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9月1日起买房契税全面上调?

最近几天,楼市又出现了一个新传言:


9月1日起,随着《契税法》的正式实施,我们购买房子的时候需要交纳的契税,将全面上调。


具体是:购买首套房的契税,将从1.5%上调到3%;购买二套房,将从3%上调到5%。

 

如果真的如此,购房成本将大幅增加。以一套总价200万的房子计算,契税将增加3到4万元。如果购买一套2000万的房子,则将增加30到40万元!

 

翻开《契税法》第三条,可以发现里面赫然写到:契税税率为百分之三至百分之五。

 

难道真的要加税了吗?

 

当然不是。


因为实施了20多年的“契税条例”也是这样么写的。

 

但与此同时“契税条例”还规定:“契税的适用税率,由省、自治区、直辖市人民政府在前款规定的幅度内按照本地区的实际情况确定,并报财政部和国家税务总局备案。”

 

也就是说,我们现在享受的比较优惠的契税税率,是各地政府减免的结果。

 

从“契税条例”到“契税法”,具体内容变化不大。之所以要把“条例”升级为“法”,是因为现在强调依法治国。征税这样的大事由全国人大立法,才显得更尊重民意。

 

这就是“税收法定”原则。

 

为了落实这个原则,之前中国的各种征税的条例,都在转换为法律,由人大立法。


一般来说,都带有“平移”的性质,修改不大。


“契税法”是2020年8月全国人大通过的,将于2021年9月1日开始在全国实施。

 

对于契税的减免、优惠,最新的规定是:

 

1、契税的具体适用税率,由省、自治区、直辖市人民政府在前款规定的税率幅度内提出,报同级人民代表大会常务委员会决定,并报全国人民代表大会常务委员会和国务院备案。

 

2、省、自治区、直辖市可以依照前款规定的程序对不同主体、不同地区、不同类型的住房的权属转移确定差别税率。

 

也就是说,各省级政府(包括自治区、直辖市)仍然有权根据具体情况,确定比较优惠的、差异化的契税税率,然后报同级人大审议通过,然后到全国人大和国务院备案,就可以了。

 

“不同主体、不同地区、不同类型”的房子,可以有不同的税率。

 

比如下面几种情况,就可以免契税:

 

国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受的土地、房屋权属;


非营利性的学校、医疗机构、社会福利机构承受土地、房屋权属;


婚姻关系存续期间夫妻之间变更土地、房屋权属;法定继承人通过继承承受土地、房屋权属。

 

所以,今年9月1日“契税法”在各地实施前夕,只要各地省级的政府、人大走一下流程,就可以延续以前的契税减免,让大家仍然享受1.5%到3%不等的契税。

 

或许有人会说:万一有哪个地方不再减免呢?有没有这个可能?

 

的确不排除有例外的情况。

 

大家可以想一下。1997年“契税条例”制定、颁布、实施的时候,明面上写的上3%到5%。


然后这么多年,一直执行1.5%到3%的税率。


为什么不在去年制定“契税法”的时候,直接写优惠税率,却仍然保留3%到5%的名义税率?

 

这其实就是保留了加税的可能。

 

但这个权力未必会轻易使用,而是放在特殊情况下来用的。


比如,未来持有阶段的房地产税无法落地,或者个别地区楼市过热、接近失控。


在这些特殊情况下,国家可能动用3%到5%的高税率,来强化调控,或者增加政府收入。

 

未来的大趋势是:国家适度降低房屋交易环节的税,增加持有环节的税(也就是大家常说的房地产税)。

 

所以,2021年9月1日起在全国范围内提高契税是不可能的。这可能是个别中介故意渲染,目的是为了卖房子。

 

根据财政部的统计,2020年全国契税收入是7061亿元,同比增长了13.7%。契税收入占全国一般预算收入的比重是3.9%。

 

这个比例虽然不高,但远超过了证券印花税(去年为1777亿元),也超过了房产税(目前只针对企业征收,2020年为2842亿元)。


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