个人房屋贷款计算器

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如何买到最具性价比学区房?

天津的房价在下跌,上到九十九,下到刚会走,大伙儿全知道。


2021年房贷计算器小编要说“哏儿都”有机会,还真不怕您排队拎着板凳拍我。


年还没过完,大碗楼市的老几位就马不停蹄来到天津。


不是吃饱了撑的,也不是带货,我得老实交待:在“哏儿都”,我们发现了许多人忽略的机会。


单是跟浙江、江苏、安徽、河南、河北、山东等高考大省相比,能把分数线压下来百来分,首付只需要几十万,就值得做配置。


要预算再上去点儿,说不定还能把南开学校念了。


就这性价比,要嘛自行车?!


有一说一,长三角、珠三角核心城市打破头的学区房,跟天津一比,那全是弟弟。



01


天津考生的快乐,你根本想象不到! 


要明白天津房产为嘛有价值,就先得了解天津的升学率。


我们以2020年为例:


本科录取率前三:天津、上海、北京;


211录取率前三:北京、上海、天津;


985录取率前三:天津、上海、北京;


据不完全统计,天津考生10个里有8个念了本科,1/3念了一本,每8个考生,就有1个念了211,每19个考生,就有1个被985录取。


这在全国都少见。


天津升学率看齐京沪,跟高考地狱模式的省份相比,天津的分数线妥妥地低了100多分!


你以为京津沪考生就像你想的那么快乐吗?


错!他们的快乐,你根本想象不到!


就这,统计的还是天津全市,包括和平、南开、河西、河东、河北、红桥市内六区,东丽、津南、西青、北辰环津四区,海河教育园区以及其它远郊区。


如果只算市内六区,升学率还要更高!


好在高考分数线全市一致。就是说,哪怕你只有远郊县的户籍与房产,依然可以与天津市内六区考生享受同等分数线待遇。


单凭这一点,已足够令高考大省的家长们心里痒痒。


教育资源分配情况如下:市内六区≈海教园>环津四区>其它远郊区。


这既是天津房产价值的排序,也是天津学籍的鄙视链。


小小的市内六区,集中了整个天津最为优质的教育资源,对其它城区保持着碾压优势。


但bug之处在于,目前市内六区义务教育阶段学籍与其它城区互不兼容。


最大的区别体现在:市内六区高中给非六区学籍初中生的机会十分有限。


唯一的例外,是位于津南区地界包围的海河教育园区,作为天津高等教育最为集中的区域之一,其初中学籍考生可享受与市内六区考生同等待遇。


这既是海教园学区房价格吊打环津四区均价的主要原因,也是外地购房者蜂拥而至的最主要原因。


环津四区东丽、津南、西青、北辰学籍考生以及其它远郊区学籍考生,大概率就读的是本区域内高中。


换言之,考学容错率要明显低于市内六区和海教园。



02


天津房产配置的N种可能 


1、市内六区学区老破小


天津的市内六区很小,加一起也就100多平方公里,环津四区中任何一个都比市内六区辖区大。


但就是这小小的一块地方,集中了天津最好的教育、医疗与商业资源。


和平、南开、河西,天津人称为上三区,其各项配套堪称津门最佳;


