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楼市调控才是入手东莞买房的最佳时机

前几天,调控又来了!


这次的主角是东莞。


回顾请戳:东莞调控升级:二套房需三年社保,离婚追溯两年!


2021年房贷计算器小编不完全统计,今年全国各地出台房地产调控政策已累计达60余次。


调控从加码限购、限售,到严查资金来源,各种调控手段轮番轰炸,精准打击。


部分地区调控政策的实际效果已在市场上得到体现,而部分地区还有待验证。


对于湾区城市东莞,不少人甚至提出了“调控越多,越说明值得上车”的论调。


他们的出发点无非是,调控多,就意味着地区热度高,所以就越值得上车。


那么事实是不是这样呢?



01


东莞终于对炒房者下重手了!


首先,我们来看看东莞近年来做了哪些调控。


早在2016年的10月6日,东莞就曾出台限购限贷调控方案,因其对房价影响的微乎其微,被誉为“温柔一刀”。


如果那个时候的调控是小猫挠痒痒,那么2020年以来的调控就是大老虎呼你一掌了。


东莞终于对炒房客动手了


去年可谓是东莞调控动作最频繁的一年。


2020年5月7日,东莞首次明文规定“租售同权”。


6月1日,东莞住房公积金贷款比例下调。


7月开始,东莞市住建局明文规定建面3万㎡以下的楼盘需要一次性报备预售。


7月底又对落户政策和购房条件进行规定,要求非本地户籍居民购置首套房需要连续缴纳1年社保,大专学历人才参加社保即可落户。


接着9月又下调首套房最高贷款额度。


政策虽然如此密集,但去年一年,东莞新房成交还是创了4年来的新高,房价达到历史最高。


同时,它的二手房价涨幅约32.7%,涨幅甚至超过了深圳,成为全国涨幅的第一。


最新的调控是对东莞楼市更加强力的一套“组合拳”,由住建、银保、国土等七个部门联合出台政策,比一线城市的调控还要严格。


打蛇要打七寸,调控要控在点上。


之前的东莞,政策都打在了不痛不痒的位置,用力再猛,也起不到预想的作用。


而前几天的调控,可以说已经是在痛点上重拳出击了。


在这样的情况下,投资者入场难度加大。



02


从供需角度来说说东莞是否值得入场


投资者入场难度加大,需求相应就会收窄,从而影响到整个东莞楼市的供需平衡。


这里我们就来讨论一下东莞的供需情况,从而分析是否应当在调控频出时入手东莞吧!


从最新的政策出发,限购和限贷影响需求端,限价和增加供应是从供给端对价格进行了管控。


调控的目的虽然是这样,但市场也会按我们预期的一样发展吗?


2021年房贷计算器小编从供应方面来说,东莞市政府早在年初发布的住宅用地供应计划里就已经给出了2021全年的供应情况。东莞预计会供应商住地56块,329.6万㎡。


本身东莞供地就不算多,而在经历了去年东莞地王频出的火热土拍之后,开发商对东莞有了更高的预期。


到了今年1月,东莞的楼面价还在上升。


从供应层面来说,土地的稀缺性和面粉价格的昂贵,决定了未来东莞的房价不会下跌。


再来看看需求,从中原研究院提供的湾区九城库存消化周期(2020年11月到2021年1月)来看,东莞是湾区九城中去化最快的地区。


今年1月的去化与去年同期相比,还减少了5.6个月,供需比下降。


但这些都是在2月27日调控升级前的市场情况,调控升级后,预计去化时间会增加,去化速度会放缓。


随着购房门槛筑高,有资格在东莞买房的人会越来越少,即需求会减少。而目前东莞还在持续供应,供需会慢慢从供不应求变为供需平衡。


由此我们可以得出结论,东莞的房子涨幅会有所收窄,甚至出现横盘。



03


建议


回到文章开头的问题,调控多,就意味着地区热度高,所以是否就越值得上车?


东莞近一年来确实是因为热度太高,所以调控频出,但调控到了这个份儿上,就真的不适合再盲目上车了。


从1月份的二手住宅报价指数来看,调控频出的它,已经在下跌了。


这说明人们对东莞楼市的预期从热度高涨已经转为比较理性了。


加之,国家遏制房价上涨的决心很大。如果购房者继续追高,恐怕只会迎来政策的当头一击。


2021年房贷计算器小编认为:与其铤而走险,不如把目光投向风险更小,潜在机会更多的地区。


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