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买学区房的避坑指南

很多家长都知道学区房很重要,也想买,但是又听说有人买了学区房没办法入学,很担心。


那么2021年房贷计算器小编借这篇文章,我们就来聊聊学区房的九大坑。


有了这份避坑指南,各位家长在购买学区房的时候,就可以擦亮双眼,绕过这些坑。



01 学区名额被占用


“五年一户”大家应该都听说过吧?每户地址五年内只享有一次同校对口入学机会。详细来说就是,同一个门牌号地址同一居住户,五年内只有一个对口入学名额(双胞胎和二孩除外)。


上海最早实行这一政策的是静安区,2014年开始的。之后的几年,其他区也相继实施这一政策,但是每个区都不一样。


有的区是全区实行,像杨浦区、黄浦区、长宁区、宝山区;有的区是部分学校实行,像静安区和浦东新区;有的区是入学矛盾突出的学校实行,像徐汇区和闵行区。


那五年一户怎么算呢?不是从你买房的时间开始算五年,而是从政策实施的当年开始往后算。


举个例子,黄浦区是2016年开始实施“五年一户”限令,那么从2016年开始往后算五年。即使2015年上家用过了,你2016年买房落户进去,也不影响入学。当然,这是不考虑户口、年限等情况的前提下。


还是上面的例子,如果2016年用过了名额,除非是多胞胎或二孩,否则要到2021年才能再次使用。



02 不满足人户一致


说到人户一致,可能大家都知道,户籍地址和房产证上的地址一致。但其实对户主和产权人也有要求,而且每个区还不一样。


比如浦东,要求户主和产权人必须一致;静安和长宁,要求产权人必须是儿童本人或父母,不可以是祖父母;有的区虽然产权人和户主可以是祖父母,但个别热门的学校,要求父母必须也在户口内,甚至还有对父母的户口迁入时间做出要求。


所以大家一定要看好招生简章上对人户一致的要求,不然到时候入学报名,才发现因为不在第一顺位而被统筹。



03 入户年限不够


前面讲到过“五年一户”,其实不等于落户必须五年,只要入学名额没被用过就可以,落户1年、2年也符合该政策要求。


但是有些区,对落户年限是有明确规定的。比如杨浦区的一些热门学校,要求小孩的户口是报出生在这套房产上的;宝山区,从2019年开始,规定必须落户满5年;静安区是规定2019年落户必须满1年,2020年必须落户满2年,今年2021年必须落户满3年。


以上这些都是显性规定,在招生简章里都可以看到的。有些学校虽然没有明确规定要求落户几年,但因为非常热门,报名人数超过计划招生人数,所以需要按照入户年限长短来排序。


越是热门的,报名的人越多,排序的年限也就越长,1年2年3年都有,这个就要看家长的信息搜集能力了。



04 户口迁不进去


在买房时,需要了解清楚上家的户口是否在这套房产里。有的上家不只一套住房,户口不在这套房子里,这种最方便最省心。


2021年房贷计算器小编认为如果上家的户口在里面,就要在合同中约定好,什么时候迁出,并约定违约责任和违约金。



05 小区不对口


对口入学,一定要搞清楚学校的划片范围。就近入学不等于最近入学,即使某个小区离学校比其他小区近,但如果不在划片范围内,也是不能入学的。


下面这张划片范围图是我们学区房顾问团队制作的。


黄色的部分是平南小学的划片范围,但是当中有两个小区,古美小区和东兰小区,是徐汇区的户口,不是闵行区户口,不对口平南小学,而是对口漕河泾实验小学。如果不了解情况,以为这一片都是对口平南小学,买了房子却发现上不了,那就尴尬了。


所以在买学区房之前,一定要弄清楚学校的划片范围。



06 划片范围变化


虽然买房子的时候,确定了学校的划片范围,但之后因为一些原因,划片范围变了。比如徐汇区的平福居委,2018年是对口园南小学的,但是2019年,平福居委的部分小区对口徐汇实验小学了,一下子从二梯队掉到了三梯队,家长非常郁闷。


但也不一定都是坏消息。同样是徐汇区,宛南五村六村等居委的家长就很开心。2018年对口的是东二小学,但是2019年就变成对口新开办的复旦大学附属徐汇实验学校,一下子从三梯队变成复旦系,而且还是九年一贯制,不仅教育资源更优,房价也是水涨船高,这几个居委的家长真的是赚翻了。


2021年房贷计算器小编认为在购置学区房之前,要了解一下这个学校之前的划片范围是否有过变动,周围是否有新学校项目等等,尽量选择划片范围比较稳定的学校,避免踩坑。



07 对口初中变化


还有一种情况是,小学的划片范围没有变化,但是对口初中变了。


像黄浦区的上师大附属卢湾实验和师专附属小学,这两所小学之前对口的是李惠利中学,2019年改为对口比乐中学,李惠利学校的牌子也换成了比乐中学。虽然李惠利中学并不是一梯队,但换成比乐还是让一些学生和家长有点郁闷。


再比如徐汇区的求知小学,之前对口的是中国中学和龙华中学,2019年改为对口中国中学和田林三中。不过徐汇区本来小升初就是电脑派位,有不确定性,家长们也有心理准备的,换成田林三中反而是个小惊喜吧。



08 不能落户


前面提到过,买房前,先要确定学校的划片范围,但即使某个小区在划片范围内,也不代表你买的这套房子就一定可以对口入学。


因为有的小区,并不是所有的房子都是住宅类产权,如果是非住宅类产权,不能落户口,那就不具备学区名额。


这种情况不是太常见,但也的确有人踩过这样的坑,家长还因为不能对口入学状告教育局。当然,最终家长败诉,只能接受统筹去其他学校。


所以买房子的时候,一定要确定这套房子是住宅类产权,可以落户口才行。



09 被动置换


有些家长选学区房的时候被忽悠,被告知只看小学就可以了,不需要考虑初中,几年以后不知道什么样呢,所以这些家长就买了单学区的房子。


但是到了四五年级突然省悟,又要张罗买初中学区房。尤其去年开始小升初实行公民同招、民办摇号,很多家长悔不当初。


被动置换,增加了很多不必要的摩擦成本不说,选择也少了很多。如果学籍对口还要在小学在读时转学,增加了很多麻烦。


所以,2021年房贷计算器小编一直建议家长们购置学区房之前要做长远的教育规划,不能只看小学,而是要考虑双学区或者对口九年一贯制学校的房子。


买房是一件大事,买学区房更是大事中的大事。绕过这些坑,就不需要担心买了学区房却不能入学了。


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