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房地产问题泡沫大,是金融体系最大灰犀牛

昨日,银保监主席郭树清再次发言称,房地产领域的核心问题还是泡沫比较大,是金融体系最大灰犀牛。


任何政策背后,都是有指挥棒的。郭主席并非第一次这么说,距离最近的上一次,是在去年12月《十四五规划建议辅导读本》的文章中,他谈到要坚决抑制房地产泡沫。


文章距离今天,只过去了短短三个月,然而楼市早已翻天覆地。


银行、开发商、个人房贷已经被三道红线拦住,22城土地开始集中供给,热点上涨城市迎来重磅压制,深圳二手房按指导价进行交易,广州调高房贷利率,上海屡次升级调控等等。


郭主席讲话的风向标意义,一定不要忽视。此次的发言,实际上就是今年楼市的再定调:房地产金融化泡沫问题,还将是调控的重中之重!


宏观趋势非常清晰,但对于普通购房者来说,关键是要根据宏观,及时调整我们的买房策略。


2021年房贷计算器小编想提醒大家,调控密集期,买房一定要速战速决!


而速战速决的关键,就是尽自己最大努力做最齐全的准备。

 

总不能敌人都跑到跟前了,才想着给枪上子弹吧!所以这篇文章,就是告诉你如何提前给枪上好膛的!

 

今年想要买房的朋友,或则未来可能买房的朋友,这篇文章一定要认真看看。



1


新房与二手房,如何抉择?


许多朋友的准备买房,总是纠结于买新房,还是买二手?


说实话,这个问题,多余且无聊,根据我的经验,一句话就可以概括:


一二线城市优先二手,三四线城市优先新房!


一二线城市,市区早已进入存量房市场,新房没的选!而三四线城市,人均新房癌,买二手房,未来有价无市!


无论新房和二手房,最根本的标准是,地段、地段、地段!


但是我要提醒大家的是:


同样总价的房子,二手房资金要求更高,差异点在税费。


新房各项税费少,除了契税,就是房屋维修基金。


而二手房,牵扯到的税费就多了,不仅有契税、个人所得税、增值税三大头,还有印花税、贴花、登记费等等。此外,真正交易过程中,还包括中介费、赎楼费等等各选项大的支出。


上图是深圳目前的二手税费标准,大家可以参考,自行计算。图上无论是卖家税费,还是卖家税费,市场已经默认由买家买单。


选择二手房时,一定要清楚的了解这些税费的存在,这不仅影响你的资金预算,也是你跟房东谈价的利器。


二手市场上,有一类房子格外特殊,那就是满五唯一的房子。免征个人所得税与增值税两项大税额,交易成本更低,吸引力当然更高,房东因为交易成本低,也会适当叫价!


所以,买二手房,要盯准满五唯一的房子;卖房,满五唯一还能适当叫价!



2


保证社保不断缴,是你买房的最基本素养!


拉长社保年限,可以说是当下楼市调控的最低配置!


之前深圳海岸城要23年社保才能参与摇号,所以你读懂了什么?


你以为有钱就是王道?这年头,有钱+社保才是真牛。


说深圳可能你会觉得有些夸张,就拿隔壁小弟东莞来说,2月27日,东莞再次升级调控,落户缴纳半年社保才能买房,购买二套社保年限从2年变成3年。


也就是说,即使你现在在东莞落户了,你也需要缴纳半年社保,否则,还真就买不了房!


别再问我,”老师,没有海口的社保,能在当地买房吗?"这类问题了,我真的没有办法,我能告诉大家买哪挣钱,但我真没法扭转时间!回到过去去给你交社保。


2021年房贷计算器小编请大家注意,九成有价值的区域已经限购,社保可以说买房的最低门槛。并且,目前我国的社保暂未联网,只要你想,你完全可以在不同地区同时缴纳社保。


所以哪怕你目前没有买房的计划,但只要未来有可能买房,一定记得提前缴纳社保。有公司的,问清楚公司帮不帮你缴,工作不一定能帮助你资产增值,但耽误你买房,就是罪孽深重。自由职业的,就主动去找代缴公司。


明确一下,好好缴纳社保的定义是,连续不断缴,否则所有准备功亏一篑。


哪怕有些城市目前不要求社保,也千万别大意。要知道未来一旦楼市过热,调控杀来,第一条就是提高社保年限,比如深圳去年715调控,直接从0到3年,不少改善换房的朋友,刚刚卖房,就失去了买房资格。


届时调控以来,悲伤逆流成河!