河北、河东、红桥被称为下三区,配套方面逊于上三区。


市内六区无论城市建设还是资源分布,均堪比一线城市。市内六区带学区的老破小即使寒碜到住人都成问题,也一样有市场。


以学区最硬核的和平区为例,目前新房均价在42750元/㎡左右,二手房成交均价在41700元/㎡左右。


但和平区老旧二手学区房单价,从5万元/㎡到9万元/㎡的都有。100多万,单价50000-60000元/㎡,既好租又好卖。


这类房源享受到的学区资源是最顶级的,且商业与轨道交通也没嘛毛病。


有毛病的,是面积普遍小,一室一厅或大开间户型较多,大多数房源为八九十年代建造,追求居住体验想都别想。


许多房源由于建筑年代太过久远,批贷款都成问题,这也挡不住“孟母”们扎堆而来。


批得下按揭、总价不高、学区过硬的私产房源,最受环津四区及周边高考大省家长们的欢迎。



2、市内六区入门级新房


目前,市内六区门槛价在25000元/㎡上下,主要集中在河北区、河东区与红桥区(俗称下三区)。


有意在天津工作、居住的家庭(大多为北方家庭)可重点考虑此类房源,地段、产品、价格以及居住属性表现较为均衡。


粗略统计,这部分小区有相当一部分被北京工作的人群和新天津人买走。


反之,若对天津资产长持没兴趣,可直接忽略。


河北区建昌道板块的紫樾宸府目前均价24000元/㎡上下,堪称市内六区单价最低。


只是该项目实在有些一言难尽,津门地产内行人自己买房,通常不太会染指这里;


附近的花语津郡为中铁建旗下产品,最小面积88㎡,均价27000元/㎡,品牌力和产品力安心许多。


红桥区的九和府目前均价24000元/㎡,周边教育资源配套不错。小区为高低配格局,89㎡做两房户型值得商榷。


河东区的天津凯旋门单价25000元/㎡,最小面积80㎡起步,总价可控制在200万,槽点同样是两房户型。


另一河东区项目路劲太阳城单价27000元/㎡,85㎡、87㎡存量丰富,98㎡实现了三房,性价比较好。


尽管经济失速、房价下行压力之下,天津楼市的马太效应正在加剧。


新天津人或者有志成为新天津人的老少爷们儿,拜托抓点紧:


甭看外围产品单价阴跌,但市内六区的“2”字头正在消失,已是板上钉钉。



3、海教园新房与次新房


天津楼市最特别的存在当数海河教育园区。


海教园虽身在津南区包围圈内,就因为能报考市内六区高中,且板块内有南开旗下教育资源加持,房价就明显高了周边一个身位。


目前,海教园在售项目有龙湖天璞、阳光城未来悦、雅居乐御宾府、锦绣大家、四季春晓等,均价集中在17000-22000元/㎡之间。


南部价格较低的小区,邻近墓地,着实是硬伤;价格较高的虽不存在这个问题,但想想市内六区入门价也就24000元/㎡,还近了十好几公里,立马不香了。


海教园的价格体系比邻近的咸水沽贵了5000-7000元/㎡,即使咸水沽板块的各项配套都要更加成熟。


买海教园,就是买学籍,这是天津置业的常识。


按理说,这样一个拥有优质教育资源的板块入住率应该很高,但事实却并不是这么回事儿。


2021年房贷计算器小编一打听才知道:市内六区犯不上买这里,环津四区购买力比想象中更有限。


最大头儿的买家分两类:


来自于附近河北、山东、河南等高考大省的“孟母”,很大一部分常住地不是天津。


海教园或近海教园工作的新天津人,很大一部分拥有编制,后者基数本就有限。


至于孩子还在初二以下的,真可以再等等:


已交付的融创中央学府和仁恒滨河湾,总共近9000户,二手房挂牌量常年维持在500-600套左右。


待目前在售新项目交付后,海教园二手房存量能翻一番都打不住。



4、环津四区房源


环津四区彼此相互独立,配套自成体系,且学区均与市内六区不兼容。


环津四区一直是新天津人刚需聚集地,单价12000-22000元/㎡的小区都有。


20000元/㎡以上单价的,要么毗邻区域内最好的教育、商业配套,要么距市内六区仅一步之遥。


此类房源具有较强的本地属性:


绝大多数被在津工作的家庭和各区域土著买走,少部分被北京工作、天津落户的家庭买走。


单价较低的,大多集中在12000-15000元/㎡,位置较偏,配套上存在明显不足。


这类房源,有相当一部分被周边省份居民买走,控总价、落户口是他们最迫切的需求。


环津四区的二手房,保值性最好的是毗邻市内六区或区域核心资源的,成交周期也明显短。


相反,环津四区的远大新和老小区保值性明显差了一大截。


想入手环津四区住宅,最好的方法莫过于到次新小区溜达溜达,淘到满意房源的概率或许更大。


总之,除非你家有现役高中生,否则从哪个角度看,环津四区的性价比都是最低的。



03


最真诚的天津置业建议


2020年,天津跌出GDP前十,这意味着全国经济体量最大的十座城市,北方仅剩北京一颗独苗。


与此同时,2020年天津房价跌回了五年前的水平。


眼下,天津住宅库存面积超过3600万㎡,是所有一二线城市里库存规模最大,且唯一超过3000万㎡的。


即便如此,天津并没打算停止土地供应的步伐:


