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春节后楼市行情分化了!

楼市研究中,一般要着重研究三大时间节点:


春节前后、三月阳春、金九银十。


其中春节前后最为重要。


人们忙着过年,售楼处关门,中介铺子关店,银行放贷缓慢,对于房产这种重大资产,一般都会放在年后决策。


所以这段时间,通常是一年的成交冰点,也被称作“超级淡季”。


然而超级淡季,却最容易暴露价值。


比如一个城市在春节前后,楼市没有冷淡,反而成交火热,房价攀升,意味着什么?


购房需求极度旺盛。


往往春节前后楼市火热的城市,进入新一年的行情只会越来越好,这是大概率事件。


基于这个观察,2021年房贷计算器小编接下来带大家看看哪些城市行情好,哪些差,推演趋势,给出建议。



1、残忍的分化


整体来看,今年百城行情(除一线)走出了“深V”趋势。


除夕前一周,交易热度非常高,除夕进入冰点,而后开始缓慢爬升。


这个曲线很熟悉,每年都这样,不过今年除夕后成交热度上涨要明显快一些,这可能跟“就地过年”政策有关。


下面主要研究微观市场。


报告显示,今年春节前后,城市行情分化非常严重。


以成都、西安、苏州及天津为代表的新一线城市,春节期间交易热度明显较高,同时,三四线城市成交冰冷。


未来“城市能级”将和房价深度绑定。


春节前后,新一线城市平均成交热度约为38.2,二线城市约为7.2,三线城市约为3,四线城市约为1.15。


越小的城市成交越凄惨。


我年前说过,2021年将是三四线城市最难的一年。


原因有三:


1、棚改货币化安置政策大都停了。


2、银行出台两道红线,贷款严了。


3、大城市鼓励人们就地过年,返乡置业没了。


三大利空,足以戳穿大多数有房价泡沫的三四线城市,春节期间成交冷淡也在情理之中。



2、实打实的增长


在这其中,成都表现亮眼,交易热度高达100,稳坐第一宝座,超出第二名西安半个身位。


自打去年国家战略把成渝城市群提升至国家第四极后,核心城成都和重庆便成为未来之城。


数据显示,成都2020年GDP达到17716.7亿元,排名全国第7,重庆25002.8亿元,排名全国第5。


2020年城市GDP排行TOP10


两者进入前10梯队,无论在经济层面还是人才吸引力上,想象空间巨大。


成都现在二手房均价是1.6万/平米,相对于3.2万/平米的杭州来说,尚处于价值洼地。


这次成都表现出异于常人的行情走势,将成为2021年的行情导火索,成都购房者不要犹豫。


其次是西安。


西安自从被定义为国家中心城市和陆上丝绸之路起点后,这几年发展迅速,房价连续上涨,让诸多刚需梦碎。


有人说西安房价泡沫很严重。其实我不这么认为。


房价就是一个城市的股票,买的是预期。


深圳房价8-9万/平米,高吗?


对于一般人来说,的确很高,但深圳房价肯定降不下来,因为中国有钱人都想在深圳买房。


科技之城、大湾区核心,再加上房子的稀缺性,这个城市的概念和竞争力没得说。


同理于西安,这几年连续爬升,压都压不住,是因为西安被定义为我国西北部的战略之城。


2021年房贷计算器小编纵观整个大西北,没有一座城市能与西安较量,在这条赛道上,西安是绝对的大哥。


再加上高校资源和文化底蕴,加速流入的人才将会继续撑起西安房价。


苏州,在我眼里依然是长三角地区的价值洼地。


前几年随主浪潮起势,而后因太过火热引起中央注意,被政策封死了。


但好的价值标的,不会被压制太久,虽然2020年苏州楼市无人问津,但苏州的经济太过强势,加速修复了购房者预期。


数据统计,2020年苏州GDP成功破2万亿,为20170.5亿元,位列江苏第1,全国第6,而且经济增速为4.8%,位于长三角地区首位。


苏州二手房均价是2.4万/平米,相对于长三角第二梯队,3万多每平米的杭州、南京,依然存在较大的升值潜力。


天津,前几天聊过,房价本来已经调控到位,但因为库存太大,楼市回暖但不足以支撑高质量反弹。


而合肥刚跨入万亿门槛,势头十足,而且政府供应太少,房价有了充足上涨的理由。


至于其他城市,篇幅有限以后再讲。



3、房价贵不可怕


回到主题,今年春节前后,热门城市TOP30中,已经有21座城市成交套均价超过100万。


100万买套房,10年前可能很多人无法理解,但对于现在的房价,已经习以为常了。


前几天还有一项数据表明,全国300多个城市中,已经有77个城市的平均单价超过1万元,占比超过25.6%。


这77个城市覆盖了一二三四线城市,甚至县城。


还是那句话,房价的基础是人口和经济。


南方即使是县城房价过万,也是可以理解的,因为经济强劲,地域产业发展也能跟得上,人口密度也高。


但在北方,如果人口和经济双低,还不是省会城市,房价过万大概率就是泡沫陷阱。


房价其实是一个城市经济发展的外在表现,不怕贵就怕没概念。


所以在房产投资角度,宁当凤尾不做鸡头。



4、注意房子属性


春节期间,无论是新一线、二线或者是三四线城市,成交最多的依然是两室一厅。


面积上,主流交易面积区间集中在60-90平米,占比约为39.1%;其次是90-120平,占比约为26%。


2021年房贷计算器小编还是那句话,如果买房想投资,主选60-90平米的2室户型,这在全国都适用。


前段时间,回老家过年,迫于无奈参加一个聚会。


一位远房亲戚在酒桌上得意地说,刚给孩子在北京花了几百万,全款买了一套40多平米的1居室。


隔壁问,为什么不选择贷款买个2居室,他说不愿意欠债,而且房子越小未来越好卖。。。


一群人称赞,真了不起。


我笑了笑。


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