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深圳楼市再遭爆锤,房价还扛得住吗?

过去的这个年假,很多着急想卖掉手中二手房的深圳业主,都过的很糟心。


春节前,住建局发布的二手房指导价,给沸腾的锅里浇上一瓢冰水,市场瞬间偃旗息鼓。


本来以为节后会消停一点,结果又迎来了一记新的暴锤。


2月19日,财联社报道,春节后深圳建行、交行、北京银行三家银行,已率先按照深圳官方发布的二手房成交参考价,执行贷款发放。


2月20日,21世纪经济报道获悉,深圳光大银行内部下发正式通知,住建局发布的二手住房成交价格,将作为按揭贷款参考依据。


让大家最担心的事情,还是发生了。


接二连三的捶打之下,原先火热的深圳二手房市场,像是裹上了一团迷雾,所有人都在观望和等待。


中介隐藏了二手房房价,卖家纠结要不要挂牌,买家担心高位接盘,银行贷款细则又迟迟不出……


最近深圳楼市的情绪,如果用一个词来概括,大概就是:迷茫。


那么,深圳二手房市场,究竟会走向何方?深圳的房子,还能买吗?


别慌,我们一起来分析一下。



01


政策到底怎么样?


新政出台十余天,所有人都在担忧一个问题:


银行到底会不会真的按照官方参考价来放贷?


据我掌握的情况,其实现在的银行个贷经理也跟购房者一样迷茫,所有银行都是“等通知”的状态。


举个例子,其中一家银行的政策是:


2月7号24点前已网签的,按旧政策进行审批;2月8号之后网签,成交价低于或等于指导价的,可审批;除此之外的,可以受理,但暂时不审批,等具体细则出台再定。


总结就是,银行也不知道怎么办!


多位银行个贷经理告诉我,由于刚过完年,新政具体细则分行还没出台,这几天大概率会出。


在细则没下来之前,部分银行还是可以按照此前的评估价来放贷,比如中行、建行、交行、上海银行等。


而更多银行这段时间的新增贷款,都是可以受理,但要等具体细则才能审批放款。


直接按照参考价放贷的银行,基本没有。


可以肯定,新政细则迟早会来,银行按照参考价放款,基本上板上钉钉。


但有个误区,需要提醒大家注意。


哪怕细则下来,银行也不可能所有房贷都完全按照参考价去放款,而是会有浮动空间。


因为银行有自己的一套评估体系,每套房子的评估价,除了受市场成交、官方参考价影响,还跟其产权、楼层、朝向、装修、保养情况、学位使用情况有关。


哪怕是同一个小区,同个户型,不同房源的市场价格也不同。


所以官方的参考价,是银行评估和发放贷款的重要参考,但不是唯一参考。


至于买卖双方,市场还是自由交易的。


官方人士之前也说过,参考价只是引导作用,对于居民购房没有影响,“真实成交价最终还是由买卖双方自己决定”。



02


房价真的会跌吗?


当然,更多人关心的,或许不是银行根据参考价办事,而是今年深圳二手房房价会不会跌。


假如银行都按参考价贷款,市场会发生什么?