以2019年为例,天津共成交387宗地块,成交住宅面积达1459万㎡,在主要一二线城市中名列前茅。


所以说,想指望在天津实现暴击的,趁早洗洗睡吧。


那么,天津的房子到底还能不能买?


2021年房贷计算器小编的答案是:能买!但以下几点认识务必清醒:


1)天津建仓总价宜维持在150万以内


您要是在天津长期生活,综合考量学区、商圈、地铁、品质,量体裁衣,有多大劲儿使多大劲儿。


和平区学区房、梅江高端改善房源、海河边的豪宅,只要不差钱,您就甭客气。


如果你不住在天津,只考虑家庭资产配置,真诚建议在津房产预算控制在150万以内。


这个预算足够你在海教园给孩子淘到学区房,也足够在市内六区中的下三区买到老旧小区,若只为落户,在环津四区还能住得足够舒适。


若有更高投资预算,真不妨去长三角、珠三角,甚至成都、武汉、西安等内陆核心节点城市去找机会。


天津大多数40岁以上的居民,人均月工资在3000-6000之间,大学本科生及部分新兴行业平均月薪,也就6000-8000。


另一方面,天津居民杠杆率偏低,常年维持在25%上下,不到杭州居民杠杆率的1/4。


不过,当地人对享受生活还是十分热衷的。天津人常说:借钱吃海货,不算不会过。


这话让长三角、珠三角居民听起来,比甲骨文还难懂。


存量大、承价力有限,叫死是天津楼市未来长期面临的处境。



2)教育资源50%、直辖市背书25%、价格优势25%


甭抬杠,新老天津人、周边省份居民和北漂一族是天津房产的最大买家。


大家几乎不约而同地看上了天津强大的教育资源优势:


无论是985、211,还是普通本科升学率,天津都是唯一能与京沪并列的城市。


而这一优势,是其它任何比它经济表现好的1.5线城市不具备的。


比好房子更值得投资的,是好教育。如果你也认同这一点,那天津就是个值得好好考虑的地方。


此外,天津还拥有直辖市的价值背书:


直辖市的身份虽没让天津经济向隔壁北京那样一骑绝尘,却赋予了天津堪比一线城市的教育与其它配套。


单凭这一点,同是单价1万多元/㎡,天津就足以秒杀众多三线城市。


倘若你决定在天津做资产配置,就要控制好总价,积极利用其价格优势。



3)四大北方省会形成天津房价底线


天津房价跌回了五年前不假,但这样一座直辖市,其价值大概率是有临省省城筑底的:


市内六区非核心板块大概率不会弱于济南、郑州、石家庄、沈阳的核心板块;


海教园板块大概率不会弱于济南、郑州、石家庄、沈阳的次核心板块;


环津四区核心板块可看齐济南、郑州、石家庄、沈阳的中游或中下游板块。


一个显而易见的现象是:天津市内六区的核心板块50000-60000元/㎡的项目为数不少,而相同的价格在其它北方省城十分罕见。


这件事告诉我们一个朴素的道理:


直辖市不是吹的,北方经济中心也不是盖的,你大爷还是你大爷。


话说回来,“哏儿都”天津作为一座典型的北方城市,无论从哪个角度看,都更适合北方人生活、居住。


2021年房贷计算器小编认为对于南方朋友来说,只为教育资源一点,在天津配置资产,大概率也是划算的。


拓海我本人,为了娃儿的百年大计,还真想在天津撸个房。


至于买上三区150万以内的老破小,还是买野路子贯彻到底、只需50多万总价的远郊房提前占个坑,目前内心无比纠结。


老少爷们儿,咱加个微信,一起掰持掰持?


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