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中国城市最能赚钱的10个超级地段

如何观察一个城市的高质量发展水平,写字楼租金水平、创税收入是非常重要的衡量指标。


一方面,相比房价,写字楼租金的泡沫要小得多,更能反映出一座城市真实的经济发展水平。


例如,很多城市的房价奇高,但找遍整座城市,都找不到几栋高档写字楼,即使有,空置率和租金数据也很难看。还有一些城市,房价虽然不高,但高档写字楼的基数大、租金高。


这两类城市,哪一种才是榜样?不言而喻。


另一方面,创税收入则直接反映一栋写字楼、一个商务区的经济社会贡献能力。


在北上广深的CBD,往往一栋写字楼的税收贡献就能超过10亿元,超过内陆一个普通县城,而它的占地面积很可能只有两三万平方米。


根据中国社科院《商务中心区蓝皮书:中国商务中心区发展报告No6(2020)》,陆家嘴金融城纳税过亿的楼宇数量达到102栋,纳税过10亿元的楼宇达到30座。


广州天河CBD有71栋纳税过亿、17栋纳税过十亿。北京CBD则有46栋纳税过亿、9栋纳税过十亿,其中一栋楼的最高纳税额达到57亿元,而上海国金中心前年纳税也突破了50亿元。


如此狭小的土地,却能创造出如此高的产出,也难怪各大城市对楼宇经济疯狂追逐。


那么,谁是中国主要城市中最能赚钱的超级地段?


2021年房贷计算器小编带着这个问题,我们最近研读了仲量联行的一份研究报告。


近日,仲量联行统计了全球86个重点城市的100个办公楼市场,发布了2020年全球《优质办公楼租金追踪指数报告》,租金数据将税费、物管费加在一起。


通过报告,可以了解到全球最贵办公楼租金排名、以及中国内地城市最贵办公楼租金排名。


这个数据跟以往不同,以往数据一般是统计城市写字楼平均租金,而这次是统计城市写字楼最贵租金。



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中国(内地)城市最贵办公楼租金排名


先看中国(内地)10个主要城市最贵写字楼租金情况,报告在每个城市只选取了一个最贵地段,然后进行排名。


以上,便是中国(内地)十大城市发展水平最高、赚钱能力最强的10个「超级地段」。


北上深广最贵的写字楼地段,分别位于北京金融街799元,上海陆家嘴492元,深圳福田372元,广州珠江新城279元,这些数据分别是每个城市的写字楼租金天花板,单位均为平方米/月。


从写字楼最高租金来看,四大一线城市CBD之间存在显著差距,北京金融街平均租金比上海陆家嘴高出342元,可以单独列为一档。陆家嘴平均租金比深圳福田高92元,可以单独列为第二档。


深圳福田平均租金比广州珠江新城高30元,二者可以列为第三档。赚钱能力仅次于北上广深CBD的是杭州武林商务区、南京新街口商务区。


如果从全市写字楼的租金数据来看,排名又是怎样的呢?以下是主要城市2020年四季度甲级办公楼租金情况。


从全市租金来看,北京仍然遥遥领先于上海、深圳、广州。北京产业发展水平之高,令所有其他城市仰望。


有人可能会问,深圳房价全国第一,为何写字楼租金反而不算很高?一个重要的原因深圳政府对写字楼供求关系的强势干预,深圳写字楼的空置率长期保持在20%以上,在一线城市中最高,足见深圳写字楼的供应量之大。


然而,写字楼的供应巨大,也在相当程度上压缩了深圳住宅用地的供应量,这才导致深圳房价奇高、写字楼租金低廉的现象。


去年到深圳考察写字楼时2021年房贷计算器小编就发现,寸土寸金的深圳湾,居然存在大量租金只有100多块的写字楼。一问才知,这些写字楼很多都是政府参与建设的,所以租金控制得很低。



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全球城市最贵办公楼租金排名


中国最能赚钱的这些超级地段(顶级商务区),如果放到全球,会是怎样的排名?下面是仲量联行统计的2020年全球最贵办公楼租金排行TOP20。


将上面租金换算成人民币,中国香港中环办公楼租金大约为1390元/平方米/月,成为全球办公楼租金的天花板,当然这一租金水平相较于前几年还是下跌了。


全球租金前20强当中,中国城市占了7席,分别是香港中环、北京金融街、北京CBD、上海浦东、北京中关村、香港港岛东、上海浦西。


除了香港、北京、上海的优质办公楼租金进入全球前列,深圳排到全球第27名,广州排到全球48名、杭州排到51名,中国台北也在前50名之内。


此外,南京、青岛可排到全球前80名,与英国曼彻斯特、美国西雅图、亚特兰大等城市租金水平相当。武汉、成都、重庆可排进全球100强,最贵办公楼租金接近美国休斯敦、新西兰奥克兰。



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小结


总的来说,全球租金最贵的写字楼分别位于中国香港中环、美国纽约中城、中国北京金融街,英国伦敦西区,它们的共性就是:发达的金融产业。


在北京,主要有5大商务办公区域,分别是CBD(国贸)、中关村、金融街、第三使馆区、望京,其中高楼最多的是CBD,金融街高楼较少,论硬件设施,最好的当属CBD,奇怪的是,空置率最高的竟然也是CBD,而中关村、金融街的空置率最低,在3%左右。


从就业人群来看,金融街80%都是金融从业者;CBD从事金融人群占40%;中关村码农占50%,金融从业者占20%;第三使馆区从事金融人群20%;


望京从事金融人群占10%。而5个区2020年二季度平均月租金,金融街663元、CBD379元、中关村369元、第三使馆区330元、望京244元,由此可见,在北京商务区金融从业者越多,写字楼租金呈现越高的趋势。


上海陆家嘴也是汇聚了最多的金融企业,成为上海最贵的写字楼区域。


2021年房贷计算器小编认为值得一说的是,全球20个最贵的商务区,硅谷和北京中关村也赫然在列,说明科技聚落的租金承受力可与金融中心区域媲美。


这说明,当今全球,利润最高的行业,当属金融与科技。同时,金融中心区、科技创新区也是全球赚钱能力最强的两类超级地段。


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