贷款计算器

2019商业房贷分期还款利息计算器_2020个人住房公积金贷款计算器在线_购买房屋按揭房价利率计算器最新

新增三所名校,深圳福田学位房还能买吗?

1


昨天,福田教育发生了一件不大不小的事,2021年房贷计算器小编注意到红岭教育集团一口气收编了三个学校。


景田的科技中学更名为红岭科技中学,上沙中学、上沙小学合并为九年一贯制,更名为红岭实验学校,景秀小学更名为红岭科技小学,这三所学校均纳入红岭教育集团管理。


福田目前有四个知名教育集团:红岭教育、荔园教育、福田区实验教育和荔外教育集团。


年前的2月4日,荔外教育集团刚刚成立,成立大会上,福田教育局的田局长发言指出:


1、福田教育局要加速教育集团化,2月成立荔外教育集团,下半年还要成立福田外国语教育集团;


2、集团化办学是福田教育未来几年的大趋势,今年的目标是把40%的学校纳入集团化管理;


3、福田教育局定的集团化比例目标是今年40%,明年55%,后年70%。


刚过了19天,40%的第一步已经迈出,红岭教育集团一口气收编了三所学校。


福田教育局要完成今年40%和明年55%的集团化任务,还需要收编多少所学校,我做了一个统计。



2


福田小学共有66所,包括:


集团化名校16所


荔园系:百花校区、通新岭校区、玮鹏校区、八卦岭校区、众孚校区


荔外系:荔外西、荔外东、天骄校区、狮岭校区、水围校区


红岭系:红岭实验小学、红岭科技小学(原景秀小学)、红岭实验学校小学部(原上沙小学)


福田区教育实验集团:侨香小学部、梅香小学部


福外系:福外南小学部


非集团化名校4所


实验小学、百花小学、东海实验小学、明德香蜜校区


普通学校46所


华新小学、华富小学、上步小学、南园小学、南华小学、福田小学、南华实验小学、园岭外语、园岭实验、园岭小学、明德碧海、福南小学、福民小学、天键小学、莲花小学、文天祥小学、岗厦小学、福华小学、皇岗小学、福新小学、石厦小学、新洲小学、景鹏小学、黄埔小学、新沙小学、益强小学、福强小学、全海小学、益田小学、绿洲小学、福苑小学、下沙小学、美莲小学、彩田小学、梅华小学、翰林实验小学、梅丽小学、梅林小学、梅园小学、梅山小学、景莲小学、新莲小学、景田小学、教科院附小、教科院第二附小、深康实验小学


福田现有16所名校集团小学,占比24%,如果想完成40%和55%的年度目标,今年和明年都需要再收编10所小学。


照目前雷厉风行的进度来看,今明两年达成目标的问题不大。


福田中学,共有27所(去掉三所市属四大:实验、深外和深高)


集团化名校9所


福外系:福外北校区、福外南校区


红岭系:园岭校区、石厦校区、科技校区(原科技中学)、实验学校初中部(原上沙中学)


福田区教育实验集团:侨香部、梅香部


荔园系:荔园实验中学


非集团化名校2所


石厦中学、明德实验


普通学校16所


华富中学、上步中学、南华实验、皇岗中学、莲花南校区、第三高级中学、上沙中学、新洲中学、黄埔中学、北环中学、彩田中学、翰林实验、梅林中学、深康实验、教科院附中、明德碧海


福田现有9所名校集团初中,占比33%,再收编2所就能完成今年40%的任务,明年收编4所完成55%的任务,相比小学,初中达标的难度更低。


2021年房贷计算器小编认为不出意外,今年会有十多所福田的小学和初中被名校收编,很快名校挂牌、收编甚至新建都不再是新闻,福田遍地名校的日子已经不远了。



3


名校大幅增加,学位价值自然会被稀释,老学位房涨幅变慢,新学位房涨幅有限,这是一定的。但凡事不能只看表面,要多角度分析。


福田教育局动作这么大,一方面是近两年教育被南山赶超,急于进行改革扳回一局;另一方面很可能有市教育局的支持,先做试点,提升教育水平,均衡教育资源,同时打压学位房炒作。


红岭这次收编三校发布的节点很巧妙,当前阶段很难引发学位炒作。


近几年,深圳各区都在大搞教育集团化,但可以任性推进名校收编并引发热度的只有福田和南山。


因为除了市属四大外,被大家认可的区属名校只在福田和南山。福田有福外、荔园、荔外、红岭,南山有南外、南二外、南实、育才,这些都是投资客热衷炒作的概念股。


罗湖、宝安、龙岗、龙华也成立了不少教育集团,但受关注度很低,这些片区最被关注炒作的反而是四大建的分校。


现在问题来了,福田大力收编本区的普校变名校,会给福田和全深圳的学位房带来什么后果?


