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楼市的房价水闸又要放松了?

1

 

昨天开始,涉房贷款忽然有点不太对头了。

 

一天之内,从广东到海南,再到上海,好几个省传出要上调房地产贷款集中度上限的消息,浙江、山东、四川和辽宁也紧跟其后。

 

广东将对辖区内(除深圳外)的第三、四档银行房地产总贷款占比上限调高2个百分点,个人住房贷款占比上限调高2.5个百分点。

 

上海分别调高了第三、五档相关的监管指标2个百分点和1.5个百分点。

 

海南上调第三档房地产贷款占比上限2.5个百分点至25%。

 

浙江、山东、四川和辽宁也进行了类似的操作。

 

这样集中地,去上调房地产贷款集中度上限,是刚刚收紧的楼市调控又要放松了吗?

 


2

 

先看看原有的监管指标。

 

这是上一年年底,央妈下发的《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》。

里面将所有的银行分成5档,每一档都有房地产领域贷款的限制。

 

一刀切的限制条文一出,全国不少地方的个人贷款利率开始集体上浮。

 

2021年房贷计算器小编看到贝壳数据显示:


今年2月初至今,全国52个主要城市首套房贷利率5.32%,二套房贷利率5.60%,环比均增加3个基点,且增幅大于前两月。


这可不是总体的资金面在紧张,因为lpr已经连续10个月未曾变动了。


而且,1月份的房贷数据并没有收紧。

 

2月9日,据央行官网披露,1月人民币贷款增加3.58万亿元,同比多增2252亿元,住户部门贷款在1月增加1.27万亿元,较上年同期趋近翻番。


其中,短期贷款增加3278亿元,中长期贷款增加9448亿元,第一次单月突破9000亿元。

 

明明有钱,为什么房贷利率会明显上浮呢?

 

因为出现了结构性的供需变动。

 


3

 

如果我们仔细看看监管指标本身,会发现,处在第一、二档的国有行、股份行,房贷占比上线比较高,回旋余地比较大,大部分都还没有达到标准。


而第三、四档的中小银行就惨了,他们的房贷占比红线低,立马被卡住了脖子。

 

之前21世纪经济报道曾经分析过,广东辖区内规模较大的9家银行,有5家已经非常接近指标或已经超标。

 

广州银行在其招股书中所披露:“其房地产业贷款余额占其公司贷款总额的比例基本均在20%以上,本地中小银行在房地产业贷款的情况存在共性”。

 

从券商统计的数据来看也是如此,第三档银行踩两条红线的比例非常高。


于是,我们可以看到的是,这些银行纷纷对房贷关上了大门,更多的房贷需求,不得不流向了国有大行。

 

国有大行的需求一下子爆棚了,供不应求,直接导致了房贷上涨,以及,放款速度变慢。

 


4

 

那么,这次的监管适度放松,对房贷利率有啥影响呢?

 

2021年房贷计算器小编觉得,肯定有利好,但是不大。

 

拿广州为例,上浮利率的基本上是处于第一二档的大银行。

 

而这次监管适度放松,绝大部分是针对第三、四、五档中小银行的。

 

理论上,可以释放部分中小银行房贷的房贷供给,对各银行的房贷利率有拉低的作用。

但是,中小银行能贷的钱十分有限,对于整个市场的影响,就微乎其微了。

 

更多的,是对银行本身的影响。

 

讲真,本来给银行划出监管红线,就是为了保护银行,防范金融风险。


毕竟,现在房地产行业正在去杠杆,连华夏幸福都在爆雷边缘徘徊,整个行业还有多少雷,谁也说不清楚。

 

但是,红线一划,处在第一、二档的国有行、股份行限制还相对小一些,第三、四档的中小银行就惨了。

 

没有被爆雷玩死,反而被监管卡住了脖子。

 

但中小银行能有什么坏心眼呢,只不过是为了保住几千几万打工人的饭碗罢了。

 

老天是不会绝人之路的,总不能眼睁睁看着银行关门吧。

 

这不,部分热门地区就在适度的范围内,放松了一点点对小银行和农村金融机构的监管,也是因地制宜,因城施策嘛。

 

毕竟房地产领域的资产还是比较优质的,在金融风险总体可控、保证房住不炒的情况下,监管还是可以考虑放松的。

 

但是!!!以上都不是最本质的影响。

 

各地央行分行,银保监局,上调房地产贷款集中度上限的最根本的目的是,提前为中小银行流向房地产行业的非标准贷款回表形成信贷做铺垫。

 

2021年房贷计算器小编简单点说,就是之前银行通过各种灰色地带偷偷塞给房企的钱,也就是“非标资产”,现在要逐渐放到明面上来,也就是“回表”。

 

虽然上头也明确了,到2021年底,这些回表的资金不纳入房地产贷款集中度管理。


但是,也需要给银行一个合理的预期,让他们稳定好这些钱的回表速度。

 


5

 

总之,这个松动的空间,更多是给银行用来腾挪救命的,而不是用来救楼市的。


楼市调控放松在近期是不可能的了,房住不炒会继续贯彻到底的,房价也没有疯涨的基础。

 

房企也别太想从银行那拿到太多钱去买地,还是想想其他渠道吧!

 


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