个人房屋贷款计算器

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楼市出大招,很多城市着急了

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今年楼市非常热闹,各个城市缤纷上演!


上半年托举这种氛围的是三四线,而下半年则是一线城市。


可以这样说,2020年是没有闲着的一年。


为什么?


首先是北上广深以及南京,宁波,长沙等10个城市被约谈,随后东莞,南京,宁波调控升级。紧接着无锡,杭州都有调控升级。


这些有上涨苗头的城市被约束以后,调控端并没有停止,而是逐渐伸向比较热的弱二线和三四线城市,比如银川,唐山,常州,还有徐州,绍兴等城市。


枪打出头鸟,一个都不能少。


2020年据不完全统计,发布政策的城市将近30个,而发布的调控频次达400余次。也就是说比一天一次还多。


今天这一年不是在调控,就是在调控的路上。


这不,去年12月份扬州在新房房价领涨的同时,有一个关键性的城市出来了,那就是深圳。深圳二手房涨幅第一。就此又打开了另外一种局面。


深圳,上海,杭州等城市又开始了调整,开始补漏洞,打补丁,假离婚,打新热等现象得到一定程度的管控。


而这几天,银行方面又接连出大动作,广州贷款利率提升,北京又开始严查贷款,一时间掐住了不少人的喉咙。


一二线起来了,那么三四线未来要如何?是落寞还是星星之火准备燎原?今天2021年房贷计算器小编就来说一说。



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对于2021年的三四线城市,先亮明观点:大概率不会出现规模性的调控。


1、城镇化率。


根据联合国的估测,在2050年发展国家的城镇化率要在86%,而我国的则将要达到71.2%。


而截至到2018年末,我国的城镇化达到59.6%。但是并非每省份和城市都达到了。


2018年末各省城镇化水平


低于全国城镇化水平的省份和城市还是比较多的。


分区域来看,辽宁,内蒙古,湖北,黑龙江,江西比较靠前,只有东北的比较多,而中西部比较弱低于全国水平,云南,甘肃,贵州,西藏比较少。


以中部为例,江西、湖北、湖南、河南县城平均城镇化率仅为 40-46%,而对应地级市 52-58%。处于比较低的水平。


城镇化率是推动三四线的主要因素,在这个情况下,一些城市还是会迎来房价的春天。毕竟人口的涌入会对这些城市的衣食住行带来影响。


三四线人口城市每年虽然增加不多,但是大部分也是在增长。


城镇化水平不高,一旦调控,更多的三四线城市情况不容乐观。



2、热门的三四线城市已经出现调控。


2021年房贷计算器小编认为在今年上半年城市住宅成交量中,常州,温州,盐城,徐州,绍兴,唐山这些城市非常的亮眼,而房价也是毫不逊色。其中徐州一直是连续上涨几个月,直到出现了调控才算罢休。


不止是徐州,绍兴,唐山也出现了调控。


热门三四线城市调控已经出现,而且现在银行在金融方面也在收紧,其他三四线城市会相对好很多,松口气,自由呼吸。



3、棚改的退却,旧改的登场。


2020年是棚改结束的元年,而旧改粉墨登场,棚改对库存的影响是比较大的。


这个对一些三四线城市来说,可以说是救命稻草。


而这波中,徐州就是如此。在大家计划开工量都在腰斩的情况下,徐州还是不少的,非常突出。


热钱的涌入,土地市场的火热,给徐州房价添了一把火。


而旧改的到来,给一线城市北上广深这些城市的老破小带来了春天。未来的一到两年是属于一二线城市,以及在这波行情中还未起来的城市,最典型的就是郑州和天津这两座城市。


我们纵观全国,论城市能量级,GDP和人口都不差,为什么他们还要一直横盘甚至降价?这只是时间的问题。


所以,一些紧绷的三四线城市可以暂时松口气了,因为紧箍咒不会大规模的出现。



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在不会出现大规模调控的情况下,三四线也呈现了分化下的独立运行周期。


明显可以看出中西部城市低于沿海城市,而中西部中也有差异,甚至有些县市的行情会高于地市,共同涨价的区域很难出现。


在国家政策支持方面,棚改已经接近尾声。也就说未来的路需要三四线城市自己走,自救的关键因素就是GDP,人口等,拼的是综合实力,吸引力。


1、东南沿海城市,长三角,珠三角以及粤港澳大湾区城市红利比较明显。


就单拿一个经济来说,这些百强县的经济都分分钟秒杀同一级别的城市。


就拿第一梯队来说,江阴,昆山,张家港,常熟,晋江,慈溪,都位于苏浙闽,特别是江苏就占据了4个。


以江阴和昆山为例,GDP都超过3800亿,经济实力比较强。如果你没有概念,你看一下太原的2020年GDP大概为4153亿。


再来看百强县的分布,江苏,浙江分布是比较多的,其次就是山东。


其实这也就意味着,未来山东的部分三四线还是可以往前走一步的,特别是这些百强县城市。


对一个城市发展来说,长期的关键指标就是人口。从人口这张图中,就可以看出,到底谁在裸泳。


其实近几年来,珠三角,长三角城市群年均超过60万人口的流入值,而山东半岛,中原等城市群,人口流出超过10万。


人口的流入一定会带着这些城市能量级的转变,不仅表现在GDP上,还会体现在房价。



2、中部和东北的三四五线城市更加凉凉,最为着急。


在某些城市,房价让你感觉房价如葱不是说说而已。


今年,鹤岗、双鸭山、七台河、伊春,阜新、铁岭、石嘴山,哈密、博州,朔州,张掖,铜川。这几个城市成为了重头戏,特别是鹤岗,频繁上热搜。


我们再来看所属省份黑龙江,辽宁,宁夏,新疆,山西,甘肃,陕西这几个省份。而在这几个城市中,东北的城市比较多的,主要就是人口流失比较严重,经济不景气支撑不住。


他们比较火的原因就是房价比较低,特别是鹤岗。全国房价的最低值,均价2千+,也就是说想要这个均价以下的房子,是没有了。


在房价体系塌陷的情况下,是一个个消亡的城市生命力。


除此以外,还有一些高杠杆的城市,明年也是慌的一批:


锦州,赣州,天水,临沂,阜阳


锦州的2019年杠杆率高达111%,危险性是比较大的。


重点说下,而阜阳这个城市,不仅杠杆率高,还是连棚改也刺激不了的城市。阜阳的棚改计划开工量将近3万套,但是房价依旧是凄凄惨惨戚戚,房地产市场惨淡。


同样都是三四线的级别,像长三角,珠三角,粤港澳大湾区这些背后大树或者红利加持的区域,有些城市的GDP不差一些中西部的二线城市,人口吸引力也比较强。比如,珠海,中山,昆山等等。



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最后,2021年房贷计算器小编再强调一下重点:


1、未来2021年三四线不会出规模性调控,大家可以松口气。


2、长三角,珠三角,大湾区是好机会,特别是背靠北京,上海,广州,深圳等这些城市的三四线,会承接一部分的外溢购买力。


3、三四线的未来依旧是分化的,因为房地产虽然是个夜壶,但是不少城市财政依旧离不开。在土地市场流拍严重的时候,会出现放松或者自救的政策。但是要明白,对于一些资源枯竭,人口流失比较大的城市,一定是自住也不能买的。


最典型的就是鹤岗,乳山,阜阳,铁岭等城市,属于它们的未来大概率是焦虑。


在分化强烈的三四线,没有优势的城市会更加的着急,而长三角,珠三角这些城市会有一定的机会!


记住:只有经济实力比较强,人口流入多,政策红利力度大的三四线才会有未来!


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