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楼市小阳春到了,该怎么买房?

今天是3月2号,一年一度的楼市小阳春再一次到来。


2021年的小阳春,我们到底应该买哪里?

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在回答这个问题之前,我们先来看一看今年一二月份的外部环境有什么变化。


2021年以来,一线城市市场热度惯性不减,深圳在严厉的政策调控下,价格依旧在不断创新高,直至出来更严厉的政策。


广州和上海的热点不断的扩散,北京局部地区见底二三线城市中,杭州、合肥、厦门这些城市热度持续提升。


当然像郑州、南宁、海口、太原、天津这些城市则表现得下行压力加剧,包括东三省的几个主要城市哈尔滨、长春。


在一线和个别二线热度持续不减的情况下,政策密集出台,住建部一个副部长带队到上海、深圳等地督导房地产市场的情况,紧接着相关城市就纷纷出台调控政策。


深圳出台了历史上最严的指导价,上海、杭州也相应出台了历史上从未有过的创新型政策。


比如说摇号要积分,在购买第一套房产5年之后才能再次购买,限售期内的房产不能做抵押等等历史最严的调控政策,加强了限购,收紧了房贷,进一步保障刚需,抑制抢房潮。


同时像广州、合肥、成都、北京这些城市也相应的出台了针对不同交易环节的打击哄抬房价的违规行为。


应该说针对重点城市,政策上是不断收紧的,当然市场的表现是不一的。


比如深圳市场迅速冰冻,而有一些城市的市场依旧火爆,包括刚刚出台政策的东莞,其实整个市场的影响是非常的小的。



2


对于前两个月的市场,2021年房贷计算器小编可以用两句话来总结:


一线城市总体强压,但程度不同;


二线城市有松有紧,但市场回暖。

 

一线城市总体而言,深圳和上海受到了比较严厉的调控政策。


深圳的市场表现为直接冰冻,上海的一手市场排除了大部分的投资客,而广州市场虽然也有贷款审核更加严格、外地流水不能贷款、提升贷款利率以及限制贷款额度等针对杠杆方向的一些手段,但市场的热点依旧在扩散。


而北京市场触底反弹似乎受到了影响,成交量出现了萎缩。


所以虽然市场总体对于一线是强压的,但市场回应的程度是不同的。


二线城市的政策则有松有紧,比如杭州的政策可以说是历史最严了,限售期内不能抵押,第二套房产需在购买第一套房产5年之后,这两个政策应该说都是相应领域里面全国最严的政策。


但是南京却放松了郊区四区的人员引进模式,这里不是人才,而是人员。


为什么这么说?


因为不限制学历,不限制年龄,而且从现在的市场解读来看,只要落了郊区四区的户,就可以购买整个南京的房产,虽然还没有得到完全的证实,但是可以看出南京对于人的渴望。


同样是二线城市,政策是有松有紧,但总体而言市场都是在回暖,南方比较强的南京、武汉、成都、合肥,都有各自的热点区域,比如合肥的政务区,武汉的光谷东,成都的金融城。


北方的郑州、天津这些城市也在逐步的走出低谷。



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在这种态势下,我们投资人小阳春应该买哪里?


2021年房贷计算器小编给大家两个建议,第一个建议,如果你是一个长周期的投资人,一线强二线依旧是可以购买的,只不过要稍微等一下市场对于政策的反应,不要选择政策刚出来的时间去购买。


第二点是你应该关注整个市场的成交量,因为成交量会比成交价格更有效地反映牛市初期的市场。


成交量的放大是真实市场的表现,所以在投资里面有一句话叫量在价先。


这里有1月份全国29个重点城市,商品住宅成交面积的一个统计表。


这里面我们可以看到,像深圳、广州、上海、北京都出现了不同程度的放大。


热点城市深圳、广州、上海放大得非常厉害,而北京明显有触底的迹象,但是由于深圳已经走到了牛市的后期,所以这个成交量的放大其实不足以指导我们的投资,我们应该结合更多的因素。


但是二线城市绝大部分都在牛市的初期或者刚刚见底,我们可以看一下成交量放大的城市是哪些?


它们分别是合肥48%,苏州47%,东莞40%,厦门46%,杭州30%,武汉26%,成都28%,宁波26%,南京29%。


从这些数据里面我们可以看出,以上的城市都已经启动或者即将启动。


当然东莞是一个例外,从2019年3月这波行情启动以来,东莞一直在涨,已经持续了24个月,杭州也有了比较长时间的一波涨幅。


除了这两个城市以外,其余的城市就是我们在这一波小阳春里面应该关注的,具体每个城市应该关注哪个片区,要根据大家对于这个城市的熟悉程度,以及片区特点去选择。


笼统的讲,我们在小阳春里应该去买哪些城市,在这张表里就已经体现出来了,如果能够结合近期的政策,就可以更为精确的选对城市,比如说南京。


在南京的政策下,应该可以预期到未来南京的市场会有一波可观的涨幅。


除此以外,大家还要关注那些成交量极度萎缩但基本面比较好的城市,比如说郑州。


郑州的成交量萎缩了65%,天津的成交量萎缩了35%,两个城市中郑州的基本面实际上在持续向好,而天津在挤出了宏观经济的水分之后,经济其实在逐步见底。


包括重庆成交量萎缩了15%,这个城市的市场实际上在一些局部地区出现了回暖。


如果说重庆的市场能够消化掉它二手全国第一的挂盘量,也就是它的挂盘量能够从全国第一大幅度的萎缩,那么这三个城市可能也会有局部的机会。

 

2021年房贷计算器小编认为:


对于投资人而言,2021年注定是一个风险与机会并存,热点与难点共在的年份,精准选筹,降低杠杆,立足长远,这12个字是2021年投资的原则。


在小阳春里捞一把就走的投资模式已经不适合未来的楼市了。


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