我觉得,房价短期内肯定会回调,以往靠刚需、学区房撑起的小阳春,今年基本是泡汤了。


毕竟,金融才是楼市的命门,控制好贷款,楼市上涨的动力,也就大大降低。


来看看近期的市场走势。


房中协数据显示,2月8日深圳二手房指导价出炉时,深圳出现“抢闸交易”的现象,当日深圳二手房网签量达1263套,占当周网签量的75.5%。


紧急冲刺过后,二手房成交再度陷入低迷。


整个春节假期,留深过年人数达历史新高的情况下,深圳二手房成交也并未出现小阳春,购买力主要集中于新房市场。


未来的深圳楼市,区域分化会更加严重,成交量会逐渐萎缩。


深圳西部某些过热的片区,尤其是深圳湾、前海、宝中一些炒作严重的高价盘,未来一两年大概率横盘或下跌。


东部的二手房参考价和实际成交价差异小,影响也会相对小。


但大家不必太过担心。


调控虽然挺狠,但只要深圳人口净流入不变,地少人多不变,产业牛逼不变,吸金能力不变,供需情况不变,房价更不会因为一纸政策就改变多少。


除非未来有更强力的调控狠狠地冲击深圳二手房市场,引起剧烈的震荡,深圳的房子,还是可以买。



03


真正该担忧的


真正值得担忧的,并不是房价会下跌,而是即将大幅上涨的首付。


从指导价来看,深圳3595个二手房小区普遍降价3到5成。银行按参考价放贷,意味着官方估价越低,首付比例就越高。


我们算笔账。


假设一套成交价1530万的南山某小区热盘,买家是首套且无贷,那么可以贷款7成即1071万,首付459万。


如果按照官方参考价954万申请贷款,则银行只能发放954万的70%,即668万给买家,剩下的403万需要现金支付。


原本首付准备459万即可,由于银行不给多垫付,首付预算攀升至862万,实际首付得近6成。


这还是首套无贷客户,如果是换房客,首付成本更是不敢想,估计跟全款相去不远。


在深圳买房,能有6个荷包掏空的年轻人毕竟是少数。加上现在还要堵死经营贷、信用贷,如果连房贷都不能贷足,买得起深房的家庭,更是少之又少。


虽然我们一直强调,深圳的购买力很强,但这也是建立在大多数刚需卖掉一套房、换一套房的基础上。


现在一下子紧房贷、降杠杆,原来想买房的买不起了,原来想换房的也换不起了。


市场冰封失去流动性,才是比房价下跌更可怕的事情。



04


接下来该怎么办?


按目前的局势发展下去,当下深圳楼市的混沌状态很快就会被打破,二手房卖家和买家的博弈将会前所未有的激烈,就看谁更有耐心玩下去了。


那么,作为普通购房者,接下来该怎么办?


给大家几个建议。


对于近期想买房的朋友,在细则出来之前抓紧办理贷款,或者做好提高首付预算的准备。


但如果你还想通过经营贷、消费贷去补贴可能增加的首付,我劝你不要以身涉险。


新政出台第二天,某商业银行的内部邮件除了二手房参考价的提醒,还再次强调了要严查消费贷和经营贷,连还款账户也会持续监测。


也就是说,哪怕你成功申请了房贷,后续还贷期间有违规资金进入,也会被查到。


首付实在不够的话,可以再等等,这两年再攒多点首付再买。


房价大涨的基础暂时已经不存在了,首付太少连凑合的房子都买不到,何必浪费房票和处女贷资格呢?


至于接下来深圳该买哪里,重点推荐两类房子。


一类是西部热点片区的非热点楼盘,热点片区的外溢区域,以及东部冷门区域的标杆盘。


因为热点片区和非热点片区、热点盘和费热点盘的参考价差太大,非热点片区的房子打折程度更低,首付比例也就更低,未来几年房价的基础也会更加稳固。


另一类是小户型的学位房。


即使有参考价,即使贷款受限,但教育在深圳永远是刚需。


新政后购买力大幅萎缩,小户型低总价的房源,够得到的人更多,流动性也就更好。



05


文末小彩蛋


最后教给大家一个实用的小技巧。


这几天经常有粉丝留言,询问一些二手楼盘的价格。至于原因嘛,想必大家都知道,不展示……


事实上,虽然各平台都屏蔽了挂牌价格,但这些房源的价格信息依旧是存在的。


通过特殊的方法,我们仍然可以轻松查到房源的当前报价。


以大运的中海康城一期为例,该小区在贝壳共有在售二手房源48套。


假设总预算是400万,那么我们自定义价格区间380-420万,筛选符合预算的所有房源信息,发现满足条件的共有两套房源。


在此区间中,不断缩小总价范围,便可锁定这两套房源的挂牌价:


房源A:高楼层、64.74㎡、北朝向,挂牌总价约400万,单价约6.2万/㎡;


房源B:中楼层、69.4㎡、西南朝向,挂牌总价约419万,单价约6万/㎡。


这个办法并不仅仅适用于贝壳,中原、乐有家、Q房等平台同样有效。


但凡是这些平台里的可见房源,均可据此查阅业主报价,对业主的大致心理价位有个最基本的判断。


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