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深圳二手房房价对半砍?

深圳楼市又又又出了一个大招:


建立二手住房成交参考价格发布机制。


就是说,深圳会给全市的住宅小区(共计3595个)二手住房成交发布制定一个参考价格,定期发布。


随后官方发布了对于此次政策的解读:


建立二手住房成交参考价格发布机制的主要目的?


建立二手住房成交参考价格发布机制,是落实房子是用来住的、不是用来炒的定位,促进二手住房市场信息透明,理性交易的重要举措。


如何发布二手住房成交参考价格?


二手住房成交参考价格,由深圳市房地产和城市建设发展研究中心定期在深圳市住房和建设局官方网站、微信公众号和深圳市房地产信息平台等网络平台发布。


二手住房成交参考价格是如何形成的?


深圳市房地产和城市建设发展研究中心在调查分析基础上,以二手住房网签价格为基础,参考周边一手住房价格,综合形成全市住宅小区二手住房成交参考价格,并按照市域全覆盖、区域网格化原则,以住宅小区为区域网格单元,发布全市3595个住宅小区二手住房成交参考价格。


二手住房成交参考价格有什么作用?


发布二手住房成交参考价格有利于加大二手住房交易信息公开力度,引导市场理性交易,引导房地产经纪机构合理发布挂牌价格,引导商业银行合理发放二手住房贷款,防控个人住房信贷风险,稳定市场预期。



1


根据官方的意思,建立二手住房成交参考价格发布机制,


主要是为了「促进二手住房市场信息透明」和「理性交易」。


能不能「促进二手住房市场信息透明」,这点不予置评,


反正从几个典型小区来看,文件公布的参考价,跟市场价是有点出入的。


比如,二手房挂牌价已经超过18万的华润城,现在公布的二手房参考价是13万:


相当于一下子打了七折。


均价28万+的恒裕滨城二期,参考价也是…13万。


好家伙,直接对半砍。


所以,文件的关键在于这个「引导市场理性交易」。


也就是,这个官方公布的“参考价”,


只是用于卖家参考参考,还是强制执行?


如果是前者,我觉得没有必要专门搞一个机制出来,


所以强制执行的可能性比较大。



2


那么,假如真的强制执行,会带来哪些影响?


首先,肯定强制不到业主头上。


业主想卖什么价卖什么价,反正只要卖得出去就行...


所以“引导房地产经纪机构合理发布挂牌价格”,其实也是作用不大的。


带来的结果,也很容易想象:


一套房,你从xx APP上看到的报价是500万,


兴高采烈去看房,结果卖家说:


不好意思,500万是为了配合平台展示。


实价700万,少一分不卖。


但,


如果作用的主体是银行,“引导商业银行合理发放二手住房贷款”,


那影响就比较大了。


杠杆的大小,直接影响房价的涨幅。


举个例子。


假设,一套房市场价700万,


按照正常首房首贷,可以贷款490万,加上税费交易费(按40万计),首期款差不多在250万左右。


这个时候,即使房价涨50万,买家的首付也只是多出15万,


剩下的35万放在按揭贷款里,每月月供多个千把块,压力不大。


如此,房价涨起来就比较顺。


但如果官方给出的“参考价”是500万,银行贷款7成,只有350万,


加上税费交易费(按40万计),首期款就要:


700万-350万+40万=390万


这一下子就多出140万的首期款压力。


这时候,如果房价再涨50万,只要官方参考价不变,这部分钱就无法贷款,


那这50万,还是要加在首期款里...


同样是一套700万的房涨到750万,


按照正常市场价成交,买家的首期款只是从250万涨到265万;


而按照“官方参考价”,买家的首期款,要从390万涨到450万!


如此一来,能负担得起的买家数量必然骤减,


需求减少,价格自然就很难涨上去。



3


总结:


相比北京,深圳楼市的金融是比较宽松的。


也就是,杠杆更高。


如果深圳这次真能下决定,压住二手房银行贷款的评估价,


那就真打在楼市的七寸上了。


属于绝对会有效的调控措施。


只要杠杆加不上去,房价就很难涨得顺畅,


只能一点一点艰难地爬升。


甚至有可能,以前涨得比较夸张的,还会回调一点下来。


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