个人房屋贷款计算器

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房产投资者赶紧抛售县城的房子

从均价1千涨到1万,用了多久?

 

我们国家用了22年。

 

并且期间除了2008年出现过一次下跌之外,一直保持昂扬上涨的态势。

 

涨涨涨这三个字献祭给过去的22年。


高房价,至此也成为永恒的楼市话题。

 

前段时间中国房价行情网出了一个数据,全国320个城市,共有77个均价破万的城市,其中东部沿海有55个,占比71.4%,中西部18个,占比23.4%。


这个数据,我看出2个问题:

 

1、果然,三四线和三四线还是不一样的,东部沿海三四线和中部城市三四线的差异很明显,典型同人不同命。

 

2、这个统计的数据是吃大锅饭的数据,其实很多三四线城市,哪怕是县城,房价也已经破万了。

 

可房价破万可喜可贺吗?


2021年房贷计算器小编要告诉你,小心一些房价破万的城市,泡沫陷阱可能已经杀到了!



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 先来看这类破万的城市大多是什么类型的城市?

 

一线和强二线自然不用多说,有人有钱,房价是自然供需和内生动力撑起来的。

 

还有一类是强三线和环一线。

 

比如珠海、佛山、东莞、惠州,既是三线也是环一线,有一线城市照拂加上本身的经济实力强劲,破万也实属情理之中。

 

还有一批是省会城市,虽然经济实力不强,但好歹是一个省份的老大哥,地位还是有的,而起背后有众多小弟支撑,房价跑上万也正常,比如南宁、昆明、沈阳、太原等等。

 

但有一批城市,是比较“另类”的。

 

那就是浙江地区的三四线城市,比如浙江丽水、金华、衢州、舟山这类城市房价也已经破万了,甚至市中心的房子破3-4万的比比皆是。

 

这样的城市房价上万?凭什么?

 

粗暴来说是:有钱。

 

浙江下属的很多市都非常有钱,和广东的富在政府不同,浙江真正富在民众。

 

2020年浙江居民人均可支配收入超过5万元,比全国平均水平32189元多出1万多元,仅次于北京上海。


原因在于,浙江有非常多的小工厂,制造业工业非常发达,据说有不少西部城市的人都会到这里打工,而且浙江的工厂薪资不输一些大城市的工厂,对于打工人来说,只要能赚钱,到哪都是打工。

 

工资高,购买力自然就强,加上工厂小老板也非常有钱,对本地楼市有足够的支撑,而且浙江本身因为地形原因限制,可开发土地不多,早期外出打拼的浙商,赚钱后也愿意落叶归根,再次创造需求。


有钱、缺房、热爱返乡置业,多重因素构造了如此有悖常识的房价系统。

 

也导致了浙江地级市房价甚至比一些二线城市还要高,浙江地级市的房价系统基本已经自成体系。

 

但GDP总量不过1000多亿元,房价就破万,对于浙江许多地级市来说,需要警惕的就是房价泡沫陷阱了。

 

因为价格永远不可能脱离价值涨天上去。

 

房价能上涨的根本核心永远是人口,是购买力。

 

但2019年浙江的人口增量主要只集中在杭州和宁波,其他地级市分到的人口增量非常少,如果去掉机械增长的数量,很多地级市已经出现了人口负增长的情况。


一旦人口负增长,浙江地级市破万,甚至还有破2-3万的房价,用不了5-10年怕是要难以为继了。

 

连一向以爱生著称温州人,也生不动了,2019年温州的常住人口增量只有5万人,而自然增加人口为5.2万人,也就是说温州也处于人口净流出状态了。

 

没人,楼市还怎么玩?

 

留下一批温州人左手倒腾到右手吗?



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房价破万的背后,总结下来无非就是:人、钱和机遇。

 

人口不断涌入的城市,带来的就是购买力,有人口流入的地方房价绝对有足够的上涨潜力。

 

北方城市为何集体“失守”?核心原因也是人口流出。

 

第二是要么有钱,比如浙江和江苏一些地级市,民富程度高,小工厂老板有钱,加上地形原因,土地稀缺,也能人为创造购买力。

 

还有一类城市靠的是机遇,指的就是城镇化带来的棚改货币安置,这种属于人为创造供需紧张。

 

过去很多人问为什么常说三四线城市不能买,但三四线城市却还在涨?

 

因为城市化进程还在继续,一些省份的棚改化也还在继续,仍然在人为创造需求,并且下辖的县级市和农村还是有一部分人口会到城区去,所以城区的人口一般还是有所增长。

 

这里典型的就是广东的汕头和湛江。

 

既不是珠三角城市,又不是环一线城市。

 

这两个城市破万的底层逻辑又是什么?

