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深圳房价终于降了!高层连续三次炮轰房地产,楼市要变天?

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房地产核心的问题还是泡沫比较大,很多人买房子不是为了居住,而是为了投资或者是投机,这是很危险的……


3月2日,银保监会主席郭树清在国新办新闻发布会上发言,一石激起千层浪。


值得注意的是,这是郭树清近一年来第3次对房地产领域的严厉表态。


去年8月,郭树清在《求是》杂志发文指出:


房地产泡沫是威胁金融安全的最大“灰犀牛”。


去年11月,郭树清在《完善现代金融监管体系》里指出:


房地产是现阶段我国金融风险方面最大的“灰犀牛”,要坚决抑制房地产泡沫。


“泡沫”、“灰犀牛”,这样的严厉定调,也容易让人联想到上个世纪美国、日本,还有海南的房地产泡沫,以及2008年美国次贷危机这次灰犀牛事件。


同时发生的标志性事件,是深圳的房价终于降了!


在中国房价行情网统计数据中,虽然屏蔽了深圳的二手房均价情况,但各大热点区域都出现明显的环比下跌。


中国楼市,要变天了?


郭树清这位金融监管领域最高级别官员发声,而且是连续3次,措辞严厉,究竟透露了什么信号?楼市要大力挤泡沫了吗?



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首先要提出的一个问题是,为何每次提示风险,发出警报的都是银保监会郭主席?


这很大程度上也是由职责决定,主要从金融监管和安全领域探讨,而不是从社会治理尤其是地方政府经济发展的角度考虑问题。


中国房地产究竟有没有泡沫?


2021年房贷计算器小编认为多少还是有的。


《新帕尔格雷夫经济学大辞典》描述了泡沫的产生:


一切从资产价格突然暴涨开始。价格上涨会给人还要涨价的预期,于是又吸引新买主。他们只想通过买卖牟取利润,而不是对资产本身的使用、产生盈利能力感兴趣。但如果预期逆转,紧接着是价格暴跌、金融危机。


近些年,房价上涨较快。大家都抱着炒房致富的心态涌进售楼部。房子户型、朝向,甚至租金回报率都不重要,反正自己也不住,也不打算要每个月几千的房租,只想着几年后涨价了卖出去。


你如果说没有泡沫,谁也不相信。


但要是大家都感觉到未来房价难涨甚至下降,则会纷纷抛出房产。于是,房价可能暴跌。


其实,这个趋势在三四线城市尤其需要警惕。


前几年持续的货币化棚改,加上全球大放水,热钱无处安放。三四线房产也就成了货币的蓄水池。今年2月,二手房均价涨得最快的10个城市,都是三四线城市。


2月二手房均价环比上涨最快的10个城市/数据来源:中国房价行情网


同时,三四线城市楼市库存又非常大。一旦手握数套房的人抛出房产,后果不堪设想。


但你说,一线城市房地产肯定有大泡沫吗?我倒觉得不一定。


深圳楼市的根本矛盾还是住房供应远远跟不上激增的人口。于是,抢房成了常态,越有钱的人,越能买到满意的房子。这也导致房价的飙升。


深圳房价会大幅下降吗?起码要等到政府的保障性住房能满足绝大多数深圳人居住,乃至捆绑在钢筋水泥建筑上的社保、教育等需求时,才有可能。


上海的楼市有泡沫吗?


其实,上海的核心购买力,是刚需和改善型需求。去年,被“沪九条”扼杀的刚需重新恢复购房资格,叠加上海破天荒的人才政策吸引的海内外人才,购房需求暴增。


然而,供给端却远远没有跟上需求的步伐。


链家上的改善房源,只有区区3500套。再加上上海的学区政策,许多家庭只能选择公办学区房。供需矛盾一触即发。


和深圳一样,需求大,供给少,导致房价大涨。



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所以说,“泡沫”这个词,还是要分城市看。但“灰犀牛”这个词,倒是非常贴切了。


灰犀牛,是指所有人都能看到的,大概率会发生的系统性风险,很难阻止。灰犀牛体型大,看着在远处,但一旦狂奔起来,会让人猝不及防。


去年,全国房地产开发投资14.14万亿元,带动了多个产业的发展。同时,三四线城市的巨量库存又隐藏着危机。


面对房地产这头“灰犀牛”,既不能一棒子打死,也不能坐视不管,最好的办法是套上枷锁。


于是我们看到,尤其是今年以来,针对房企的“三道红线”倒逼房企改变以往高周转的生存模式。银行的“两道红线”,也在给楼市降杠杆。北上广深4个一线城市,都出台了不同程度地调控措施。尤其是深圳,一改往日隔靴挠痒、越调越涨的调控手段,态度坚决,行动果断。


于是,2021年房贷计算器小编发现一个很有意思的现象:


今年2月,深圳9区的房价,几乎都在环比下跌。跌得最猛的宝安,达到近-13%,光明区,也下跌10.18%。这表明,深圳的调控,还真的有效果。


另一方面,深圳继今年1月房价破9万后,已经消失在中国房价行情网二月份数据表里。未来,深圳的房价或许还会涨,只是涨幅不及去年。房价信息,也可能会越来越不透明。


今天,朋友圈就在流传好几张调侃的图,描述深圳业主表面上按政府指导价挂牌,其实通过其他的方式,暗地里收取部分购房款。


看这张图,也是让人啼笑皆非。



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那么,针对房地产这头“灰犀牛”,普通人应该怎么办?


首先,坦率地说,只要不发生系统性风险(只要控制好,大概率不会发生),还是应该把握时代的节奏,上车楼市。


人家郭主席在3月2日的新闻发布会上也说了:


2020年房地产贷款增速8年来首次低于各项贷款增速,房地产金融化泡沫化势头得到遏制……相信房地产问题可以逐步缓解。


其次,万一泡沫破裂,要保证有足够渡过危机的现金流,等待资产价值重新回归。


因此,过度加杠杆投资买房就不建议了。


毕竟,安全第一。


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