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这个城市,房价一年暴跌10%!翻完2020年房价涨幅榜后我悟了

前段时间,国家统计局发布了70城房价数据,2021年房贷计算器小编拉了个2020年房价涨幅榜,细细看了一遍。


万万没有想到,在货币大放水,全国楼市走出V型曲线的同时,居然有足足10个城市,几乎连跌一整年!


跌幅最大的城市,下降幅度甚至高达10%。也就是说,拼出身家买一套房,别说跑赢CPI了,还要倒亏掉几十万。想想都感到有点绝望。


这样的“财富陷阱”,绝对要擦亮眼睛避开。



1


2020年,城市分化的格局,仍然明显。


按平均涨幅来看,一线城市上涨最猛,尤其是二手房市场。


国家统计局数据显示,1月份,一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨4.2%和9.6%;


二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨4.1%和2.5%;


三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨3.3%和1.5%。


不难发现,新房住宅的同比涨幅相差不大,但二手房住宅的涨幅则差距甚远,以肉眼可见的速度下降。


这就是真实的市场情况,冰火两重天。


其中,深圳二手房销售价格同比涨幅为15.3%,远超其他城市的涨跌幅度。广州、上海、北京同比分别上涨8.7%、7.6%、6.9%。


春节前,深圳、广州、上海相继爆出银行放贷额度收紧的消息,深圳、上海还推出新的楼市调控政策,堵住炒房漏洞,招招给力。


但这对一线城市而言,只是降温,还远远谈不上打压房价的程度。



2


这头的一线城市涨得欢,控得紧,那头的二三线城市则是两头分化愈加明显。


先来看看几个涨得最猛的二三线城市:


如图,这里是新房和二手房的一月份环比价格涨幅前十名。


在二手房市场,紧随深圳之后的是银川、成都、扬州、宁波、广州和西宁,一年来的增幅也超过了8%。


而无锡、唐山和杭州也不甘示弱,紧随其后。


这里面,银川的表现无疑最为抢眼:


新房1月涨幅全国第一,高达13.9%;二手房涨幅也紧列深圳之后,位居全国第二,为9.7%。


事实上,宁夏银川的房价涨幅不仅在国内登顶第一,也是唯一一个进入全球排名前十的中国城市。


银川的楼市到底有多热?


2021年房贷计算器小编根据乐居财经的数据,银川市2020年商住土地供应32宗,建筑面积298.99万平方米,出让底价59.05亿元;成交26宗,建筑面积243.56万平方米,成交总价71.49亿元,平均溢价率43%。


再从银川的二手房涨价幅度也高达9.7%来看,这似乎不是昙花一现的楼市泡沫。


在胡润研究院发布的《胡润2020年度全球房价指数》中,银川位列全球房价涨幅第十。此外,青海西宁也赫然在列,涨幅排名中国第四,世界第三十二位。


再加上此前领涨的西安,大西北的房价终于迎来了从东部一路轮动而来的上涨潮。


为什么?凭什么?怎么偏偏是西北?


单价低肯定是其中一大原因,但除此之外呢?


所谓路通财通,银川的这波涨价潮与即将开通的银川-西安高铁(简称银西高铁)关系密切。


高铁不仅让银川的能量级有进一步上升的可能性,同时让作为省会城市的银川虹吸效应更为明显。这些西北的强省会城市本身具有人口密集的特点,外来流动人口较多,刚需一直存在。


不少一线大房企正看中这点,如万科、碧桂园等纷纷在西北布局,也推动了当地房价的上涨。


西北的这轮涨价潮,就是在诸多因素的综合作用下涌动起来的。



3


银川的狂欢也说明,从投资角度来说,部分强省会城市还是有上涨的空间,只是板块轮涨下,价值洼地已然不多。


再加上西北多城市已经着手房价调控,如去年九月银川首次出台限售、限购政策,再从供应端、房企端等多方面进行调控,多管齐下,在当地置业的门槛无疑又高了些。


中原地产研究中心统计数据显示,2月中上旬,各地房地产调控超过28次。


2021年的政府调控会继续升级,可以判断,此类涨幅较大的城市后续房价会趋稳,上涨势头会有明显收窄。


如果现在想要入手这些地方的房子,建议多考察当地的二手房市场流通情况,当心高位接盘。


至于其他部分区域中心城市,如南京、杭州、成都等城市由于区域经济发展良好,对于周边地区有较大吸引力,房价都在过去一直保持向上的坚挺态势,甚至在一些重点区域和学区房出现一房难求的火爆情况。


在这些总体看涨的城市投资,要多多注重“地段+交通+学区”的配置,尽量在自己的能力范围内选择最优解。


至于三四线乃至十八线小城市,除了刚需自住之外,基本没有投资的必要。



4


再来看看在大放水背景下,还是跌回一年前,甚至是五年前的城市:


新房和二手房同比下跌前十的城市中,太原、郑州、济南和哈尔滨四个北方省会城市均在列,可见北方中心城市的楼市并没有太大改善。


下图的10座城市是二手房房价环比几乎全年下跌的城市。天津、石家庄、济南、青岛、牡丹江等多个北方城市赫然在列,房价基本都跌回了一年前。


其中,跌得最狠,曲线最为陡峭的城市无疑是牡丹江,其二手房同比去年足足下跌了10%。去年在牡丹江买了房的人此刻怕不是要哭出声来。


牡丹江的房价回落,与其人口的大量外流密切相关。


根据黑龙江省统计局官网公开的《牡丹江市人口发展现状分析报告》,截止2019年末,牡丹江市常住人口260.5万人,与十年前的数据相比,足足减少了接近20万。


紧随其后的,是南充、哈尔滨、天津、北海、贵阳、郑州、太原、泸州和济南等。其中天津情况比较复杂,如果把时间拉长到三年,根据社科院发布的《中国住房大数据分析报告(2020)》,距离它的房价最高点已经跌了超过20%。


贝壳研究院也指出,天津的二手房平均成交周期平均需要161天,超过5个月。


在这种情况下,房价普跌的这几个城市的房价水分挤出,对于刚需而言,只要选好房子所在区域的配套即可考虑上车。


2021年房贷计算器小编认为对于投资客来说,这些城市并非完全没有投资价值,而要充分研究区域的二手房流转速度,审慎判断是否值得入手。


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