 

这两个城市并非的区县并非所有都破万,只有市中心才勉强破万,比如汕头的龙湖区和金平区,湛江的霞山区房价才破万,这两个城市吃的还是人口基础大的红利。

 

2019年湛江的常住人口为736万人,但增量不过2.8万人,而汕头2019年的常住人口总量为566.48万人,但增量不过2.63万人,排除机械增长的人数,基本也是净流出的状态。


但还能涨,在于本身的人口基数大,还能吃一波改善需求的红利。

 

这也算是靠着先天积下来的“祖业”吧!和这两个城市类似的也有山东的临沂、河南的洛阳等等,房价也不算低,也是后面庞大的人口基数在做支撑。

 

但这类城市破万后,2021年房贷计算器小编劝你要谨慎。

 

很简单,老本不可能啃一辈子,而且房价普涨时代也已经终止。

 

现在大家看到看到全国90%以上的城市基本已经到达了自己房价的历史高点,只有不到一成的城市房价还在上涨。

 

楼市全面分化的时代已经来临,而现在依然有人陷入一个思维的惯性误区。

 

比如只要放水房价就会涨、城市是会轮涨的,一二线城市涨完就会轮到三四线城市。

 

确实,过去的确是这样的,但现在全球环境明显已经变了!



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2008年在四万亿放水之后,水不可避免流入房地产,这时候也是温州炒房客崛起的年代,他们把先进的炒房经验传播到全国各地,这一年全国房价大涨。

 

随后的2014年连管理层都以为房价相对已经到达高点,于是选择降息、降准、放开限购的人为辅助措施,房价再次被推高。

 

这次涨了之后管理层反应虽然快,堵死了一二线的政策放松的口子,结果三四线城市来了个棚改,加上资金的溢出效应,全国依然来了一轮补涨。

 

而时间走到了今天,有人说2020年和2015年极其相似,既有放水,在全国层面上房价也横盘了一段时间,接下来按照逻辑惯性,也该涨了。

 

那我劝你该醒了。

 

去年疫情黑天鹅之下,全球确实都在放水,而水也确实不可避免流入房地产,但普涨了吗?

 

没有,不仅没有普涨,反而分化得更突出。

 

只要深圳、上海、广州、东莞、杭州等核心沿海城市在涨,而北方一众城市,比如北京、天津、石家庄、郑州、青岛都面临不同程度的下跌。

 

而接下来拜登上台还有一轮1.9万亿美元的放水,我们国家虽然经济已经企稳,但肯定依然以宽松货币政策为主,但这水却不一定会流入房地产。

 

为什么,看看年初加码的这些调控你就懂了,全国房价风向标的深圳已经被调控打懵,买房最赚钱的深圳被“屠龙”,上层意思很明显:深圳不给涨。

 

深圳不涨,放出来的水会留到哪?顶多是周边有价值的城市。

 

但大家要切记,放水从来不是均衡的,热钱和资金只会流入有价值的城市,轮涨也不是必须的,大家的认知水平逐年提高,房贷利率收紧之下,大家越来越珍稀手头的处女贷。

 

所以水放得越多,流入头部城市的也就越多,贫富差距也就越大。

 

举个例子,20年前你有一套县城的房子,他有一套深圳的房子,20年后,他的身家就是你的几十倍,而你持有县城房子的时间越长,和他的财富差距就越大。

 

并且20年后,你孩子跑到大城市为止奋斗一生的,可能只是他孩子一出生就拥有的。

 

房子和房子,本质上是不同的,大城市房子资产化,小城市房子砖头化时代已经来临。

 

所以现在看似房价已经破万的城市,要警惕泡沫陷阱和高位接盘的风险了。

 

越美丽的泡沫,之后破裂就有多绚烂。

 

如果你手头上还有多套县城的房子,趁早卖了,再等等可能还真的就卖不出去了。



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2016年大涨之后,买头部城市的房子需要全家支持才买得起。

 

2018年著名的6个钱包理论出炉,背后展示的其实是高房价的后继无力。

 

再到现在,哪怕是掏空6个钱包,想在头部城市上车也越来越难。

 

2021年房贷计算器小编认为房价大涨的时代终究是终止了。

 

过去房价大涨一部分得益于经济的高速发展,但现在不同了,我们从1000元涨到10000元,是因为当时我们只是年轻小伙子,可如今我们已经是一个40岁的中年大叔,所以千万不要用过去的思维判断未来的趋势。

 

普涨时代彻底结束,楼市慢牛如约而至。

 

过年期间,在我们那走了一圈,看清了2个事情,一个是父亲说临街有一套房子,复式楼梯房,面积100多方,只要28万,并且3年还没卖出去。

 

另一个,之前在新区买的房子要重新租出去,和中介聊了聊,她和我说了大实话,我17年以7000元的价格买入的这套房子,其实已经是高位接盘了。

 

两件事情,一个道理:人口净流出的小城市,房子砖头化已经来了。

 

而我家乡的今天又会是谁的明天呢?


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