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一线城市的楼市要熄火了?

去年得益于疫情助攻,北上广深四个一线城市的楼市均走出了三四年来的最好行情,即便深圳从去年7月就开始收紧调控,仍旧高烧难退,一线城市年底的翘尾行情则进一步点燃市场情绪。


国家统计局数据显示,1月份,深圳、广州、上海二手住宅价格涨幅位居全国前三;北京位列第八。


然国内楼市终究是政策市,尤其是被重点关注的一线城市,面对烈火烹油的行情、嗨到爆的市场情绪。


1月份,住建部倪虹副部长带队赴上海、深圳等地调研督导,随后深圳、上海两地率先出手,向市场浇起了冷冷的冰雨。



深圳:


2021年1月19日深圳发文要求购买的商品房只能登记在有房票的家庭成员名下;


1月22日对12名购房资格和资金流水造假的人员进行处罚;


1月23日发布《关于进一步加强深圳市商品住房购房资格审查和管理的通知》;


2月8日住建局发布二手房成交参考价格。


2月9日,包括链家在内的中介app房源价格全部消失;


2月18日,发文规定夫妻离婚将房产分割登记给无房票一方名下的另一方,3年内不得再买房;


2月23日,深圳住建局又开始了一轮查处中介挂牌价超出参考价的整治行动。


目前,光大银行、建行、农行、平安银行已经正式发文将以二手房成交参考价格作为按揭贷款的标准,可以肯定未来会有更多银行跟进。除了住房按揭外,深圳已有银行还要求抵押经营贷也按政府参考价执行。


由于深圳新房供给较少,且对社保年限和购房资格有着极其苛刻的要求,所以投资/机客和改善性客户基本挤出了新房市场,只能征战二手房市场,这也是深圳二手房市场炙手可热、房价气势如虹的一大原因。

如今官方通过发布二手房指导价相当于实现了对深圳二手房房价的控盘,虽然大家买卖仍可按协商出的市场价交易,但由于按揭贷款是按参考价(低于市场价)来执行,能贷出的款就减少了。


换言之,调控降低了购房者和投资客的杠杆水平,提高了首付成本,也加大了市场买卖双方的博弈。


总之,新一轮调控于深圳二手房市场而言是一个极大的利空。除了抬高实际买房成本,也加大了买卖双方的博弈成本。


房屋所有者若不想按照参考价格亏本卖房,就只能持房观望,而买房者若不想按高于参考价的市场价接盘,也会观望,由于双方都看不到市场房源价格及历史成交价,彼此的心理博弈期也会拉长。


在这种相互观望中,二手房成交量大概率会大幅下滑。成交量下滑的事实,又会进一步加强买卖双方的观望预期。


如是,深圳楼市将在这种由信息和价格不透明、买房成本提高导致的市场博弈中,慢慢趋冷。对深圳楼市和官方来说,未来最好的结果就是成交量维持适量水平,市场价格逐渐回归到参考价附近,长期横盘。



上海:


调控上,上海的措施虽然没有深圳那么“狠”,但也足以冷却市场了。


1月21日上海发布楼市调控新政“沪十条”;


1月25日法拍房限购;


1月29日,上海银保监局发文要求住房不封顶银行不予个人放贷,同时严查首付来源、严打严控流入房地产的经营贷、消费贷;


2月6日,对新开楼盘实施积分排序摇号制度,倾向无房刚需家庭买房。


2月27日,上海启动积分摇号政策后的第一个新盘建发浦上湾公布了分数线,56.7分入围参与最后摇号。


根据积分办法计算,上海只要有房的家庭最高分只能是51.6分,所以,这次建发浦上湾入围的都是在上海没房子的家庭。


可见上海新房市场正在“深圳化”,改善客户尤其是投资客正在被挤出新房市场;二手房市场由于资金来源受限及放款时间拉长,活跃度也将走低。


有业内人士指出,上海此轮行情已接近尾声,目前上海最适合的操作就是卖房,现在能参与的就是优质教育资源加持的学区房和限价新房(不是有钱就能买到的),其它一律不建议操作。



广州:


在四个一线城市里,广州调控尤其是购房资格上,算是比较宽松的一个了。


其实,广州这轮行情很大程度上也与深圳、东莞去年下半年收紧调控后,投资需求外溢有关。


如广州楼市的当红炸子鸡——南沙,有机构统计,2020年南沙一手市场的深圳客占比,在深圳715新政之后,一度高达70%。


广州调控的收紧虽没深圳、上海那么激烈,但终究还是念起了“紧箍咒”。


一是,从今年2月初开始,大火的黄埔、南沙抬高了购房门槛,比如黄埔持外地户口+外地收入证明的双外客户的准入资格被取消;南沙的人才新政客户也必须提供南沙收入证明和劳动合同,非本地客户不予贷款。


二是,近日市场传出消息,黄埔要调控升级,开始执行限价。


业内人士发微称:限价红线已出!黄埔新取证单位不得高于5万/平!知识城板块不得高于3万/平!


同时新取得预售证单位备案均价和最高价都不得高于前一个月项目的网签均价和最高价。


另有项目置业顾问和政府内部人士也确认了这一消息。


除了黄埔之外,有开发商透露,增城新塘也即将执行限价模式,当月网签最高价格不能超过上个月网签最高价格。


2月10日,广东银保监局下发《关于组织辖内银行机构开展经营性贷款、个人消费贷款风险排查的通知》。


对于一年内同时申请了经营贷和个人按揭贷款的家庭,银行会重点排查,若无法解释或银行不接受客户的解释,将会被银行抽贷。


需要强调的是,现有调控措施可能仅是前菜,若接下来的小阳春行情中,广州楼市势头依然较热,不排除官方会进一步升级调控,出台更大范围、更严厉的措施。



北京:


2月10日,北京银保监局、央行营业部联合印发《关于加强个人经营性贷款管理 防范信贷资金违规流入房地产市场的通知》。除此外,北京尚未有其他大动作。


其实也可以理解:


一,自此轮大调控以来,北京本就是全国限购限贷最严的城市,比现有措施还严的措施不会轻易用,力度比现有措施弱的政策也没必要;


二,北京是去年行情里反弹时间最晚、反弹强度最弱的一线城市。市场成交量是起来的,但价格反弹仍然较弱。除了海淀、西城、东城的学区房和朝阳的品质改善房涨幅明显外,其它区域涨幅很小或者根本没动。


值得一提的是,新一轮调控中,严查经营贷、消费贷流入楼市是北上广深不谋而合的招数。这一招儿也确实是打在了要害上,可谓釜底抽薪。


同是在今天,央行党委书记、银保监会主席郭树清在新闻发布会上表示,房地产的核心问题就是泡沫比较大,很多人买房子不是为了居住,而是为了投资或者投机,这是很危险的。


试问新常态下,站在市场角度,哪里是楼市理想的投资或投机去处?


毫无疑问,无论是抗风险还是增值潜力,一线城市都是楼市分化时代热钱最理想的去处。这也是北上广深楼市虽承重压,但一有机会就往上蹿的原因。


不过,从另一个角度看,一线城市楼市虽然较于其他城市有着更强劲的基本面和购买力,但终究无形之手拧不过有形之手,只能说一线楼市是由基本面支撑的政策市。


在政策和市场的相互博弈中,形成了一线楼市的“俯卧撑式行情”。


现在,随着有形之手使狠劲儿,一线楼市始于去年的这波行情大概率是要熄火了。


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