个人房屋贷款计算器

个人房屋贷款计算器

上海学区房怎么买?

大家好,我是2021年房贷计算器小编,我和全上海的家长一样,非常关注孩子的教育问题。


在尽自己所能为孩子创造优越教育条件的同时,我想把自己的经验分享给更多的家长,这也是我创办学区房配置规划及一站式购房业务的初衷。


在中国进行教育路线的规划,学区房是一个绕不开的话题,99%的家庭有必要为孩子配置一套学区房。


上海作为国内顶级城市,集聚了大量高智商的家长,对优质教育资源的需求非常强烈,而购置学区房是锁定优质教育资源最容易的方式之一。


但在上海购置学区房是一件相当复杂的事情,需要海量信息的收集和分析能力,以及对上海本地教育系统和上海房产市场的深刻理解。


接下来,2021年房贷计算器小编想着重聊聊学区房配置的问题,把我自己的认知分享给大家。



01 什么是学区房


“学区房”并不是一个官方的称呼,教育局、区政府的网站上从未出现过”学区房“一词,它是一个民间的概念。


民办小学之前是面试择优录取,去年开始是摇号入学,只有公办小学会有对口的片区。


理论上,每一处住宅小区都有对口的公办小学。但显然,大家所说的“学区房”是那些对口一二梯队优质公办小学的小区的房子。如果一个小区对口的是菜场小学,就会被称作是“没有学区”的房子。


为了方便大家理解,以汇师小学为例。


汇师小学是全上海顶尖的公办小学,位于徐家汇附近,只有户口落在下图黄色区域内小区业主的孩子才有资格报名汇师小学。


我们以上所说的都是小学的学区房,没有考虑进初中的因素。


之前因为上海民办初中相对于公办初中的碾压性优势,家长普遍不怎么考虑初中学区房,教育论坛圈里甚至传出过“初中没有学区房”的说法。


但在中考改革、小升初公民同招及民办摇号背景下,家长们需要更多关注初中学区房, 也有必要配置学区房。


上海已从2018年开始实行小学阶段的公民同招,报考民办有被统筹安排的风险,所以报名人数骤减。往年报录比在4:1左右,实行公民同招的当年已降低到1.4:1左右。


很多牛娃的家长选择不冒风险考民办,转而让孩子在一二梯队的公办学校就读。生源的流失必定会导致民办小学相对公办小学优势缩小,更凸显了一二梯队公办小学对口学区房的价值。


此外,中考改革、以及去年开始实行的公民同招和民办摇号对上海的学区房市场是一场重新洗牌。


此前,绝大部分优秀的学生在小升初阶段择校进入民办初中和公办初中特色班,公办初中的地段班只能招到非常普通的学生。


在新政策下,势必有很多人会效仿幼升小公民同招的策略,为了保险起见放弃择校,进入一所优秀公办初中的地段班。所以,家长不光要关注小区对口的小学,还要关注小学或户籍对口的初中。


我推荐各位选购学区房的家长,为应对即将到来的变化,选购小学+初中的双学区房。


不仅对口的小学在区里要排的上号,小学或者户籍对口的初中也不能是菜场中学,这样可以给孩子更充分的保底。


还有一类是好的九年一贯制学校,如静教附和上实东校。这两类学区房的价值未来会被市场更加重视。



02 学区房什么时候买


我们必须认识到一点,学区房并不是买完迁入户口之后,就马上能让孩子入读对口小学的,很多优质的小学因为报名人数众多,有着严苛的入学条件。


比如静安区一梯队的闸北实验小学,对口小区房产证的户主必须是父母一方,且父母和孩子的户口必须满三年才能保证孩子入学。这就是所谓的人户一致满三年。


杨浦区一梯队的打虎山路一小条件更为苛刻,不但要人户一致且孩子出生后户口就得落在对应的学区房内。


因为这种现象普遍存在,我强烈建议各位家长尽早购置学区房。


最好是孩子入园前买好,在“人户一致”政策下赢得足够的落户年限,保证大部分一二梯队学校都可以上,避免买了房却上不了学的尴尬。


入小学前才考虑买学区房会导致选择变少,风险提高。



03 买学区房的潜在风险


家长们经过一番挣扎和研究,规划好了孩子的教育路线后,在落地执行购买学区房时,也会遇到不能上学的风险。


在这里,我们总结了三个风险点:


①学区划出:一般来讲,学区的划片是不会有大的变化的,教育局也怕家长闹事。但这种风险也不能完全排除,最好在购买学区房之前咨询一下懂行的专家。


②五年一户:根据上海的政策,房子的学位每5年更新一次。也就是说,如果卖房的上家在五年内有小孩在该户内上学的记录,这套房的学位就已经被用掉了,孩子着急落户上学的话,是用不了这个学位的。


