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2021年你会买学位房吗?

黄埔东荟城小区,花了数百万入住的业主,为了读书而下跪维权;

 

广钢新城学位爆雷,几百万买新房的家庭,发现最后无法入读名校;

 

长岭居的学位名盘实地常春藤,入学季总要时不时爆发维权纠纷,学位明显不足……

 

仅仅是2020年,在广州,就有多少人花了一辈子的积蓄,结果买到了“假学位房”?

 

数量可能远超你的想象。

 

2021年房贷计算器小编统计了全广州的学位情况发现,未来至少4年时间内,小学学位的需求依然非常大,名校缺口非常明显。

 

很多打出“名校学位盘”的新盘,刺激得你肾上腺素激增,赶紧认筹签约。

 

结果不到一年,就出现在学位维权大军里。

 

一个可能很残酷的现实是:没有百分百保证的学位房。

 

哪怕你非常有钱,如果没有掌握足够的资讯,缜密的分析,仍然可能踩雷躺坑。

 

一切都是充满不确定性的对赌。

 

至于绝对安全?不存在的。

 

这篇文章,就是要说透广州学位房的“不确定性”,思考如何把风险降到最低。

 

如果你读完了有收获,一定要收藏起来,买房之前看看,转发给需要的朋友,也许就帮了他们一个大忙。


 

1


废话不多说,直接上干货。

 

首先给大家介绍一个非常重要的概念,就是“学位/户数”配比。

 

现在不少新盘会跟名校合作,配建公办学校。

 

但是,并不是每个新盘的学位,都是充足的,因为想买房读书的人太多了。

 

就算明明白白写清楚了“业主专享”的学校,都不一定能读得上。

 

比如,新世界凯粤湾、万科东荟城、实地常春藤等都是配建名校学位的楼盘,有的甚至在教育局文件中写明:仅招收该楼盘适龄儿童。 

 

西培凯粤湾校区招生地段仅限凯粤湾小区


东荟花园小学招生地段目前仅有东荟花园小区

 

之前,广钢新城爆出省实附小学位不足,华发中央公园的业主可以优先入读,就是因为人家楼盘是学校的配建方。

 

这种就属于“学区共享、配建楼盘业主优先”的模式。


不过,买了配建名校的楼盘就相当于买了学位房吗?这事未必绝对靠谱。

 

不然为什么新世界凯粤湾、万科东荟城、实地常春藤等,还是发生学位维权事件?

 

最终爆雷的学位房,都有一个共同的原因:供不应求。

 


2


“学位/户数”配比,就是衡量供求关系的关键指标。

 

那么,一个学位房楼盘,“学位/户数”配比是多少才比较安全呢?

 

每个新盘的教育配套都是按照规划来建设的。

 

教育部门通常会对一个新盘收集三个数据:地址(门牌号码)、户数、交楼时间,包括考虑到二胎等情况,按一定比例估算学位需求。

 

这个“一定比例”具体是多少,没有清晰的划定,不过我们可以推测一下:

 

广州市教育局副巡视员曾经在2018年对广钢新城做过一次测算:


按照广钢新城两年内有17281户入住、每户3.2人来预计,大约有55299人入住,应配置不少于4424个小学学位。


算下来,户数跟小学学位的合理配比大约是4:1。

 

我们再用政府的有关文件验证这个配比。

 

根据南方都市报整理《广东省义务教育规范化学校标准》等有关文件要求所述:一般情况下,规划人口达到1.2万-1.5万时,规划设置一处24班小学;规划人口达到1.9万-2.2万时,规划设置一处36班小学。

 

2021年房贷计算器小编翻查近几年《广州市教育统计手册》的小学班额情况,每班41-45人占了主流。


那么按每班45人、每户3.2人来算,相当于每3750-4687户对应要配建1080个小学学位。

 

算下来,配比同样约是4:1。

 

可见,4:1的“户数/学位”配比,大概是一个安全边际了,再高就很难保证入读。

 


3


用这个标准配比,去市场上验证,结果可能会让你大吃一惊。

 

那些号称能够入读名校的楼盘,学位的不确定性,真的挺大的。

 

比如,实地常春藤开发到六期,规划1.5万户,但开元学校小学部只规划了36班。

 

随着后面几期的业主收楼入住,学位户配比大约达到9:1。

 

开元小学招生地段目前仅有实地常春藤小区

 

万科东荟城原本规划配建24班的小学,提供约1080个学位。实际上,万科东荟城的总户数是6600户,配比约6:1。

 

有的楼盘学位则比较宽裕。

 

比如珠江花城规划共6000户,2015年天河区教育局针对珠江花城的教育配套发函,表示要按人口规模配建36班规模的小学。

 

算下来,学位户配比约为3.7:1,属于合理范围之内。

 

……

 

因此,在买房之前,估算楼盘的实际“户数/学位”配比,是衡量风险的重要一步。

 

打个比方,我多花200万来对赌6:1的名校学位户配比,万一赌输了,我能承受吗?

 

如果学位不够要摇号,中签的几率有多大?附近几所学校的大致教育水平怎样?

 

想清楚这些问题再做决定,你心里会更有底。

 

开发商说得再好听,销售再拍胸口,你看看谁敢把学位写进购房合同的?

