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2021年的北方楼市房价会上涨吗?

春节期间,楼市里“马太效应”依旧强劲,热点城市仍然很热。


克而瑞数据显示,北京、广州、深圳的春节两周成交量同比大增267%、119%、46%,创三年新高。当然,2020年春节有疫情因素,即便剔除这一因素与2019年春节比,也分别实现了69%、78%、840%。


此外,强二线城市也是楼市热点城市的成都、佛山、东莞、温州,春节两周成交量分别同比增长93%、22%、39%、40%,较于2019年春节两周分别增长55%、11%、144%、47%。


这边厢,官方反应也很是迅速,尤其是北上广深四个一线城市,春节期间调控不打烊,进一步收紧套绳、施压楼市。

图片此外,北京、广州还表示要严查经营贷流入楼市的情况。


2021年才刚开局,随着热点城市调控的持续加码,我们不仅要问,去年凉凉的北方楼市,会因此迎来转机、出现回暖么?


之前文章中,2021年房贷计算器小编说过,2020年初的新冠疫情于楼市来说是塞翁失马、因祸得福。解封后,很多城市的楼市热浪是一浪高过一浪,下半年起,很多城市不得不升级调控。


不过,2020年的热闹行情更多是属于南方城市的。于大多数北方城市楼市而言,它们不仅没因祸得福,反而雪上加霜、在寒冬中瑟瑟发抖了一整年。


年底时,贝壳研究发布的全国二手房市场进行盘点报告显示,2020年国内房价跌幅较大的10个城市中,有8个位于北方,分别是廊坊、青岛、济南、郑州、天津、石家庄、长春、北京。


其中廊坊、青岛、济南位居前三,廊坊跌幅更是高达8.4%。


而在“2020年业主预期最强的十大城市”,则恰恰相反,是8个在南方,只有2个在北方,分别是大连和西安。


这种“二八分化”不啻为当下南北楼市分化的一个真实写照。


北方城市楼市普遍萎靡,或者说表现不如南方城市的原因,大致有两个:


一、随着经济重心南移,南北方经济实力差距拉大,对人口的吸引力也弱于南方。


从省层面来看,改革开放伊始,GDP十强省中,北方尚能占据一半,到2020年时,就仅剩山东和河南2个。


即便山东贵为全国经济第三大省、北方的扛把子,但与广东、江苏的GDP差距一直在不断扩大。南北GDP之比也由最初的1.18:1拉大至1.88:1。


具体到城市层面,GDP前十城中,如今已仅剩北京一个城市,天津、青岛这些北方大城已名落孙山外。


在人口方面,截至2019年,南方人口比北方足足多出2.34亿人。


东北就是一个因经济不佳导致人口持续性外流且呈扩大之势的典型。数据显示,从2013年开始,东北三省常住人口持续7年净流出,人口净流出规模从2013年的0.79万扩大到2019年的33.17万,相当于7年间合计净流出了164万人。


具体到城市方面,结合国家统计局和城市统计公报得出的 2020年人口净流入前十大城市分别为:上海、深圳、北京、东莞、广州、天津、佛山、苏州、宁波和杭州。北方仅占2位,依旧是二八分化。


若把时间维度拉长,2012-2017年的五年间,全国十大人口净增城市中,北方仅增加一个变三个:天津、北京、郑州,且净增最高的前五个城市均为南方城市。


总之,就基本面而言,2021年房贷计算器小编认为除了北京外,北方城市较于南方城市普遍技不如人。


当然,这是一个深层次的、结构性的、趋势性的因素,决定着一个城市楼市的基本面,但一个城市楼市中短期内的表现虽受其引力影响,也并非完全被其左右。


比如北方城市虽占据了房价跌幅榜的前三甲,但也同样占据了涨幅榜的前三甲。


国家统计局公布的70城房价指数显示,,2020年新房房价涨幅超过两位数的城市仅有银川、唐山和徐州,而3座城市无一例外又都是北方城市,同期一线城市新房平均涨幅不到4%。


可见北方内部,楼市也有着巨大的分化。而这种分化更多需要从政策层面找理由,也就涉及到了原因二。



二,此轮调控伊始(即2017/2018年),环京的石家庄、廊坊、天津、中部大城郑州及济南,就对楼市下了猛药——大面积的限购限售。


在飞了两年后,到2020年药劲儿是越来越大。反观很多南方城市就讨巧的多,调控时很少出重手,虽然也会有限购限售等辣招,但在范围和资格上很是谨慎。当然深圳是个例外。


那么,到了2021年北方楼市会继续冷下去么,还是说会翻转回暖?


2021年房贷计算器小编倾向于后者。


理由有二:


一是,基于经济、就业、财政收入等压力,地方有做多的动力。


虽然楼市火热,会让地方有调控的苦恼,但这种痛是一种甜蜜的痛,意味着当地经济还可以、财政收入还不错;但若楼市萧瑟,及由此产生的巨大经济和收入压力,那才是让人睡不着的痛。


所以,2021不排除北方一些楼市面临压力的城市,会通过一些创新性举措“暖楼市”。



二是,板块轮动逻辑,也支撑着北方楼市回暖。


就像股市一样,楼市也是存在着板块轮动的。去年下半年以来,率先热起来的热点城市基本都加码调控,深圳官方更是打起了拳击,一记比一记重。虽然这些热点板块纷纷被上锁,2021年,资金大概率是要往次热点板块轮动的。


虽然北方整体基本面在走弱,但天津、郑州、济南、青岛、长春这些区域性中心城市的相对优势还是在的;


廊坊的环京优势更是无可替代。其实这些北方中心性城市楼市凉凉也主要是限购调控的原因。


因此,上述两股力量的交织,有可能意味着2021北方楼市冬去春回、否极泰来。


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