目前国内只有深圳有查单户学位的有无情况,上海尚未实施,建议购房时,通过一些技术手段以及合同条款来规避这一风险。


③顺位不足:有些小学的学区房比较热门,报名人数众多,学校设置了比较高的门槛。


比如前面提到的闸北实验小学,需要父母+孩子落户满3年,且需要按照房产证上儿童及父母的产权份额总量排序安排入学。


也就是说,如果祖辈一方有闸北实验学区房的房产证,父母和小孩提前三年落户该房产,还是有可能被统筹。

对于户籍、年份、产权等条件严格的公立小学,在买学区房时一定要多留个心眼。


买学区房是个很严谨的事情,需要专业的技能,稍有不慎就会踩坑,浪费了好几百万的支出。



04  购买学区房需要哪些技能


购买学区房是一件专业的事情,需要家长拥有全阶段教育规划能力和一定的房产配置规划及选房能力。


我们在上一篇《上海K12教育路径规划》中花了很大的篇幅讲了教育规划,这是一个复杂多变且信息严重不对称的环境,需要家长密切关注教委的政策变化、各大中小学实力的动态变化,以及准确判断自己的孩子适合朝哪条路线发展。


做好教育规划需要对上海本地教育系统有深入的理解,以及海量信息的获取能力。


具有一定的房产配置规划能力也相当关键。


在国家“房住不炒”的背景下,全国一二线城市购房都受到种种限制,买房动辄几百万,是绝大部分家庭一生最大的一笔投资,但很多人都没有过购房经验,而学区房必须一次性买对,所以学区房的配置,非常需要专业认知。



05 学区房买哪里


上海有16个行政区,每个区都各自有不错的中小学和对应的学区,在具体落实学区房选购的时候,我们需要对各个行政区的教育资源进行对比,以及考察各区的升学竞争压力。


对此,2021年房贷计算器小编将从以下几个维度分析一个行政区的学区房值不值得买。


①优质教育资源:指该行政区是否有数量众多的顶尖小学、初中、高中。优质教育资源丰富的区可以规划一条区内的升学路径,不存在孟母三迁的问题。


②梯队是否合理:梯队不合理是指有些区是存在一梯队的学校的,但二三梯队的学校比较缺乏,这样在择校或中考时选择面会窄很多,对升学不利。


③竞争压力:第一种情况是,有些区人口流入或本地人口众多,学校数量与人口不成比例;第二种情况是该区虽然教育资源优秀,但牛娃都往该区跑,人为导致竞争压力加大。


④公办实力:行政区内公办中小学的实力。


⑤民办实力:行政区内民办中小学的实力。


⑥公民对比:公民同招,民办摇号的情况下,政策导向是削弱民办,我们推荐大家优先考虑公办强或公办民办差不多的行政区。


根据对各区教育资源的分析,我们更推荐在以下几个行政区配置学区房。


杨浦、徐汇是顶尖学校最集中的两个区,但竞争压力也很大,是牛娃的集中营,适合孩子天赋拔群和有最高教育追求的家长。


黄浦和静安教育资源丰富,梯队分布合理,竞争压力又小,是想实践相对快乐教育又想取得较好成绩的家庭的最优选择,虹口与之情况类似,但公办教育略弱于黄浦和静安,仅作一般推荐。


浦东、闵行是外来人口导入大区,教育资源的进步肉眼可见,逼近杨浦和徐汇,且入学门槛较低,梯队也比较合理,适合落户年限相对较短、教育规划做的比较晚的家长。


长宁区虽有着不错的教育资源和较小的竞争压力,但其小升初政策比较特殊,同一个小学的学籍可以对口多个不同的初中,采用电脑摇号随机决定上哪个初中。不确定因素太大,故不推荐买长宁的学区房。


