个人房屋贷款计算器

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2020年的合肥楼市,是所有二线城市房价的样本!

2016那一轮房价周期中,合肥就是二线城市最早的样本,这一轮,亦不例外。



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什么是合肥?


合肥刚刚GDP破10000亿,人口破1000万,这是华丽丽的一大步。


合肥是这两年的网红城市,得益于合肥市政府转身成为全国最成功的风投,成功引入了风口企业,同时获取了巨大的收益。


私募大佬但斌是这样说的:


“中国最牛逼的风险投资机构其实是合肥市政府,2007年拿出全市三分之一财政收入赌面板,投了京东方,最后赚了100多亿。


2011年又拿出了100多亿赌半导体,投了长鑫/兆易创新,赢了,上市估计浮盈超过1000亿。2019年,又拿出100亿赌新能源,70亿投蔚来(按最新估值860亿美元计算,合肥政府所持股权价值206亿美元),也让大众汽车新能源板块落地了合肥。”


我们甚至怀疑合肥市政府里有从未来穿越回来的卧底。


从豪赌京东方、押注半导体,到培养科大讯飞,整合新兴技术产业链,再到引入蔚来,布局新能源车。


成功占稳中国面向2035年的风口趋势,一步一步,恰到好处、时机正好。


下面,2021年房贷计算器小编来说楼市。



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2020年的合肥楼市怎么了?


2020年的楼市,属于一线城市的舞台。


深圳、上海、广州,在尽情的表演。


二线城市中,最典型的表演者就是合肥,占据了2020二线城市楼市的C位。


从成交备案均价和总价杢看,合肥均价持续快速攀升,到2020年,备案均价为18920元/㎡,同比上涨13.18%,成交备案金额为1481.76亿元,同比上涨36.13%。


这是宏观层面,回归到二手房和微观层面。


仔细研究数据,我们发现了合肥楼市2020年的以下5个特征。


1、房价梯度进一步拉大。


2019 年合肥市房价天花板为庐阳三孝口的人民巷 18 号,每平米均价 49,785 元; 2020 年房价天花板依然位于三孝口商圈,为金寨路 374 号,房屋建筑面积 30.41 ㎡,售价 194 万元,每平米均价高达 63,795 元。


同时,2020 年,高价房和低价房成交占比均有所增加,3W+房源成交占比较上年增加了 2.7 个百分点,1W 以下房源成交占比也增长了 3.3个百分点。


总结一:房价贵的越来越贵,便宜的越来越便宜,梯度进一步拉大。



2、改善客户增多。


2020 年改善购房客户较 2019 年明显增加,这部分人群由于具备一定的经济实力,买房比较追求“一步到位”,对楼盘知名度、品质和户型等要求较高。


2020 年四居室及以上户型成交占比达到 7.9%,较 2019 年提升了 0.9 个百分点;三居室成交占比较2019 年提升了 0.4 个百分点。


总结二:改善型人群的增多也带动了大户型房屋成交占比不断提升。



3、区域分化加剧。


从区域来看,政务区为房价最贵城区,成交均价高达 2.71 万元/㎡,远高于其他城区;肥东房价最便宜,均价仅为 9269 元/㎡,前者为后者的 2.92倍,区域差距较大。


政务房价上涨最明显,同比增长达 12.1%,其次为滨湖和庐阳,同比增长均超过 7%;而肥西、瑶海、新站、长丰和肥东房价均出现下跌,长丰县跌幅最大,同比下降达 4%。


总结三:房价上涨的区域全部为房价较贵的区域,房价下跌的区域全为房价便宜的区域,区域分化正在加剧。



4、市场冷热不均。


从库存房源量来看,12 月底,平台库存房源量达到 8.5 万套。瑶海库存房源量最大,达到 1.41 万套,其次为蜀山和庐阳;政务库存房源量最小,仅为 2380 套,仅为瑶海区的 1/6。


从去化周期来看,政务去化周期最短,仅为 6.2个月;其次为滨湖区,6.5 个月。而长丰县去化周期最长,达到 21.3 个月,是政务区的 3.44 倍;肥东和瑶海去化周期也在 20 个月左右。


