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今年房产投资机会在二线核心城市

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2021年房贷计算器小编今天跟大家说说今年的市场机会。


先说结论,就房地产而言,今年最大的市场机会,一定是在二线核心城市。


一线城市大家心里应该清楚,只剩一个还有比较大的机会,其余三个,其中2个还有惯性上冲的空间,另一个的机会只有新房。


上海广州深圳目前房贷都有所收紧。


广州南沙外地人暂时不能贷款买房了,黄埔区贷款也收紧了。年前我们组织了考察团,有一批粉丝还是算运气好的。


不知道3月份会不会有所缓解,先观望下看看。


但是, 今年利率上行是大概率,因为不光是受5档房贷新规的影响,对一线城市严厉调控本身就是大方向,所以央行会有窗口指导。


上海年前刚刚调控,但2月份的次新房小区挂牌价继续上冲,这个调控的时候我就分析过,因为二手房库存紧张,所以年后惯性上冲的概率大。


深圳的二手房限价,银行到底是按政府指导价评估放贷,还是按市场价,还是按中间价,现在大家都在等。


有银行在按政府指导价评估,但也有银行按兵不动,在观望。还有银行房贷按指导价评估,但抵押贷依然按市场价评估。


如果按政府指导价评估的话,跟市场价相差甚远,害怕引发银行的坏账,毕竟深圳高杠杆买房的太多了。


如果按市场价评估,又怕与政策指导相悖,所以银行也很为难。


如果说最后全部按指导价评估的话,对深圳西部的房价肯定有影响的。比如宝中,以前市场价和评估价一样,现在相差太悬殊,中产接盘就会很吃力。


而深圳湾这种极贵和龙岗便宜的区域,反而没什么影响。


比如深圳湾,原来市场价就是35万,而银行评估价最多也只能给到20万,评估价跟市场价以前就相差很远,买的一直就是有钱人,所以即使按政府指导价评估,影响也有限。


豪宅片区才真的叫富通胀。


在大放水时代,你都不知道这种地方的房价涨到哪里才是天花板。


而龙岗罗湖这些地方,市场价和指导价差不多,更加影响不大了。



2


但我为什么说今年的机会主要是在二线城市呢?


因为一线城市房价上涨到一定高度后:


一是调控越来越严,想要入场已经太难;


二是价格越来越高,一般人玩不起了,越往上,资金获利空间本身也在减少;


三是与二线城市的房价价差在拉大,进一步凸显出二线城市的价值。


四是一线城市的贷款在收紧,而二线城市还比较宽松,因此热钱不可避免会往二线城市跑。


那放眼全国,有哪些二线城市机会比较大呢?


排第一的首选合肥。


因为这是一个很会搞钱和投资的城市。


现在热点片区,滨湖新房供应断档,严重供不应求,连庐阳、肥西很多新盘都要求全款优先,贷款的请不要站门口。


基本上红盘不是全款根本买不到房,一套房几百万,有钱人真的那么多吗?


显然不是。


如果不是利用杠杆,哪来这么多全款买房的人呢?


据我了解,有些人就是利用消费贷、二手房抵押贷套钱出来,再全款买新房。


之前就有人在我文章后面留言,有人靠消费贷在合肥买房,房贷还没开始还呢,房价三个月就涨了23%。这回报率多高。


2021年房贷计算器小编预计今年合肥会超出大家的预期。


原因就是2点:


一是大家很会用杠杆撬动市场。


二是合肥楼市供不应求。


有人说合肥的土地供给量很大,拜托你去看看2020年的土地供给量再说吧,合肥2020年土地出让只卖了7292亩地,相比2019年的13663亩,几乎接近腰斩。


2021年合肥楼市会持续面临供不应求的问题。


别说合肥已经涨了多少多少了,这是现象不是原因。


就凭着我上面说的这两点,合肥2021年的楼市就会表现很好。


再说合肥这个城市的新经济确实表现不错,产业发展势头很好,所以值得看好。


但合肥最好的机会还是在西南片区,比如政务区、高新区,滨湖区,经开区,其他什么瑶海区、新站区,三县不适合投资。



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其他看好的城市,虽然之前二线城市的上中下三篇我都分析过了, 但估计很多人又忘记了,我再给大家再梳理总结一下。


