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东莞突发楼市调控

2月27日凌晨,东莞突发楼市调控。

 

东莞市住建局发布《关于进一步加强房地产市场调控的通知(东建〔2021〕6号)》,本次发布的楼市调控政策涉及限购年限、金融管理、新房价格指导与监管、市场监测及信息公开等6个方面内容。


又是一个深夜发布,该来的又来了。

 

直接看一下这次政策的要点:


1、非东莞户籍购买二套房社保从2年变为3年 


2、堵住假离婚,夫妻离异两年内住房套数按离异前计算


3、新入户居民首套购房要求半年社保     

 

4、首套购房为非普通住宅首付从3成变成4成   


5、未结清首套贷款,购二套房首付从4成变为5成 


这是东莞从去年725之后的基础上,再次祭出的调控手段,手段并不高明,但极表忠心。

 

这已经不是第一次东莞表决心的措施,去年715深圳出台史上最严调控后,725东莞马上跟进,之后要求各地去长沙学习,东莞马上又小打小闹出台补丁,这次则是在深圳出台二手房指导价格,并要求按照指导价格执行贷款后,东莞的再次表忠心做法。

 

众所周知,东莞去年成为全国涨幅第一的城市,而且是在3月之后跟随深圳涨而涨,725新政之后,东莞虽然二手房成交冰冻,但依然没有阻碍东莞的房价昂扬上涨。

 

这一切都像极了老大哥深圳,就在深圳出台二手房指导价格之后,很多人都在讨论接下来放的水会流入深圳周边,结果东莞马上出台调控,深怕被“牵连”,作为深圳都市圈的黄金铁三角,惠州会有何异动?这一切又会不会利好惠州楼市?

 


先来聊东莞这次的调控。

 

核心当然还是“房住不炒”,做法还是老一套,从增加社保年限来看,是为了打击了投机的购房需求,堵住炒房漏洞。

 

而购买非普住宅的首付,和未结清首套贷款的,直接增加首付比例,也是从金融端进一步加强管理,资金是楼市的命脉,增加首付,就是要合理降低金融杠杆进入楼市,这和现在“紧信贷”是一样的道理。

 

还有其他常规措施,就不一一解读,文末会附上政策全文。

 

此次东莞连夜祭出调控炸弹,趁的就是市场还没反应过来,就要把从深圳流出来的水堵在东莞门外。

 

今年很多城市加码调控基本都在1-2月份,一年的开头之初,就对去年涨幅太大的城市进行“秋后算账”,管理层的意思很明显:今年不能继续大涨了。

 

尤其是深圳和东莞,两者都是深圳都市圈的城市,城市间上涨具有轮动性,其次两者本身就是人多地少的城市,供需矛盾长期存在,房价上涨压力持续存在,增加供应需要长时间沉淀,只有行政手段才最快见效。

 

加上东莞一直是楼市调控“模仿生”,政策出台的速度也在意料之内。

 

不过国内楼市环境虽然是调控节节加码,但国际却是拜登上台,还会有一轮1.9万亿美元的放水,美元系统之下,全球只能被迫跟进,虽然我国经济企稳,但多少会有影响。

 

过去的经验是,放出来的水多少会流入房地产,尤其是流入头部城市,之前我们就说深圳资金被堵之后,热钱极有可能涌向临深有价值的板块,而东莞已经先加码,接下来黄金铁三角的惠州或许就成最大赢家。


去年的都市圈轮涨模范生就是深圳都市圈,深圳涨完东莞涨东莞涨完惠州涨。

 

尤其在深圳东莞都已经出台调控的8月,惠州成为了70城中新房涨幅第一的城市,可见资金确实会在有价值的城市间流动。

 

一旦深圳东莞被堵,放出来的水就只能找临深不限购且有价值的城市,除了地理位置直接接壤的惠州,珠海和中山的局部区域一样有机会。

 

而且从当前的楼市情形来看,入场的速度要快,因为调控也极有可能跟进。

 

深圳东莞和广州调控加紧,接下来两个都市圈的第二第三梯队城市极有可能会有一轮资金外溢下的房价上涨,有看好这几个城市的,要抓紧机会了。

 

目前南方尤其是粤港澳大湾区的楼市动作频频,更是证明这里确实有价值,各类重磅政策都砸向此,虽然人为手段可以控制涨幅,但长期来看价值尤在,只不过在“房住不炒”大基调下,建议所有人做好长持准备。

 

再说一次,楼市慢牛行情正式来临!