假如到明年底,福田原有24%的小学名校,升至55%;原有33%的初中名校,也升至55%。


学位房大大增加之后,上涨动力肯定不比从前,但另外45%的非名校,和这55%的名校仍然会拉开差距。


这还只是在福田区内,如果放在全深圳,福田的55%,很可能只占全深圳名校的20%。


假定原来深圳只有10%的名校,学位房平均溢价率为50%,现在变成20%,学位房平均溢价率降为25%。但这20%的学校仍然是可以获取溢价的,吃亏的是剩下80%的非名校。


什么意思呢?就是福田加快名校集团化的步伐,对福田现有的名校是利空,对全深圳的名校是利空,但对福田新晋升的学校是利好,对福田教育整体是利好,因为福田利用自己名校扩编的优势,稀释了全深圳的名校价值,但强化了福田全区的名校价值。


教育集团化福田先行,单从学位房的价值而言,有利于提高福田学位房的整体水位,降低其他片区学位房的水位。



4


2021年房贷计算器小编估计福田大力推行名校集团化之后,南山会很快跟上,罗湖、宝安、龙岗也会加快步伐,大家不会坐等福田稀释自己的名校价值。美国要放水,全球跟着一起放,就是这个道理。


另一方面,名校集团化也是为深圳教育的下一步棋做准备,就是初中的多校划片。


比如说,这次被红岭收编的科技中学,离福田外国语很近。


科技中学是普通学校,福外是福田除四大外排名第一的名校。如果推行大学区,科技中学和福外势必要划在一起,放在以前,福外的家长必然反弹激烈。但现在科技中学也被名校收编了,名义上两个都是名校,再推大学区阻力相对会小。


照这个趋势来看,等集团化搞的差不多了,初中多校划片就要提上日程了。


学位房面临的考验越来越严峻,第一次大考是当下快速的名校集团化,第二次大考是几年后的多校划片。


很多人觉得科技中学这样的普校,上沙中学小学这样的村小,不可能靠挂个牌子摇身就变名校,也不会有人愿意买单。


实际上,只要全深圳的学校没有全部被名校收编,新晋学位房的房价就一定会发生变化,只是一个溢价率的问题。


比如说,10所学校原有2所名校,各自溢价率为50%,加起来100%。


新收编2所学校后,名校变为了4所,假定溢价率仍为100%不变,这100%会被4所学校共同瓜分,新校影响力有限,假定溢价率只有10%,老校的溢价率会从50%降为40%。


老校的溢价率如果想保持不变,就需要更多的资金进来把总体溢价率抬高,比如抬到120%,老校仍是50%,新校各得10%,但一定不会发生所有溢价被老校独得的情况。


举例来说,华强北的荔园+红岭园岭校区双学位组合,均价已到了15万,小户型阁林网苑,一个超烂的楼盘,土地性质还是公寓,40平已挂到700多万。


新晋的景田荔外+红岭科技校区组合,均价还不到10万,小户型TT国际和缔梦园40平只有400万出头,居住环境和楼盘品质均优于华强北,虽然科技中学刚刚改名,成绩未出,但一定会瓜分原被华强北独得的溢价率。


后期要么景田涨,要么华强北降,价差一定会拉近。



5


名校增多后,最终各自溢价率的判断依据仍然是成绩与排名,但深圳教育局要搞教育均衡化,肯定不会公布成绩,只有无官方背书的民间榜单在流传。


民间榜单由个人制作,搜集信息有限,个人能力有限,有的夹带私货,必然导致成绩失真,排名各自不同,公信力也会大大下降。


成绩无法透明化,最终大家会习惯性认知传统名校,从这个角度来说,对传统名校是有利的,对传统名校的新晋分校也是有利的,对不能纳入集团化的学校是不利的。


2021年房贷计算器小编最后还是那句话:


无论是名校集团化,还是多校划片,学位房都不会消失,优质学位房仍然是楼市的硬通货。但学位房变得越来越复杂,暴富时代一去不回,精细化、专业化的时代已经到来。


cache
Processed in 0.007379 Second.