 


4

 

在考虑“户数/学位”配比的基础上,买学位房还要考虑一个重要的变量:

 

二手房转手率。

 

每个小区的二手房转手率,跟所在区域的教育政策有关。

 

还记得9月番禺区发出学位预警吗?最大变化就是要求“6年内只能安排1名地段生入读”。

 

只要有小孩占用了小学学位,在他读完小学六年级之前,新业主的小孩都不能入读。

 

这其实就是拉长学位房、学区房的转手期限,降低转手速度。

 

我们来看广州各个区的限制期限:

 

天河是6年,越秀、海珠、荔湾、南沙、花都都是5年,黄埔、从化却只限制3年。

 

更短的期限限制,意味着黄埔、从化的学位学区房,二手转手率可以比其他区快1倍。

 

同样的“户数/学位”配比,竞争变得更加激烈。

 


5

 

这也是为什么,近年来黄埔的学位楼盘,频频爆雷的重要原因。

 

其实,越秀、海珠等中心城区的学位,反而没有那么紧张。

 

你有没有发现,以优质教育资源闻名的越秀,反而很少看到家长为学位维权?

 

2021年房贷计算器小编翻查了近4年广州各区公办小学的班数跟招生人数变化,发现去年除了荔湾之外,几个中心城区的招生班数增加了,招生人数反而大幅减少了。

 

招生人数一直保持增长的区,又是黄埔、从化。

 

尤其是黄埔,每年都增加上千个公办学位名额,班数也是保持每年上百个地增长。

 

对黄埔这样的活力新区,涌入许多年轻人,买房、读书的需求越来越旺盛。

 

一位教育行业的朋友告诉K姐,按照势头来讲,未来天河和黄埔的教育发展会很快。

 

一方面是政府资金充足,教师工资更高,吸引教育集团来建校。

 

她透露,以中学教师平均薪资来算,现在天河的教师薪资是最高的,其次大概是黄埔和南沙。老区工资不怎么样,海珠比越秀好,荔湾最近工资上涨了。

 

另一位教育行业的朋友也说,前段时间他们学校选了学历更高的老师去南沙分校。

 

透露的信号,你可以琢磨琢磨。

 

尤其是黄埔,教育资源不错,房价又比市中心具有亲和力,吸引力很足。

 

你看像越秀这样的区,名校资源整体比较均衡,再加上5年的转手期限制,扎堆的情况没那么严重。

 

另一方面,越秀动辄6万、8万/㎡的“老破小”学位房,也“吓退”了不少人。

 

相比之下,黄埔3-5万/㎡就能入手带名校学位的新盘、次新盘,成了“香饽饽”,学龄儿童扎堆,供需也就失衡严重了。

 


6

 

说到底,学位不足的问题会继续存在。

 

未来至少4年时间内,广州小学学位的需求竞争依然会很激烈。

 

放眼全国,2019年在校小学生人数超过一百万的城市,只有广州跟深圳。

 

广州户籍出生人口在2017年到达增长顶峰,之后才开始进入平缓趋低的新周期。

 

对应出生年份,按6岁入读小学来算,至少要等到2023年之后,学位需求才会有所缓和。

 

这还不包括非本地户籍出生的适龄儿童。

 

从实际情况看,广州户籍出生人数在增加,从2007年的7万左右,增加到2013年的11.5万。

 

而实际招生总数没有明显变化,说明竞争更激烈了。

 

2021年房贷计算器小编根据往年数据,非本地户籍学生占广州小学全体在校生的比例约为45%。

 

以此推算,每年全市包括民办学校在内的实际招生数,留给户籍生的名额要砍一半左右。

 

再来重新看差值,近两年小学学位供不应求的情况很明显。


真的是“生多粥少”!优质学位,自然更加紧张。

 


7


话说回来,如果已经买到了风险很大的学位房,应该怎么办?

 

学位不够用的时候,经常见到业主维权、申请学校扩建。

 

比如按照万科东荟城的人口规划,当初配建24班小学显然不够用。

 

所以2018年,东荟城的家长们去维权,最终区教育局同意扩招10个班,新增大约450个学位。

 

又比如,去年实地常春藤的家长因为开元小学学位不足要摇号,跑去维权,教育局最终同意将一年级招生班数从6个扩充至8个。

 

但维权未必每次都顺利。

 

如果学校迟迟没建好影响学位使用、或者学校没办法扩建,以及其他各种原因,家长们只能服从统筹摇号等方式,分配到其他学校。

 

当下一个新趋势是,越来越多家长把目光投向了“九年一贯制”学校,增加确定性。

 

即便是小、初、高综合教育水平都比较均衡的越秀,小升初不能直升的前提下,家长们同样还是要面临摇号的不确定性。

 

天河目前的一大优势是小升初仍然可以对口直升。

 

但最新政策文件显示,从2026年开始,天河部分公办中学可能会采用多校划片、电脑派位的方式招生。

 

另外,为了平均教育资源,现在好学校不仅要分部分学位参加派位,据说政府还出台了相关政策,要求公办学校必须派出大约10个名额,吸纳该地段的初中毕业生(按照成绩排名)。

 

2021年房贷计算器小编换言之,操心完小学还要担心中学,能否入读名校的不确定性又增加了。

 

所以前面说的“九年一贯制”学校才会变得吃香。

 

总的来说,学位房、学区房的不确定性会越来越多。对于各位准备买学位房的家长,有几点建议供参考:

 

1. 优先选择配建九年一贯制学校的楼盘;

 

2. 大致计算一下楼盘的学位户配比,超出4:1太多的要谨慎考虑;

 

3. 买二手楼盘一定查清楚学位是否被占用;

 

4. 对于学位需求旺盛的行政区,要多了解该区/楼盘的二手转手率,预估是否会对未来小孩上学名额产生影响。

 

审慎评估买学位房的风险,当前小心一步,可能节省未来无穷烦恼。

 

步步惊心,不可不防。


2021年房贷计算器小编祝新的一年,大家买房不踩雷。


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