总结四:二手市场分化严重,冷热不均,区域分化。



5、学区房价值巨大,溢价能力提升。


选取了合肥市最好的十所小学 2 进行统计分析,通过对 TOP10 小学学区房的研究分析,发现房价上涨的规律。


2020 年合肥市重点学区房成交均价 2.56 万元/㎡,同比增长 6.7%;较非重点学区房每平米均价 1.64万元,同比上涨 2.8%,价差高达 9,200 元,学区溢价较上年增加了 1,160 元。


总结五:教育资源的不均衡分布,使得资金充沛的家长争先恐后购置学区房,在优质资源稀缺的情况下,真实需求的增加,助推了学区房价格的进一步上涨,最终使得学区房涨幅高于一般住房。



这一部分,2021年房贷计算器小编总结一下,


1、房价贵的越来越贵,便宜的越来越便宜,梯度进一步拉大。


2、房价上涨的区域全部为房价较贵的区域,房价下跌的区域全为房价便宜的区域,区域分化正在加剧。


3、学区房涨幅更为明显。


是的,答案很明确,以上3个特征,就是新一轮房价周期中所有二线城市的共性,所有二线城市都将具备这3个特征。


合肥,就是最典型的、最早的样本,不容轻视。



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为何?


2020年,中国GDP破了101万亿。


2020年,全球主要经济体出口统统转负,中国出口同比增长3.6%。


2020年,中国是全球FDI最大流入国,达到1630亿美元,全球第一。


2020年,中国GDP增长同比2.3%,而同期的欧美印度等等全部为负。


2020年,中国取代德国,成为全球经常帐户盈余最大的国家。


风景这边独好。


2020年末,人民币房地产贷款余额49.58万亿元,同比增长11.7%。


2020年末,本外币住户经营性贷款余额13.62万亿元,同比增长20%。


2020年末,消费性贷款余额为49.57万亿元,同比增长12.7%。


2020年末,人民币普惠金融领域贷款余额21.53万亿元,同比增长24.2%。


2020年末,普惠小微贷款余额15.1万亿元,同比增长30.3%。


2020年末,全年人民币升值6.52%。


一切都在增长。


这么多财富在创造。


这么多资金在流动。


这么多需求在潜伏。


真的,周期不可违。


本轮房价调控已经进入了第5个年头。


人总是要长大,长大了就有购房资格了。


人总是要结婚,结婚就要买房。


人总是要生孩子,有了孩子就要换大房子。


人总是会越赚越多,有了钱就想要换更好的房子。


这是刚性的,不可违的。


如果不理解的话,去理解一下2020年11月,一个月时间,调控并未放松的上海就可以跳涨,就是典型的案例。


2021年房贷计算器小编认为所有的强二线城市,都将重复2020年合肥的行情,无一例外,只是时间点不同而已。



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趋势未变,周期延长了


原本的标题是:合肥2020,是二线城市2021的样子。


如今,标题改成了2021-2022的样子,为何?


因为这个:2021,楼市最大的黑天鹅已经降临!


因为2020年底最后一天,中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》。


该通知,对房地产资产供应端进行了明文约束,所以,趋势未变,但趋势打折了,本来要在2021呈现的大趋势,延伸到了2021-2022两年的时间。


但缘于购房资格和贷款资格的稀缺,缘于购房者越来越成熟,购房者越来越理性。


人们只愿意在核心资产、刚性需求上使用自己的购房资格和贷款资格。


所以,边缘房产价格会不涨反跌,而核心资产价格涨幅会更大,资产价格差距更大,大白话就是说:好的更贵了、贵的更贵了。


如果不理解核心资产,基本上就是等同于你们城市最好最贵的区域和房子。


所以,我们在合肥楼市的2020年看到了以下3个特征,再次重复。


1、房价贵的越来越贵,便宜的越来越便宜,梯度进一步拉大。


2、房价上涨的区域全部为房价较贵的区域,房价下跌的区域全为房价便宜的区域,区域分化正在加剧。


3、学区房涨幅更为明显。


是的,以上3个特征将在2021-2022年在所有的二线城市中呈现。


北不过北京,西不过西安,西南不过昆明,2021年房贷计算器小编认为在这个圈内的所有省会和长三角、珠三角强三线,都将会呈现这样的行情和特征。


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