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人口问题对中国的楼市影响有多大?

最近很多媒体热炒人口问题,大有人口不行,楼市马上就不行的感觉,2021年房贷计算器小编本来不想就这个选题写文章,因为不值一驳。


但是咨询我的朋友实在太多了,我无法一一作答,索性提笔行文,写成了这篇文章。全文精彩绝伦,引经据典,请您耐心阅读并转发亲友,非常感谢。


房地产界有句话,短期看政策,中期看土地,长期看人口。


人口影响的是长期趋势,是几十年后的事,对于指导今年是否要买房没有意义。具体怎么理解?

 

别急,我们下面来分析一下,先说说生命周期的概念。


大部分人会在毕业3-5年内结婚,大概在32岁左右买人生的第一套房子。买了房生了娃娃,便对教育产生了需求,孩子成了家里消费的主力军。

 

到了41岁左右,收入几乎达到了巅峰状态,当然消费支出也跟着来到了巅峰。很多人会在这个时候,置换一套品质更好的房子和车子,成为油腻且富有的中年人。

 

到55岁附近,子女开始独立生活,汽车、房子等大件也都买过了。之后消费开始逐渐下降,转变为对度假、医疗、养老等需求。

 

这些大概是一个人生命周期里各个阶段的消费需求。

 

当这个人群是数以亿计的时候,就会形成一个巨大的共振。利用这个共振,我们用生命周期加上人口数量曲线分析,就会形成对未来房价的预测,从而制定相应的投资策略。


这是中国从建国以来的人口出生数据。


60年代后中国第一次也是最大的一次的婴儿潮,发生在1963年到1970年左右。

 

第二次的婴儿潮,发生在1985年至1989年,也就是85后,正好是60后的孩儿们。

 

结合上面讲到的生命周期:

 

32岁买第一套房,41岁要买第二套房。

 

再配合人口曲线图来推算,就能得出一个结论:

 

第一波婴儿潮后,中国会有一个房地产牛市,而且是第一次出现的大牛市。

 

时间是2004年到2011年,刚好是1963年到1970年出生的人买二套房(41岁买第二套房)

 

这是两亿多人形成的需求共振,能量是非常大的。就像地震一样,越大的板块运动,震级也就越强。

 

我们再根据第二次婴儿潮来推算:

 

第二次的牛市就是2016年—2021年,这是1985-1989年出生的人的第一套房子。(31岁买第一套房)

 

下面我们再看今年国家公布的人口数据,从新出生人口坍塌的年份开始推算楼市大概什么时候需求萎缩,价格出现慢涨,低速增长。


最近国家公布2020年出生人数为1000万多一点,而过去20年平均出生人口都能维持在1500万左右,2020年是突然坍塌的一年,假设明年出生人口仍不会有好转,那就从2020年算起,大概什么时候房产的需求会明显下降呢?(31岁买人生第一套房)


大概是2051年之后


2021年房贷计算器小编换言之,中国楼市要真正迎来低速增长要在2051年之后才会出现。这也是我为什么经常说中国的房价还能再涨三十年的原因。(不包括内陆县城)


按发达国家的历史,楼市低速增长之后,还有近30年的平稳增长才会真正陷入长期阴跌的局面。也就是,中国楼市的实质性下跌,就连放开限购限贷的刺激都无法挽回的下跌出现在2081年左右。


是,那时房价可能会跌,只不过是从今天的3万一平方,涨到了10万,然后跌回8万,7万,绝对跌不到3万以下,因为有通货膨胀在。


中国人是一个非常奇怪的民族,讨论内卷化、自己买不起房的时候,他们希望人口少些,最好死掉一批人,减少竞争,企求自己可以分到一些资源。


讨论到房价还能不能涨的时候,他们又担心人口少了,房价以后没潜力,希望大家多生。


60年代,连米都找不到,人们担心人口膨胀,社会负担不起,现在国家发展起来了,负担得起了,这些人反而担心没钱养孩子,真是奇怪。


实际上,这些都是心态的问题,人口问题是宏观因素,几十年后才会影响楼市,现在就忧心忡忡未免为时过早。


别说人口下降,即使中国的GDP增速也是下降的,这么说,是不是就应该悲观地认为中国的经济没有未来了?


中国GDP一年100万亿,增长5%,就是5万亿,5年就是25万亿,换算成美元就是4-5万亿美元左右。


2020年世界GDP排名第三的国家是日本,4.9万亿美元,换言之,中国5年光是增长量就相当于一个日本的体量,够吓人的。


同样道理


中国每年生1000万,即使出生率下降,10-13年就能增加一个亿的年轻人。超过1个亿总人口的国家可以排名世界人口大国,2019年人口第十名的国家是菲律宾,总人口是9800万人。


有什么好担心的,哪怕出生率下降了,十来年后又多1个亿,先不说增长量,就是现在这14亿之中的年轻人有一半的来沿海城市,房价都可以翻倍。


以上是一个非常有价值的全景数据,中国房地产1998年到现在的整体情况都尽在此表,从数据可知,现在仍未见到全国销售面积有下降的迹象,即使2020年疫情期间,销售面积还是增长2.6%,达到17.6万亿平方米。


14亿人口的中国,还没结束城市化,房价远远没有涨到头,什么时候销售面积萎缩到每年8万亿,5万亿,那房地产就算退出历史舞台了,这个时间点可能出现在2081年前后。


年轻人,不要以为国家调控就以为房价不会涨了,那是高中文科生的思维水平,因为真相是:只要国家还如临大敌一样,到处堵漏,想摁住楼市,房价都会继续涨。哪天全部放开,大家都不买,这楼市才算完了。


所以,普通人家千万不要跟市场赌气,说什么坚决不买房的负气说话,因为房价上涨可能横跨你整个人生,你根本等不到它彻底衰退的那一刻。


其实,2021年房贷计算器小编真的想跟那些媒体说:求求你们别炒人口问题了,那是几十年后的事。你们还早点买房吧。


下面,直接上全文结论:


1、沿海城市的房价远远没有涨到顶,以后大部分年轻人都要到这里谋生。


2、五大城市群的房价是最有潜力的,并且是联动一起涨的。(如长江一体化城市群,粤港澳大湾区等)


3、内陆县城的房价没希望了,棚改结束之后,再迎来人口调整,双重打击,不要再在老家县城买房了,那是没有未来的。


4、楼市的周期可能比我们寿命还长,我们有生之年可能见不到它彻底崩盘的一刻,现在该买还是买,别想着大跌捡便宜。


5、多生几个孩子吧。别像海淀妈妈那样矫情,5万月薪还抱怨没钱给孩子报读培训班,养不起孩子。虽知贵有贵养,穷有穷养,农民工月薪5000一样养大三个孩子,不是吗?


你上班付出了时间和努力,公司就发工资给你,你花时间布局投资,所以过了几年就能赚到钱,因此某种意义来讲,财富的本质就是时间。


所以,生孩子约等于延长你的寿命,延长家族、国家的上升周期,孩子就是财富,多子才多福。


最后,2021年房贷计算器小编祝大家新年快乐,万事如意。


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