 


附:以下是政策原文:

 

各有关单位:


为深入贯彻落实党中央、国务院决策部署,坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位,落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制,坚决抑制投机炒房,遏制房价过快上涨,促进我市房地产市场平稳健康发展,经市人民政府同意,现就有关事项通知如下:


一、调整商品住房限购年限自本通知施行之日起,非本市户籍居民家庭在本市购买第二套商品住房(新建商品住房或二手商品住房),须在购房之日前四年内在本市逐月连续缴纳社保满三年。


夫妻离异的,任何一方自离异之日起两年内购买商品住房的,其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。


新入户居民家庭购买第一套新建商品住房的,须在本市落户满半年、且在购房前两年内逐月连续缴纳社保满半年。企业须经市场监督管理机关核准登记注册满两年后方可购买商品住房。



二、进一步加强房地产金融管理调整差别化住房信贷政策。


经广东省市场利率定价自律机制研究通过,对我市差别化住房信贷政策作以下要求:


(一)居民家庭名下在本市无住房且无住房贷款记录(含商业性住房贷款和公积金住房贷款,下同)的,购买普通住房首付款比例不低于30%,购买非普通住房首付款比例不低于40%。


(二)居民家庭名下在本市无住房但有已结清的住房贷款记录,或在本市拥有1套住房且住房贷款已结清的,购买普通住房首付款比例不低于40%,购买非普通住房首付款比例不低于60%。


(三)居民家庭拥有1套住房且住房贷款未结清的,购买普通住房首付款比例不低于50%,购买非普通住房首付款比例不低于60%。


(四)对拥有2套及以上住房的居民家庭,暂停发放商业性个人住房贷款。进一步规范房地产金融秩序。严格执行差别化住房信贷政策。实施好房地产贷款集中度管理,加强个人住房贷款审慎管理,指导商业银行严格控制个人住房贷款投放节奏和增速,防止突击放贷。


督导商业银行进一步加强审贷管理,对购房人首付资金来源、债务收入比加大核查力度。严防信用贷、消费贷、经营贷等资金违规流入房地产市场。



三、加强新建商品住房价格指导与监管积极应对我市房地产市场发展的新情况,坚决遏制房价过快上涨势头。


根据住宅项目体量规模、价格水平以及对区域房价的影响,切实加强分类指导。对新建商品住房项目申报价格高于近期属地镇街(园区)同类在售项目申报价格或本项目前期申报价格的,暂停核发预售许可证或暂不办理现售备案,待出台具体申报细则后按其执行。



四、强化房地联动调控机制围绕稳地价稳房价稳预期的调控目标,进一步完善土地市场管理。加大住宅用地供应,今年供应住宅用地不少于300公顷,进一步缓解商品住房供需矛盾。


优化住房供应结构,加大中小套型普通住房供应比例,增加住房供应数量,促进供需关系平衡。加大人才安居保障力度,今年筹集人才安居房不少于5000套。


严格落实住宅用地项目配建安居房要求,落实做好移交政府的配建安居房的配租配售工作,加快实施限价住房的建设和分配试点方案,尽快让符合条件的人才和特定保障对象群体享受政策红利。



五、完善房地产市场监测及信息公开工作建立健全房地产市场运行数据的统计与共建共享机制,加强与社会第三方机构的合作,加强房地产市场监测分析,准确把握市场变化趋势、区域分化情况,及时研究制定有效应对措施,化解市场潜在风险,抑制不合理需求过度释放。


进一步完善二手住房网签交易价格发布机制。一季度发布首批典型镇街部分成交活跃二手楼盘的网签交易信息,并视情况尽快扩大统计镇街范围、增加发布楼盘数量。进一步提高二手房价透明度,引导市场理性交易。



六、持续规范房地产市场秩序


加强对房地产开发企业、销售代理企业、房地产经纪机构的监管。持续开展房地产市场秩序整顿工作,加大联合整治执法力度,强化执法合力。


严肃查处捂盘惜售、收“茶水费”、未明码标价、虚假广告、发布虚假房源、捏造和散布不实言论、变相规避调控政策等违法违规行为,对涉事企业及人员依法依规采取约谈、预售资金降级监管、暂停网签、停业整顿、取消从业资格、吊销营业执照等处理措施,并加大曝光力度,涉嫌犯罪的移交司法机关处理。


本通知自印发之日起施行,此前相关政策措施与本通知不一致的,以本通知为准。 

 

东莞市住房和城乡建设局东莞市自然资源局  


东莞市不动产登记中心东莞市市场监督管理局  


中国人民银行东莞市中心支行中国银行保险监督管理委员会东莞监管分局  


2021年2月27日


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