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2021牛年楼市“小阳春”真来了

在2019年2月,2021年房贷计算器小编预测过3月会开始一轮有点规模的小阳春:


2019年3月——楼市“小阳春”


后来市场也都看到了从3月开始,到6月,2019年楼市出现了一次有一定规模的“小阳春”。


在2019年末,当时的市场也已经有一定的起色,特别是降准的落地,但因为众所周知的1月份疫情影响,2020年的2-3月,市场可以说是暴跌,但4月份的市场数据,小阳春依然出现了。


那么现在看,2021年的小阳春会出现吗?


什么叫楼市小阳春?


小阳春本意是指冬天出现的反常节气现象,用在房地产上,基本都是指每年的三四月份市场出现一波上涨行情。


其实原因很简单:


1:每年的开年,信贷相对会比较宽松,支撑了市场的活跃。


2:每年的3-4月,刚过春节,很多因为假期影响的交易、和供应量会上市,带来市场成交。


3:每年春节后,也就是2月底开始,很多当年入学的家长就必须要考虑落户购房问题,否则一般当年的4月底5月中就错过了最后改变学籍的机会。


所以分析2021年楼市是不是会有小阳春,小阳春会不会被抑制,核心就是看这几个政策的影响力。


首先:刚刚发布的统计局官方数据,2021年1月份龙头城市房价上涨加速!


最有指导意义的二手房住宅价格指数中,深圳、广州、上海,三个一线城市处于全国前三。


不仅仅是一线城市,一月份二三线城市也是普涨,31个二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比均上涨0.4%,涨幅比上月均扩大0.3个百分点。35个三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比分别上涨0.2%和0.3%,涨幅比上月均扩大0.1个百分点。



其次:信贷政策持续宽松


很多人看到这一点感觉疑惑,为什么媒体上显示信贷在收紧,但房价依然在上涨。


媒体报道房贷收紧,央行公布单月万亿


各路媒体纷纷报道说2021年开年房贷吃紧,结果被央行的数据打脸。


2021年房贷计算器小编从整体来看,2021年1月份,央行数据显示,房地产贷款不仅没有收紧,甚至还在放松,第一次单月突破9000亿,也吻合了市场房价上涨的现状。


媒体报道银行的贷款红线整体看,过度夸大了市场情况,实际只有少数城市少数银行,因为贷款需求井喷,而延缓了发放贷款的时间,实际目前看,房贷40%红线,对于市场并无影响。


房地产市场调控核心看银行,银行的信贷额度决定了市场走势,目前看,房地产贷款额度宽裕,房地产市场也很难看到调整的趋势。什么时候银行房贷收紧,严查经营贷,才可能看到市场出现拐点。最近各地房地产调控政策收紧,预计2021年房贷数据(居民户中长期贷款)历史第一次突破6万亿。


2021年数据:1月份人民币贷款增加3.58万亿元,同比多增2252亿元。


分部门看,住户贷款增加1.27万亿元,其中,短期贷款增加3278亿元,中长期贷款增加9448亿元;


企(事)业单位贷款增加2.55万亿元,其中,短期贷款增加5755亿元,中长期贷款增加2.04万亿元,票据融资减少1405亿元;非银行业金融机构贷款减少1992亿元。


2020年数据:1月份人民币贷款增加3.34万亿元,同比多增1109亿元。分部门看,住户部门贷款增加6341亿元,其中,短期贷款减少1149亿元,中长期贷款增加7491亿元;


继广东、海南、浙江等地上调了部分银行房贷集中度监管上线后,四川、山东等地也上调了部分银行房贷集中度的监管上限。


去年所谓的房贷红线,并未执行,从1月开始,井喷的信贷,也就支撑了市场的继续冲高。



第三:经营贷的政策


如果说,2021年是牛年,那么对于房地产来说,经营贷就是牛鼻子,管不住经营贷市场就不可能降温。

房地产市场调控核心看银行,银行的信贷额度决定了市场走势,目前看,房地产贷款额度宽裕,房地产市场也很难看到调整的趋势。什么时候银行房贷收紧,严查经营贷,才可能看到市场出现拐点。


整体看,当下热点城市房地产调控都提及了经营贷入市的问题,而这也是上海、深圳、杭州等城市年后市场最关注的政策,大部分城市都明确了调控以自查为主,经营贷因为利差大审批宽松,成为替换按揭贷款的改善投资加杠杆工具。


2021年春节后热点城市的热度主要看经营贷的调控力度。整体看,小阳春还是会出现。



第四:房企融资成本和拿地积极性:


年初2个月,已经有超过8家房企拿地过百亿。2021年1月来截止2月24日,房企积极拿地趋势持续。而且因为2020年初疫情的特殊情况,使得2021年来的同比数据非常高,高达42%。


从春节后数据看,热点城市土地成交溢价率也非常高。单个城市数据看,有杭州、上海、成都、北京、宁波、南京等10个卖地百亿城市,50大热点城市卖地高达4735亿,同比上涨高达42%。


本轮小阳春市场分化严重,将主要集中在一二线城市,而且很可能在3月份会被加码政策打断降低热度。


2021年房贷计算器小编从最近各地的房地产调控力度看,不足以抑制市场上涨,从趋势看,2-3月份房价继续上涨已经是趋势。


小阳春来了,本轮市场上行的趋势除非出现信贷数据下降(居民户中长期贷款额度跌下单月4500亿,经营贷同比上涨低于20%),否则很难停止。


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