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广州增城的楼市是投资者的噩梦?

这是广州楼市的一个神秘区域。

 

它就像插班的尖子生,一路开挂,是无可撼动的新房成交No.1。

 

它据守广州产业突进的前哨,面积广阔,描绘的蓝图一片光明。

 

但它又是2019年以来,降价最猛的地方,投资客哭得稀里哗啦。

 

统计数据让人脸都绿了:19个楼盘,17个在跌。

 

它就是增城。

 

广州楼市不限购的“粮仓”,新盘销量之王,正在经受冰与火的煎熬……

 

增城的未来,还有投资价值吗?


 

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去年6月,天河拍出4.1万/平的土地楼面价,大出风头。

 

很少有人注意到,就在同一天,新塘的两宗宅地,流拍了。

 

2021年房贷计算器小编认为这是一个危险的信号。

 

因为,新塘绝对是增城最火的一个板块了。

 

竟然沦落没人爱?

 

要知道,现在的新塘,是增城最大的一个“明星IP”。

 

根据《广州铁路枢纽规划(2016-2030 年)》“五主三辅”的布局,广州东部的交通“心脏”就选在了新塘。

 

增城现在重点推进的地铁和轨道项目,基本也是以新塘站作为支点。

 

4条地铁线,穗莞深和新白广(连接新塘、白云机场、广州北站)2条城轨,广深、广汕、京九3大高铁。

 

俗称“九轨交汇”。

 

上面再盖一个大型的凯达尔枢纽国际广场,又多了“广州东部首个TOD大型综合体”的名头。

 

目前来看,新塘是增城商业和生活配套最成熟的板块。

 

等新塘站正式开通,必会带来更多人流。

 

再加上新塘自身的经济实力不俗,是全国排的上号的产业强镇,占据了增城的高光C位。

 

就连新塘都被开发商冷落,真的说明了一个问题:

 

增城当前,不容乐观。

 

连开发商都在犹豫徘徊了。

 


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毕竟,在广州市场上,增城是无人能撼动的新房成交老大啊。

 

广州每成交三套房,几乎就有一套来自增城。

 

东进口号震天响,货量足,还不限购,吸引了众多投资客和刚需客扎堆进场。

 

前几年,增城的房价翻了番。

 

2014年还没破万,2018年冲到2.1万/㎡,碧桂园云顶开盘更突破3.5万/㎡。


可惜好景不长,透支过后,潮水很快就退了。

 

年前的一波降价潮,是一个预警信号。


增城的价格标杆——碧桂园云顶,从开盘的3.6万/平,下探到2.6万/平,跌幅超过1万/平。


一眼下来,19个楼盘,17个在跌。


这一跌,挫伤了士气。

 

投资者慌了,加紧出售,想要及时止损。

 

买错了时机的刚需也憋了一肚子气。

 

楼盘降价,部分出于开发商回笼资金的需求。

 

也有部分原因在于:利好消退,市场信心不足,庞大的新房库存需要价格刺激来消化。

 


3


很显然,增城走到了一个波动周期的低谷。

 

前两年的利好,逐渐都兑现了,反而劣势凸显出来。

 

21号线和13号线开通,增城当初把天河、黄埔上班族吸纳过来的最大利好实现了。

 

下一张能打的好牌,是什么?

 

不限购,曾经是增城的王牌。

 

可没想到,隔壁黄埔宣布放松限购政策,增城被泼了一盆冷水。

 

都能想象,增城哭着对黄埔说:“兄弟,你何必来断我后路呢!”

 

无论是到市区的距离,还是发展前景,黄埔毫无疑问都吊打增城。

 

无形中,阻挠人们去广州更东边买房的因素,又多了一个。

 

供货量大,一直是增城的特点。

 

地多,价格也便宜。增城的供地量,在全广州数一数二。

 

问题来了,一批接一批的新建项目都在差不多的时间流入市场,增城的新房供货量变得极大。

 

大到什么程度?

 

去年6月初,增城弄了个房地产专场直播,副区长亲自上场卖房,帮楼盘去化。


至于曾经有望落户增城的广州第二机场,前段时间省发改委回应了,说“增城正果机场暂不规划”。

 

所以,增城的利好要么已经兑现,要么被削弱,要么落了空。

 

增城楼市,渴望下一剂“强心针”。

 


4


可能有人会说,增城的利好还有很多啊。

 

亚洲最大妇幼医院、广州东部交通枢纽中心、广州科技教育城、引进世界五百强、打造国家级高新区、执信中学分校落户……

 

不否认,这些也是利好。

 

只是,你有,别人更不比你差。

 

从广州公布的重点建设项目来看,增城的个数远低于黄埔、南沙甚至花都,这是其一。

 

其二,增城产业基础比较薄弱,GDP又连续五年倒数第二,这对产业和人才都构不成太大的吸引力。

 

况且,上边提到的,部分还只属于概念。

 

从概念到落地,中间藏着太多变数。

 

增城亮出的概念这么多,我觉得唯有“新塘站-广州东部枢纽中心”可以买单。

 

增城的三大热门板块:新塘、荔城、朱村,都很难单独挑起大梁。

 

按广州“五主三辅”的布局,新塘站也是属于“辅助”的定位。

 

而且东部交通枢纽带来的人流,大多只是匆匆过客,很难转化成当地实际的购买力。

 

朱村板块也面对同样的问题。

 

富士康来了,21号线通了,各种楼盘声势浩大地进场,朱村的热度不亚于新塘。

 

朱村,或者说“科教城”板块,多少会让人联想到广州大学城。

 

大学城前后花了多少年,才从一个荒芜小岛演变成宜居之地。

 

而根据规划,广州科教城板块将落户13所市属职业院校(含技校),可容纳约12.9万学生。

 

加上周边的富士康科技小镇,按楼盘销售的说法,未来这里大概会有二三十万人。

 

然而,发育成熟尚待时日。

 

最后说说荔城板块。

 

荔城有区府加持,各方面的配套资源不会差。

 

所以荔城宜居,可没有太多亮点,交通也差了点意思,更像是一个老老实实的三好学生。

 

综合上面的观点,各个板块都缺少强有力的价值支撑点。



5

 

当前的增城,我用一句话概括就是:

 

投资者的噩梦,刚需客的乐园。

 

高位回调的房价,已经开通的地铁,逐渐完善的城建、商业,让增城有了新的价值。

 

2021年房贷计算器小编的建议是:

 

只要你上班通勤方便,完全可以在增城出手了,现在是刚需上车的好时机。

 

尤其是没有房票、在广州东边上班、着急搞一套房自住的朋友,去看看增城吧。

 

朱村、新塘和荔城,三选一,关键看交通和学位。

 

至于想去增城投资抄底的人,还是省省吧。

 

缺乏产业和人才、房子供过于求、板块缺少强有力的价值支撑点,加上黄埔南沙的竞争……

 

增城的房价,经过上一轮疯狂后,可能要原地踏步很多年。

 

如今的增城,虽然稳坐成交量第一位,但部分被投资客和概念炒起来的板块,很大概率已经透支了未来三到五年的升值空间。

 

只有自住的人,才有足够的时间,拥抱增城的未来。


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