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2021年炒房客大赚时代结束

为了控制房价、打击炒房投机,政府监管部门铁了心、也操碎了心。



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2月8日,一则通知炸裂了整个地产圈、金融圈和中介圈。


深圳住建局称,将定期发布全市住宅小区二手住房成交参考价格,并后附了3000多个小区的二手房参考价。


一看价格,2021年房贷计算器小编吓一跳。


参考价相比于市场成交价普遍打7折,个别网红项目甚至能拦腰斩。有人粗略一算,自己前些年买的房子不仅没赚、还要亏个上百万,更不要说近一年新买的房了…说高位接盘、套在山顶一点也不为过。


如果这只是个指导价也就算了,政府指导它的价格、房东买家各自买卖…如果你这样想,就太天真了。


与通知同步发布的,还有一个政策解读,其中的第四条重点如下:引导商业银行合理发放二手住房贷款,防控个人住房信贷风险。


什么意思呢?


就是买房在做按揭贷款时,银行审批贷款额度时、不再依据评估价,而是要依据这个参考价。


再直白的话就是,买房的首付将大幅提高…以前本能买个大三房的、现在就买个小两居,以前买个两居室的、现在就买个标间;以前还能上车标间的,对不起、下一趟吧。


政策刚一发布,还有人对银行是否执行这个参考价心存疑虑,直至一则记者采访后、彻底实锤。


2月10日,《深圳特区报》就深圳住建局发布二手房成交参考价,刊登了住建部房地产专家、深圳市房地产和城市发展建设发展研究中心主任的深度解读,其明确表示:商业银行将根据成交参考价发放二手房贷款。


要知道,该中心是住建局的直属机构…一定程度上,深度参与深圳楼市调控政策的制定,这个深度解读可不是随便说说的。


自去年“7.15新政”后,深圳又在今年1月陆续发布了系列补漏洞的调控政策,而这次直接发布成交参考价、可谓真正打中了楼市的命门七寸。



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这则通知的关键是,降低房子的金融属性、降低买房者的杠杆。


想在深圳买套房,除了要破限购、限售、限贷、限离…过五关斩六将外,对不起、请尽量多用自己的钱,别尽想着借银行的钱。


假设之前500万房子,按照三成首付、就是150万,贷款七成、就是350万后,房子归你。可现在银行只认参考价…比如400万(相当于8折),贷款七成、就是280万,首付则由150万上升至220万,多了70万。


别小看这70万,它能阻挡一大批人买入深圳。


深圳房价领涨全国,大家都看到了疯狂抢房的场面、以为火热的仅仅是新房,其实滚烫的是二手房。


去年深圳房价涨幅为5%,可二手房涨幅却高达12.9%,远高于平均涨幅。


这里有一个Bug,因为深圳二手房信贷属性太强,并形成了一个“资金推高房价—房价推高评估价—评估价推高贷款额—贷款资金流入楼市进一步推高房价”的正反馈循环。


它的背后操作是抵押(经营)贷。


不是名下有贷款记录首付高么、不是名下有房购买二套首付高么……没关系,统统可以搞定,无非是全款购入后再做一笔抵押贷,七成抵押贷出来、相当于首付只有三成。


因为抵押贷需要有房本,所以这项灰色操作流行于房产中介圈。


天南海北的炒房客携带着资金,通过落户、投靠、人才引进、假结离婚等形式蜂拥至深圳,开启了“发财”之旅。


2021年房贷计算器小编认为本地的房东们也没闲着,他们抱团惜售、协商涨价、指导小区房价节节升高。


中介、炒房客、本地房东、再加上二手房的强金融属性,合力推着深圳房价火箭般向上冲。


被推高的二手房价格,又反衬出一手房的低价格,由此形成了一二手房价倒挂。


连村里的翠花都知道,在深圳摇号打新房,只要中签、轻松躺赚上百万…请问,哪里能有这样的赚钱路子?


房产代持、众筹买房、打新垫资、抵押贷办理……一系列的灰色操作,颠覆着你的想象。


这里宛如一场炒房投机的盛宴。



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有人会愤愤不平:深圳的调控太严厉!首付款增加、会错杀本来能上车的刚需群体,他们可能此生就这样与房子擦身而过。


刚需是个伪命题,它是一只筐、什么都往里装。


请问:什么是刚需?如何界定刚需?


掏得起大几百万、甚至上千万购房款的,是刚需吗?刚需的是居住需求、还是资产增值甚至投资赚钱的需求?刚需想要的,是更多的廉租房/公租房、还是更多的高价商品房?


刚需只是一个幌子,有人只是借此实现一些无法公开讲的目的。


有人还会说,这不是回到计划经济时代了吗?


新房有政府指导下的备案价,超过备案价无法网签、无法购买。现在二手房又出了个成交参考价,银行得以参考价作为房贷审批额度的依据…人为干预太严重。


之前我国有过计划经济的惨痛教训,它挫伤了人的积极性、让生产力无法提升、让物资更稀缺、让暗箱交易无处不在、让交易成本大幅上升……


亲,房子跟物资不一样。


前者是不动产,因土地有限、所以房子总供给会有限;后者是动产,物资可以移动、并能全国/全球调配资源,理论上可以无限量供应。


请不要拿物资的计划经济和房子的计划经济来对比,二者本质不同。


2021年房贷计算器小编之前说过无数次,资金的流入聚集吹起了资产的泡沫…所以,控制住钱就控制了高房价。从去年开始的一系列操作就是在遵循这个逻辑。


地产公司信贷融资的三道红线,是控制住钱流入地产商手里、进而控制钱流入楼市;银行的房地产贷款集中度管理,是控制住钱流入买房人手里、进而控制钱流入楼市。


而今,深圳二手房成交参考价的公布实施,是进一步控制资金流入楼市…相比之前的主要控制资金流入新房,这次是补刀二手房,斩断一二手房的比价联动关系、让一手房打新成为历史。


深圳是个实验、模板,若成果显著、其他城市会陆续效仿,坚决刹住房价暴涨的火焰。


炒房时代落幕,请不要再心存幻想!


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