第二个杭州,就不用多说了,市场一直很火爆,跟深圳一样,杠杆的天下。


但杭州最大的机会肯定还是新房,因为倒挂明显,二手房价格也比较高,跟深圳一样下不了手,但又跌不下来,慢慢涨的趋势,所以今年杭州市场还是会很热。


第三个是西安,我非常看好西安今年的行情。


一是因为新房库存少,二是地价上涨多,三是拼命拉人。


现在西安市场非常好,我想3月份过去调研,可以关注热点片区,高新、曲江,还有灞桥、航天基地、浐灞、沣东新城、空港新城的地价上涨都很明显,也可以关注一下。


第四个是厦门,厦门行情去年已经开始启动,今年会明显发热。


福建的热钱会加速涌入厦门。


今年岛内的学区房,新房,次新房会很火爆,岛外的4个新城,也会火热。


厦门的居民杠杆率非常高,按照我的感觉,深圳杠杆率应该排第一,杭州第二,厦门第三差不多。


会搞钱的城市,就是最大化利用杠杆,这在货币宽松期,就是最容易推动房价上升的加速器。


今天厦门有人跟我说,银行对公贷款暂停了,因为1月份放贷太多了,要求均衡放款,这会影响到经营贷买房,完全停贷我觉得不可能,否则经济受不了。


再说其他城市又不一定非要到厦门做抵押贷款,很可能到其他城市套现带着钱去厦门啊。


第五个是苏州,苏州挨着上海,上海大涨一波之后,部分资金又要开始转移阵地了,我发现苏州最近几个月的二手房库存下降速度很快。


去年9月份,苏州二手房挂牌量超过10万套,今年1月份就只有8.5万套了,新增房源量一直在下降。


苏州最容易躁动的肯定是园区和高新区,因为新盘供给少,片区规划好,改善群体最趋之若鹜的地方。这两个区的房价去年就有小幅上涨。


其他区房价基本没动静。


第六个是南京,最近有4个区落户放开了,但上涨最快的依然是河西、江北核心区、南部新城这些高端改善区域。


第七个是成都,重点关注高新区,金融城和天府新区,核心区房价一直在动,其他区没什么起色。


第八个是武汉,去年疫情影响房价比较低迷,但成交量还是全国第一,说明强大的购买力还存在,今年房价会有起色,重点关注武昌,滨江板块和光谷。


其他的城市:


天津,最具有确定性的就是上三区的学区房,我十分有把握。


福州今年也会回暖,能看到核心区房价上涨,比如东二环。


济南目前已经在底部,今年会见底反弹,龙头在历下。


青岛的反应慢半拍,估计比济南还要晚半年复苏,首选崂山。


郑州虽然连跌了三年,但今年也要回暖了,因为去年郑州土地出让腰斩了,今年去库存接近尾声,市场反弹势不可挡。区域首选东边,郑东新区,北龙湖,龙子湖。


长沙随时都能买,房价便宜,但只会像乌龟一样慢涨,核心是梅溪湖。


其他二线省会城市我觉得今年机会不是很大。


放眼全国,其实规律很明显了,就是围绕着核心片区在涨。


当然还有一些经济比较强的非省会城市,比如宁波过去2年一直很火爆,我忘记在二线城市分析它了,宁波也是一个很会利用杠杆投资的地方。


还有东莞这种产业非常强的临深城市,去年涨幅全国排第一。


这一轮房价上涨,资金热衷于追逐的城市,有一个共性,首先这个地方供给量不能太多,否则房价涨不起来;


其次大家要喜欢利用金融杠杆买房,因为杠杆是撬动房价上涨的最佳利器。


深圳、杭州、宁波、合肥、东莞,都是这种典型特征的城市,所以是第一波热钱重点攻克的地方。


虽然说今年整体的货币政策相比2020年会有点收紧,但还是会保持连续性,不可能断崖,所以结构性的市场机会依然存在,就是一线城市机会少一些,二线城市机会多一些。


只要你紧跟2021年房贷计算器小编的推文走,你会对全国的楼市有个全局的理解,知道房价涨到什么位置了,继而你会知道什么时候轮动到你所在的城市,因为资金还是在轮动的。


