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2021年首个新房积分入围线揭晓:56.7分

大家好,我是2021年房贷计算器小编。


买新房,看上海新房指南。以下是正文:


“多少分才能买到房”——答案终于揭晓。


年前的3个项目中,唯有位于闵行浦江的建发浦上湾触发了积分制度——作为一个远郊的刚需上车300-500万新房,大家对这里的关注度整体来看并不算太高。


但从销售给我的消息看,这里的热度真没让人觉得低:



01


 “56.7,意味着什么?”


经过多方核实,56.7分这个数字应该是准确无误的。


抛开项目本身不谈,我们先来看看这个问题:


什么样的条件,才可以拿到56.7分呢?


其实56.7这个分数,只有2种可能:


1.外地已婚无房家庭+5年7个月社保


家庭10+外地户籍0+无房20+无购房记录20+社保6.7分



2.单身沪籍无房+5年7个月社保


家庭0+沪籍10+无房20+无购房记录20+社保6.7分


除去上述2种类型之外,没有其他的可能性


(欢迎找出第三种可能,集思广益)



至少就建发浦上湾这个项目来看,2021年房贷计算器小编可以得出这样的结论:


在一个正常热度的新房项目中,基础分如果没有50分,不要对新房有什么无谓的幻想;


社保没有缴纳超过5年的,考虑二手的确定性可能会更高一些。



02


 “隐藏信息”


可能大家都比较关注入围分数,但下面有这样一行字。


这句话背后,有着2个隐藏的含义:


1.从开发商排摸的情况来看,在现有入围的客户中,极有可能是小户型客户比例远超大户型,想要清盘存在难度;



2.开盘后的尾盘部分如何销售由开发商决定——不然怎么会蹦出“付款方式良好”这样暗示性极强的词汇呢?用通俗的话就是:


全款优先、贷款排队



03


 “未来预测”


在展望未来,我还是想声明2个点:


1.一个盘的分数,对整个新房市场没有什么太大的参考意义:


用1个项目的分数来推测所有项目那是不合理的。



2.建发浦上湾,绝对算不上一梯队的热门项目:


无论从板块还是项目本身,浦上湾都不是一个耳熟能详的名字。



那问题就来了:


一个不那么热门的项目都要56分,那诸如前滩张江大虹桥……来个65分是不是都不算太过分了?


巧合的是,昨天2021年房贷计算器小编就在文章中放出了我最近搜集的分数信息,其中大多就是在55-60分区间内:


仁恒金桥世纪:65-70分


蟠龙天地云庭:65-70分


虹桥悦澜:65-70分


金地虹悦湾:55-60分


招商虹桥公馆:55-60分


保利云上澄光:55-60分


万科天空之城:55-60分


融创青云壹号:55-60分


保利天汇:60-65分


仁恒海上源:55-60分


招商外滩玺:55-60分


中粮瑞虹海景壹号:45-50分


上面提到的市区项目大多总价分布在1200-2000万中,欢迎大家投票转发,一起看看入围概率:


单从热度而言,上述的项目其实比起建发浦上湾来说是更好的,但是分数也就是在55-60分之间徘徊。


买房的,其实终究就是这么些人——无论分数高低,需求总归就摆在那里:


市区热门项目分数不一定高、郊区上车项目分数也不一定会低,甚至可能出现两者平齐的情况发生——原因很简单:


小户型的客户分数会相对较高,因为这个越低总价的购房者,无房无购房记录的概率会相对较高;


而大户型的客户由于大多是置换改善而来,购房记录或者名下有房是制约土豪的最大问题——这也意味着他们的分数会相对较低。



04


 “变数”


积分摇号最大的变数,在于社保系数。


在目前已知的3个项目中,社保系数为0.1分/月——在之前的文章中我们也有提到过:


社保系数是可以上下浮动的,在0.1-0.24的范围内。


这里就是未来新房摇号的最大变数:一旦调高了社保系数、基础分的重要性就不再这么关键了。


2021年房贷计算器小编来举个例子:


首先,总分=基础分+年限分的规则保持不变;


假设社保系数为0.1,社保满分为0.1*217个月=21.7分;


假设社保系数为0.24,社保满分变为0.24*217=52分;


要知道——基础分的满分也就60分。


在上海贡献越久的人,未来越容易买到新房。



05


 “写在最后 ”


自己的分数是多少,短期内是不太会有大变化的。


除非你本身就打算短期内结婚或者卖出名下唯一住房,不然就靠着社保分每个月0.1的往上加,那得加到何年何月——而且在涨社保分的,又不只是你一个。


2021年房贷计算器小编的建议:


把买得起的新房多跑几个转一圈,如果分数不够,早日看看二手房吧。


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