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2021年楼市房贷大收缩

01


今年楼市走向,从年初自上而下收紧楼市的政策步伐中,就心知肚明。


2021年以来北京、上海、深圳、杭州等主要城市,纷纷收紧了调控政策。上海与深圳连续出招,北京的中介被约谈。


此外,央行与银保监会收紧了贷款政策,要求五大类别银行分别给房地产市场贷款和个人住房贷款划定红线。


1、工农中建交、国开行和邮储,房地产贷款占比上限是40%,个人住房贷款占比上限是32.5%;


2、招行、北京银行、农发行等中资中型银行,两个上限分别为27.5%、20%。


3、城市商业银行、民营银行等中资小型银行与非县域农合机构,两个上限分别为22.5%、17.5%。


4、县域农合机构,两个上限分别为17.5%、12.5%。


5、村镇银行,两个上限分别为12.5%、7.5%。


2021年一开年,管理层对楼市就雷厉风行开始整顿,是因为高房价挤压了大家的消费能力,一线与热点二线城市的房价,是很多人穷尽一生都无法消费得起,许多能够上车的人,也是掏尽了六个钱包,往后余生背负着沉甸甸的“大山”过日子。


如果任高房价继续发展下去,不但会激发社会贫富矛盾,还会继续消退大家的消费积极性,这明显不利于实现内循环。


正因如此,才有这么多大招接二连三到来。



02


贷款收紧,对于房企来说,也是很要命的事情。数据显示,2021年首月,房企们的贷款融资规模继续被收缩,房企缺钱用了。


据同策研究院监测数据显示,2021年1月,40家典型上市房企融资总额继续下滑,40家监测的典型上市房企共完成融资金额折合人民币共计894.73亿元,环比下降9.02%,整体融资规模收敛。


这一数据在预料之中。房企现在贷款难度越来越大。


早在去年下旬,管理层就给强令要求房企降杠杆,给房企划定了三条红线。


三条红线分别是:


第一条,房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%;


第二条,房企的净负债率不得大于100%;


第三条,房企的“现金短债比”小于1 。


如果触碰了三条红线,将遭受融资处罚。具体为:


上述三项指标全部“踩线”,有息负债不得增加;若指标中两项“踩线”,有息负债规模年增速不得超过5%;若只有一项“踩线”,有息负债规模年增速可放宽至10%;若全部指标符合监管层要求,则有息负债规模年增速可放宽至15%。


在这种背景下,许多房企纷纷放价跑量,各种促销活动纷至沓来,目的就是快速回款,还债降杠杆。


此后,房企们又遭遇了两道红线加身,流向房地产的贷款资金越来越少。


2021年,房企的确很难度日。一方面贷款难度加大,另一方面调控越来越严格,越来越细化,出来热点城市,其他城市的变现难度不断加大。


此外,房企们又面临着新一轮债务到期潮。


据不完全统计,95家房企2021年到期债券7223.81亿元,同比增长22.45%,其中境内到期债券同比增长5.77%至4188.89亿元,境外到期债券同比增长56.52%至3034.92亿元。


预计,2021年会有比往年更多的中小房企面临被吞并或者淘汰的风险。


其实,不光中小房企生存难,大房企同样难。


为了获得收益,大房企们几乎都选择了多点开花,有的去做新能源汽车,有的去做机器人。


当然,很多房企在国内贷不到款,就选择在海外贷款。


数据显示,100家典型房企2021年1月境外债权融资835.07亿元,环比上升133.5%。



03


境外融资规模增速之所以如此快,一方面是因为境内贷款难,另一方面是房企们抢占国外利率低的窗口期。


去年,因为疫情,全球货币大放水,西方国家的利率不断走低,美联储将联邦贷款利率降为零。


目前,随着疫苗逐渐普及,预计疫情在2021年能够获得稳定,货币宽松会逐渐收回。国内更是如此,我们正在加速降杠杆,给资产去泡沫,宽松的货币政策会退出的更快。


此时,正式大举海外债的窗口期,所以房企们都大举举债。


但这种日子并不能持续多久。


正如上面所说,疫情开始起作用,全球疫情拐点今年必定会出现,海外诸国的流动性会逐渐收紧,届时,海外贷款难度也会上升,房企们的生命线会绷得越来越紧。


在这种背景下,房企内部混战会愈发激烈,大鱼吃小鱼,小鱼吃虾米的丛林法则,会展现得更加淋漓尽致。


除此之外,打折促销活动也会增加。


一些房子不好卖的三四线城市的房子,估计会打折促销。


当然,像深圳、杭州、上海、北京、广州这类热门城市,新房开盘就被一扫而光的城市,很难有促销打折。


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