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2021年的房产投资机会在哪?

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今天的内容有点分散跳跃,大家对付着看。


第一,50万该怎么买?


手头50万买哪里好?这是个经常被问到的话题。


50万都算多的,经常有20万、30万的,最少还有7万的。


2021年房贷计算器小编非常理解大家的心情,赚钱不易,几十万也是省吃俭用攒出来的,眼看物价越来越高,钱拿在手里焦虑,看别人买房都赚了,也想试试投资,贵的买不起可以买便宜的。


因为理解他们的不容易,所以每次有人问,我都会认真思索该怎么答。


首付50万,就按首套首贷三成计算,最高也就买到150万的房子。


150万,放眼珠三角,够不上深圳广州东莞,能买的也就惠州了。


算到这里,我就理解为什么年年那么多人买惠州了,因为手头只有几十万又想投资的人太多了,不把手里的钱换成一套房子,睡觉都睡不踏实。


可是他们没有算过,一套一百多万的房子,吃掉的不止几十万首付,还有每个月六七千的月供,对于攒几十万都困难的人来说,每个月减掉生活费和几千月供,基本不剩什么钱了。


积攒的钱全贡献首付了,工资全还月供了,如果收入不涨,未来数年赚的钱都搭在这套房子里。


如果房子再不涨,又不能住,就等于掉进了深坑,至少十年都爬不出来。


50万到底能买哪里?


说句扎心的大实话,房价涨到今天,限购的城市基本找不到150万以下的,即使有也是坑;不限购的城市,150万以下的房子绝大部分都是坑,跳进去先埋几年再说。


对辛辛苦苦攒几十万的人来说,赔上一百多万,这辈子可能都难咸鱼翻身了。


我的建议,手里只有20到50万的人,不要一门心思想着买房投资了。


胆子大的,买点基金或股票,我自己买的基金,不到一年也有40%的涨幅。胆子小的,存银行理财,想办法开源节流,至少存到80-100万再考虑买房投资。


买房不是唯一路径,钱少没有必要死磕。



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第二,今年的投资机会在哪里?


今年的投资机会在二线。


国外,美联储继续高调放水,2月17日,美联储公布了1月会议纪要,美联储将在未来继续保持宽松政策。美国毫无忌惮地加息和全球大放水,货币可以预见地继续增多。


国内,从去年到今年,投资房产的重点不是买买买,而是换换换,这个置换,是城市间的置换,是弱和强的置换。


越来越多的人,开始清盘三四线的房产,老家的房产,趁着还能出手的时候,低价出手,然后全力置换一线或二线的核心资产。


从19年初我做深圳管家公司开始,接触了大量的外地购房客户,几乎无一例外是卖掉了老家或二三线多处房产来买深圳,这类人属于先知先觉,通过城市置换吃到了这波上涨的红利。


有了示范效应,今年跟进置换的会越来越多。会有更多人把前些年到处瞎买的房子,和老家涨幅很慢的房子逐步卖出,来做城市置换。


三四五线卖出房子的钱,加上放水的钱,加上这两年大家又存下来的钱,这些钱加在一起,会有相当一部分奔向一二线城市。


一线城市,北上广深,除了广州还有部分机会,北上深已经从资格到总价全面锁死,和普通人基本无关了。


但二线还有很多机会,强二线的成都、武汉,南京,基本面不错的厦门、合肥、西安、郑州,跌无可跌的天津、济南、青岛,包括珠三角的佛山、珠海,长三角的无锡、宁波、苏州,今年都有很大的机会,即使没有全面上涨,核心优质资产的稳定上涨也基本可以确定。


这些城市都可以入手,但要注意的是,核心区域的优质资产才有最大上涨机会,郊区,新城,边角料房产很可能一动不动。所以,即使是二线城市,200万以下的房子一样价值不大。


2021年房贷计算器小编说句扎心的话,房地产走到今天,护城墙已越筑越高,靠几十万实现屌丝逆袭的年代已经过去了,手头没有100万,暂时不要考虑房子。


记住一句话,总价低于200万的房子,坑多肉少。



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第三,说说深圳的新政。


昨天我走访了两家中介,以买房者的身份,问到附近楼盘的价格,中介顾左右而言他,说了一堆云里雾里的废话,再问,只说以前的成交价,不说现在的报价。聊的多了,才报了两个盘的最低放盘价。


同时一再指出,有银行已按指导价批贷,后续其他银行也会跟进,让我做好多出首付的心理准备。


我个人的感觉,这一棒子打下来,整个中介行业都被打晕了,现在都有点找不着北。


不能展示价格,不能明确报价,贷款政策也不确定,这房子根本就没法卖嘛,所以中介行业目前处于休整和观望状态,希望近期能有一个明确的落地政策,比如房价的展示模式,和确定的贷款政策。


这种混沌状态如果持续太久,会出现中介批量离职和门店陆续关店的情况。


上篇文章我举了个例子,说年前突然发布的参考价是掉下来的第一只靴子,贷款政策如何落地和房价如何展示就是未掉落的第二只靴子。


不管对于买家,卖家,还是中介,大家怕的不是第二只靴子掉下来,而是第二只靴子迟迟不掉下来。


这种等待的状态非常煎熬,因为人们所有的恐惧,不是源于已知,而是源于未知。


不知为何,目前的情况总让我想起润四,从去年年初传到年尾,就是不开盘,吊着一大批千万量级的买家,拿着钱坐立不安,纠结的头都快秃了。等开完盘,一切明朗,大家一哄而散,该干嘛干嘛。


目前这个节点,正是关键的小阳春,我估计,第二只靴子不会太快掉下来,市场也不会太快明朗化,靴子不掉下来,有利于市场的冷却,中介行业面临着巨大考验……


2021年房贷计算器小编给大家透露一个信息,目前中介正在搜集各楼盘的笋盘信息,不能说笋盘,就是现在确定还诚心在卖的,价格还算合理的房源,能扫到急卖降价的更好。


因为当下虽然大多数人在观望,但还有一小部分人愿意在这个混沌的节点进场,买到价格合理的房子,运气好还能捡个小笋,中介正在尽力促成这一类交易。


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