被迫减少;


卖方:不出意外,仍然坚定的一分不降,赌深圳永远涨。


最终的结果仍是博弈,买家与卖家的博弈,政府是站在买家一方的,却不得不通过提高买家首付和交易成本的方式,试图让卖家让步。


最终谁能赢,我不想做出预测,因为预测深圳房价的都被打脸了。


最后,还是衷心希望新政能落实到位,年后的深圳楼市能进入一个相对稳定长久的横盘期。


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