3


打起精神,流水和征信是今年的重中之重!


严查信贷,我不想再多说了,绝对是今年调控的靶向!


今年,各大城市银行对流水和征信的审查,会比以往严格十几倍!因此,越早准备,对你申请房贷更有优势!


上海早就在1月发布通知,严格审查首付来源和还款能力,避免消费贷、经营贷违规流入楼市;深圳也强调表达,严格核查假流水等违规行为;广州更是多次强调,严查假流水,同时防范经营贷流入楼市。


千万别觉得我在夸张,不止一线城市,全国信贷收紧已经是大趋势。过年期间,我们老家县城的中介都告诉我,现在假流水不好做了!


如果打算买房,至少提前半年,你就要开始注意征信和养流水了。


1、信用卡越早申请越好,花的越多越好,申请的越多越好,但前提是,你能按时还款。为什么这么说?过去总是有人认为,不借钱就是征信好,大错特错!真相反而是你越会借钱,越能从银行借到钱。


2、至少提前半年,开始注意你的银行流水,是房贷的两倍。所以买房之前,千万不要乱刷信用卡,不要分期付款,也不要办理消费贷、经营贷,这都会影响你的贷款通过率。


3、最需要注意的是,当下一定要贷款前置!提前准备好流水和征信,网签后,首付之前,先去银行申请按揭。初审通过后,没有问题,支付首付。如果申请不过,或是贷款额度过低,可以更换银行,再不济也只是损失定金而已,可以将损失控制在最小。


4、买房之前,征信报告不要查询太多次。否则银行会认为,你在到处借钱,可能会影响你的贷款申请。


5、首付款越早打入你的账户,越安全。现在许多城市严查首付款来源,用来堵死经营贷、消费贷流入楼市。因此你的首付款最好提前半年,就提前由你直系亲属,转入你的账户。


以上五点一定牢记,觉得有用,请大家低调转发给朋友,共同进步!



4


假离婚堵死,有何启发?


讲真,假离婚最大的启发,就是让婚姻回归本质,爱情回到它原本的样子。


近年来,各大城市开始堵死假离婚,上海规定离婚后3年,夫妻双方都要按照婚前家庭总套数计算。深圳也是再次升级假离婚补丁,婚内无资质受赠与的一方,3年内也不能买房。


堵死假离婚,最主要影响的是首付比例,二套的首付比例确实高;其次是影响购房资质,之前确实有人通过假结婚假离婚方式来获取名额。


所以,离婚冷静期30天冲上热搜的时候,我职业病的思考了一下,这是不是也是楼市调控手段之一。


为了买房去离婚,确实违背人伦,但是钱不会跟你讲道理,只要利益足够大,离婚算得了什么呢,没钱是真的没钱呀!


其实这个问题,最好的解决办法,就是结婚之前,最好先用尽夫妻双方的首付资格,各买一套房。身边还有不少朋友,夫妻双方的户口和社保,落在不同的城市,两地都进行投资。


当然这种方法,挑战家庭信任,大家慎重!



5


LPR大概率会上扬,但这并不重要!


自2020年4月起,我国的房贷利率五年期LPR已经连续10个月按兵不动了。


2021年房贷计算器小编在视频和文章中,说过很多次了,今年一定是“宽货币、紧信贷”的一年。市场上的钱不会收紧,但流入楼市的钱,一定是收紧的。


这意味着,今年的房贷利率不会再降了,甚至有上扬的可能。


此刻肯定有预言家跳出来说,我就说LPR不是好东西,降了一年,又要开始涨了吧?银行开始割韭菜了吧!


如果你身边也有人这样对你说,我建议你远离他。这类人永远抱着受害者与阴谋论思想,局限于自己的小圈子,真的很容易影响我们进步。


要知道,我国目前的房贷利率已经是20年以来的最低点,当前5年期房贷利率4.65%,也低于过去固定利率4.9%水平。今年可能会涨,但是涨幅绝不会太大。


人总是容易为不去确定而焦虑、担忧,想要利益最大化。


只要未来5-10年,利率总体是下行,LPR的利率就永远不会亏,短期波动根本不足为虑。


没人能在如今预测更远的未来,买房本来就是一场赌博,比起那些,我建议大家更加关注眼下。


今年想要买房的朋友,更需要考虑的是,贷款额度收紧,再等等你的房贷还批不批的下来!


强力调控之下,牛市将越来越短!


一线城市全线熄火,接下来的行情大概率在强二线与环一线!


当下买房,一定记住,准备在前,速战速决!


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