普陀随着华二的回归,以及多所特色校,梯队分布比较合理,尤其拥有多所公办一贯制学校,在民办摇号和多校划片的大趋势下更具优势,也加入推荐之列。


各郊区的教育资源都比较匮乏,除了上升势头明显的嘉定做一般推荐以外,各郊区的学区房都不推荐购买。



06 买哪种学区房


在确定了上学区域之后,就该着手购买学区房了。


但往往一个学区内,房子品类的跨度非常大,从老破小到顶级豪宅都有。在此,我们建议家长们量力而行。

有经济实力的,可以考虑在附近买学区+自住的三房,这类学区房的溢价较小。


万一在购入学区房后至孩子上学前的几年内学区政策出现重大变动,可以将经济损失控制在最小。


为此,我们还为自住的家长提供了各行政区可自住学区房的总价表,供大家参考。


900万左右的选择范围相对较少,1100-1300万左右的选择较多。


如预算有限,建议买入最低总价挂户口的学区房,我们也为希望买老破小挂户口的家长提供了各行政区低总价学区房的总价表,供大家参考。


杨浦和虹口的房子比较老,价格也相对较低,300万左右就可以买到一梯队的挂户口学区房。


而黄浦的中心地段,一梯队小学的挂户口学区房已经700万了。


全市范围内适合自住或挂户口的学区房集中在下图的若干个板块内,大家可以根据对孩子的教育规划、工作半径以及资金预算来进行选择。



07 上海学区房价值


很多家长会纠结买学区房到底合不合算, 以后是涨是跌,非常迷茫,既想要保证孩子上学又不想在经济上吃亏。


为此,我对上海的学区房价值做了专题研究,一一解答大家的疑虑。


首先上海的学票值多少钱。


大家随便翻开一个房产APP查一下就可以发现,对口优质学区的同一个小区内,面积小的房子的单价肯定是要高于面积大的房子的。


我们以对口闸北实验小学的绿色丽园为例。


闸北实验小学是静安区一梯队的公办小学,学籍对口的风华初级中学也是不错的公办初中,绿色丽园属于上海典型的优质学区房。


可以发现,小面积的一房比大面积的三房,单价高出了两万多。


我们要弄清楚一件事情,在学区房的定价体系中,学位是单独计价的。


面积越小的住宅,在房子的总价中学位的占比越大,反应在明面上的单价就越高。为了专门计算学位的价值,我们可以套用一个公式:


房产总价=学区价值+无学区的房产价值


进一步可分解公式为:


房产总价=学区价值+房产真实单价x面积


以上面的绿色丽园为例,我们可以列出二元一次方程式:


学位价值+99 x 真实单价=780万元


学位价值+56 x 真实单价=580万元


得出:闸北实验小学的一个学位值319万。一梯队公办小学的学票大概就是在200-300万左右。


学票很值钱,但大家更关心的是,之后的发展趋势又是怎样?


我们先来看一下出生人口数据。


虽然上海的总人口近年没有太大变化,但由于引入了不少外来人口以及二胎政策的放开,出生人口在不断增加,而中小学教育资源基本没有扩容,供给不变而需求变大,学区房会变得越来越抢手。


再分析一下政策变化对学区房的影响:


幼升小阶段的公民同招和五年一户已经实行,去年开始,小升初也开始实行公民同招,再加上义务教育阶段的民办摇号,种种迹象表明,政策偏向打压民办中小学,学区房作为优质公办教育的入场券,会更加稀缺。


上海因为此前民办教育的强势,学区房的溢价还不是特别夸张。而公办教育强于民办的地方,学区房溢价都很高,如北京和南京。


我认为,上海不至于变成这两城公办教育资源独木桥的境地,但民办的实力肯定会被削弱的,学区房价值进一步增加的可能性很大。


相信大家也都看到或者真实感受到了,去年下半年到今年年初学区房的行情,多亏上个月政府出台了楼市政策,才将不断攀升的学区房价格稳住了。



08 学区房配置策略


学区房配置是个专业的事,传统的学区房购置方式已经落后了, 我们推荐的学区房购房方式如下。


首先,是制定适合自己的教育规划。


经济实力雄厚的,或者未来打算让孩子出国的,可以走体制外路线,那就不用考虑学区房了。经济实力一般的,或者对体制内教育更推崇的,就是需要购置学区房的路线了。


其次,是根据教育规划路线与自身经济条件,选择适合自己行政区的学区。


很多家长其实并不了解自己的购房资格,也不了解金融信贷产品,往往以为自己买不了,或者制定的预算过低,导致学校的选择也非常有限。


而在平米这样的专业机构帮助下,通过购房资格和资金的规划,可以帮助客户突破很多局限,拥有更多的选择权。


最后是落地阶段,在挑选好的学区内购买高性价比的学区房。


高性价比不只是看价格这么简单,还需要结合位置、楼层、户型、历史价格走势、税费等多方面综合评估。


通过这样三步可以有条不紊的把学区房一次性买对,避免后期被动更换学区房对孩子教育、家庭生活和家庭资产的损失。



09 买学区房总结


如上所述, 在上海购置学区房是个很专业的事情,从教育规划到选区选房,从交易过户到金融信贷,是个庞大的系统工程。


很多时候,一个人能力的边界不在于自身有多强,而在于他可拓展的资源有多广。就像生活里遇到特别的人能改变命运一样,你也需要楼市里的贵人。


刚巧,2021年房贷计算器小编可以帮助大家解决购房路上的诸多难题,高学历资深专家团队,业内最多成功案例。


在买学区房这件事上,相信自己,但也请敬畏专业。


no cache
Processed in 0.314248 Second.