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深圳杭州上海楼市调控的“核心”是什么?

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杭州“十万人”摇号大观


杭州年前惊现了一场史上“十万人”摇号,冻结资金千亿。


自1月30日左右房管局开始陆续发放23张楼盘预售证,其中包括20个热门楼盘,涉及万科、融创、滨江等房企,所有房源合计超过1万套。


从刚需到豪宅,从均价1.9万/平米到7万/平米,从冻资40万元到840万元不等,范围更是几乎涵盖了整个杭州。


红盘集中开闸,千亿资金躁动。1月28日,A股上证指数大跌1.91%,有段子手就在网上解读,A股大跌与杭州楼市相关。


“近期杭州有10000套左右的房子要摇号,报名人数10万左右,平均每户冻结100万,总体冻结资金达万亿,是今天A股暴跌的主要原因。”


正巧那几日股市资金流动性偏紧,这么一个脑洞大开的解释,让人耳目一新,虽然没有明确的证据表明楼市冻资和股市钱紧之间的关系。但杭州楼市“钱多”之风,洋洋洒洒甚为壮观!


杭州为何一下子推出如此多的房源呢?


楼盘集中推出和1月27日杭州楼市的调控升级政策密切相关。该政策中包括落户未满5年限购一套、人才购房追溯三年无房、中签率10%以下的楼盘被限售5年等。


其实杭州在调控的政策中有一个明确的核心,这个核心也是本轮上海、深圳的调控之核。


是什么呢?


2021年房贷计算器小编决定卖下关子,还是先讲深圳的楼市调控。



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深圳二手房参考价机制


2021年2月8日,深圳住建局宣布正式建立二手住房成交参考价格发布机制。官方称,发布二手住房成交参考价格有利于加大二手住房交易信息公开力度,引导市场理性交易,引导房地产经纪机构合理发布挂牌价格,引导商业银行合理发放二手住房贷款,防控个人住房信贷风险,稳定市场预期。


其中最重要的是,对银行贷款的引导。


根据21世纪报道中的案例显示:“这套房成交价是700万,银行按照官方指导价评估只有500多万,那你只能按照这个去贷款,首付就要多掏差不多200万。”


深圳官方人士也就这一问题作出回应称——银行将会以官方参考价作为发放贷款的重要参考,可以在这个基础上有所浮动。但太过离谱则可能触发约谈,并对此承担责任。


根据新闻报道,深圳目前多数房源的参考价是真实成交的8折左右,深圳湾一带的房源甚至是5折。变相提高首付的方式,会再次帮助楼市去杠杆。其实降的是谁的风险呢?银行!



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本轮调控的核心


深圳、杭州对楼市的调控层层加码,本轮调控的核心是——信贷。这是和往年楼市调控很不一样的地方。


以往的楼市调控,最直接的就是“调需求”——限购!限购加码,一刀切。或者是“调供给”——加大土地供应,加大房源供给。


但“调需求”的结果,就是限购一旦放松,横盘压制的房价就即刻井喷。“加大供应”的结果则是土拍越拍越贵,开发商成本越来越高,房价自然下不来。


但本轮杭州、深圳乃至上海,对楼市的调控越发精准细腻,不再一刀切。本轮多个城市的政策调控,纷纷指向的是信贷。


“房地产短期看金融,中期看土地,长期看人口”。其实所谓金融,就是信贷。笔者在此前多篇文章中提出,目前各种巧立名目的贷款在楼市中热浪翻滚。


比如上海前不久叫停了一款“税费贷”,该产品最高额度50万,年化利率约3.4%。虽然银行再三申明该贷款只能用于刷卡交税,不能套现或用作他途。


但税费本身就是房价的一大组成部分,是购房前就要准备好的。这种信贷产品难道不也是楼市的助推器吗?


杭州的新政并没有提到信贷,笔者为什么也会这么认为呢?


因为杭州的“限贷”和“限售”相关。在杭州的新政中,对于认定“红盘”、或者中签率10%以下的楼盘,实行5年限售。这意味着购买期房的购房者,时间成本多达7-8年。


这个时间成本对于大量带杠杆资金是致命的。各类经营贷的流转周期在3年左右,现在房子冻结时间要7-8年,大量贷款资金是等不了的。


并且,目前招商银行、杭州银行、宁波银行等多家银行的工作人员,均表示限售房在限售期间不能办理抵押贷款。这意味着,房子冻结8年,8年之内既不能卖也不能办理抵押贷款。


这项政策正破解了这几年里,杭州楼市十分盛行的一个“杠杆游戏”——老房子抵押,全款买新房子——新房子交付,再抵押,“打新”,如此往复,在这过程中催生了“代持”“待冻资”等多项业务。


如果有人去深究一些倒挂严重的“红盘”,很可能会发现,炒房已经从个人行为升级为分工明确的协同作战。



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房价暴涨之谜


至于杭州楼市为何如此之热?这几年的人口、经济等数据向好自然大家都看的到,买房者普遍对杭州房价的预期很高。但这只是一个局部的因素。


更要看到的是,本轮以上海、深圳、杭州为代表的楼市房价或成交量暴涨,其本质是疫情影响下,全球货币大放水下对资产价格的助推。美国纳斯达克指数、沪深杭楼市和比特币破5万美元就是最好的证明。


今年1月12日,央行发布的2020年金融数据和社会融资统计数据显示,全年人民币贷款增加19.63万亿元,同比多增2.82万亿元;社会融资规模增量累计为34.86万亿元,比上年多9.19万亿元。


尤其是去年3月以来,为助力中小企业复工有大量低息经营性贷流向楼市,是信贷的宽松助推了沪深杭三地这轮波澜壮阔的楼市风云。


好在央行、各地政府都意识到了信贷问题,各地纷纷打起补丁。预计今年货币政策将以稳为主,信用边际将会收紧。限售限贷等一系列“限字令”背后,实则是在防范系统性风险。


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