房产过去是,未来也是最大的家庭资产投资,所以每一个人都要重视,学会如何让你的资产保值增值。



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网友讨论:今年房产投资机会在二线核心城市


网友:唠嗑


重庆绝对是炒房者的坟墓




网友:婧婧


西安上次都已经连续涨了55个月调控的,还要继续涨下去?天哪!欢迎老师来西安调研




网友:飞鹰


徐州可以分析一下么


作者


三线之王,徐州肯定会分析的




网友:娃娃


成都这么低啊


作者


相比祖国其他地方,成都人民不觉得低~




网友:痞子方是通行证


老师,成都高新区大源的二手房还值得买吗,最近涨得太厉害了。


作者


值得啊




网友:从必然王国到自由王国


央城原来的规律一般是三年涨一轮,自2016年以来,到2020年底已经4年缓跌了。去年年中原本我也在犹豫到底买不买,直到我看到老师突然从以往的咸鱼唱空状态变成唱多。。。。


所以我立刻把各种易变现资产换成现金,让前房主赔钱把房子卖给了我。其实他只要再等两个月,到现在再卖的话,就能赚钱出手了。


重大资产决策付诸行动时,动手快,执行强非常重要。千万不要犹豫。为了以“相对低价”拿下这套落户房,我从2016年起等了4年。4年的谋划和等待,听到信号立刻动员全家去找合意的房源,并在几天年就签完了合同。近似于在起涨之前拿下了目标。




网友:耿强 Johnson


成都才开始涨,高新区机会非常大




网友:直男


已入手厦门,借老师吉言




网友:燕子


老师再说说北京吧  都上涨了 凭什么北京不让涨啊唉 太特么不像话啦




网友:猪罗纪酱烧猪蹄@王小茜


郑州西区的高新区新出了地王


作者


大涨前的征兆




网友:尘草儿


成都新政就是吸引外来资本进入市场的,根本没有顾忌真正扎根成都多年刚改人员需求,一个人刚需无房户都可以优先买三四百平新房,刚改一家六口50平米的住房住9年,已卖,名下无房不让参与摇号低价盘,高价盘买不起,换不起房子了,成都请上榜




网友:小山一览


买的全部被套,五年限售开玩笑的么?2022全国大跌,跌5年!!


作者


每年都有这种言论~~限售?限售早就有了!




网友:Mr.Six


老师太厉害了,才十分钟就破万阅读量。


作者


是兄弟姐妹们捧场子~




网友:Ing


昆明已经不在列了




网友:任玉强


希望老师有时间展望(分析)一下海南这个自由贸易港,未来5到10年时间的地产走势。


作者


必须讲,自贸港太热。




网友:鲁翔(资产评估+拍卖)


合肥优质小区房价去年下半年已经大涨了百分之几十了,随着后续货币政策逐步收紧,估计继续大涨不现实了


作者


拭目以待




网友:张方


重庆没希望啊


作者


重庆今年难有大机会




网友:马彦如


西安最新楼面地价2.3万买不起了




网友:芊


老师好,买北京二套房好还是福建宁德的房子投资好


作者


北京。宁德产业强,毕竟全国来看就那样~


宁德时代说不准啥时候就搬~




网友:经纬


老师,惠阳大亚湾怎么看?


作者


大亚湾临深,可以




网友:沈小橙


老师,这个时候卖武汉买深圳会不会错过一波武汉的行情?


作者


现在这么操作不合时宜吧




网友:Gawen


北方这个几个二线不多说几句啊[Lol][Lol]青岛的崂山价格已经很高了,其他区不值得投资吗?


作者


看我之前青岛2019的调研分析,应该算预判的比较准了。


现在你去回看,经得起大家的考验。




网友:青衫客


洛阳怎么样?整天吹副中心城市,房价都快赶上郑州了




网友:王明鹏


烟台不知道什么情况,估计还不如青岛的反馈吧。但是去年疫情学区房一度下跌到75平米100万,最近又回归2.5w了。而且朋友圈中介存量下降很快




网友:万宇零星


广西柳州的房价一直横盘或者微跌,现在还是限售,限贷,贷款利率很高,首套都在6%以上了,感觉岌岌可危啊




网友:虫老葱


在成都高新区买的房子从19年到现在悄悄咪咪涨了60%了 今年还能涨?我觉得涨幅有点夸张


作者


嘚瑟~




网友:余生


东莞这边过了个年,就已经变得年前在卖的要么不卖了,要么反价严重。所以认真的要跟着趋势走,那些天天嚷嚷等房价跌的人就不要再钻牛角尖了。


买房这个事还是可以听老师的,每次潮水来临,每个个体,都有起有落。买房这件事上,最忌讳的就是攀比。


虽然大家总说,什么房价雪崩的时候,没有一片雪花是无辜的。但更要记住,房价上涨的路上,每个人都是一块铺路石,千万别挑,一旦看到能铺路的位置,就立刻下手吧。




网友:欢乐GO


地标成都,买了一个青羊区的学区房,2万入手,07年的房子,楼下就是双地铁,得不得赔在手里了?




网友:Huawei


崂山都没跌过,一直稳定上涨




网友:Joan房产中介


浙江金华的市场非常火,只能说是卖家市场,新楼盘几乎秒杀,二手房一天一个价,学区房更是一天小几万




网友:Showboat.


年前买的滨湖,刚需,当时不到一个月被涨20%,抢了。现在涨了10%




网友:Peter He


惠阳临深呢,不限购。。。


作者


可以




网友:墨竹:)随心

 

这些地方你都有吗?你买几套了


作者


别岗!这问题故意问的很傻你不觉得吗?




网友:容容

 

成都都排到第七了


作者


我补一句行不?以上排名不分先后~




网友:雷雷


老师,百强县第一的江阴


作者


不是昆山么??




网友:晓晓


老师,浙江金华市今年可以入手吗


作者


看后面三四线




网友:许国


合肥,三个月23%这是买哪里的?闭着眼买滨政高也有30%




网友:赛微


等4月的人口普查数据出来再看吧


作者

 

嗯嗯。这个数据非常有价值~




网友:留得青山在


南京利好不断,非核心区也热了。




网友:来自海王星的向先森


快来价格洼地重庆抢购二手房


作者


去去去~~~~




网友:李存霞


说了半天、没看到佛山珠海


作者


珠海单独讲过几次,佛山去年专门调研过




网友:Viking


老师,成都高新区比较核心的地方,带学区,户型小,租售比高。单价目前比旁边二手便宜一丢丢,可入否?不自住,方便挂户的那种。


作者


可以




网友:烎三儿


三线之王不是我们唐山吗?


作者


唐山去年太热了。。还专门写过一篇~




网友:小司马


爸妈在昆明,个人在东莞。但是东莞限购,想在昆明投资性买房,老师有什么推荐么?


作者


看去年下半年昆明的调研,亲自跑过盘分析过。




网友:HinX

 

不知道老师对海南怎么看,海南其他城市泡沫大,但海口作为省会和目前各大企业的聚集地其泡沫貌似并不大,房价也挺良心的。


作者


 1w多,不算贵




网友:楚天烟波


老师也说说漳州啊,特别是角美,毕竟离厦门太近了,而且厦门的地铁还有延长到角美




网友:友师家教


 厦门岛外再涨就不得了了,估计涨不动了,我觉得住厦门岛外还不如回县城。




网友:川


烟台这半年来学区房一直在涨涨涨




网友:鲁启东


老师,你怎么看待上海2000年左右的商品房,位置可以,房龄有一些了,未来发展潜力。


作者

 

无学区谨慎!




网友:村长

 

就喜欢你一次次说实话




网友:王峥

 

苏州想出货,等一波顺风车了




网友:笨笨

 

没有看到无锡,长三角无锡房价算低的




网友:Joe(周)

 

去了海口,大部分盘都卖空了,只留着边边角角的盘。册那!


作者

 

海南春节期间成交也不错。确实现在热。


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