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你真的看懂杭州楼市新政了吗

才过了一个多月,杭州又出新政了。

 

这回补上的是法拍房的漏洞。没有房票,在法拍房的世界,直接out。


“3·3”新政全文:

 

2021年房贷计算器小编认为昨天上午楼市新政一出,部分法拍房也随即中止。


政策的效力开始发威。

 

大部分人的注意力也都对准了法拍房。


不过,不知道大家有没有注意到,昨天的新政更大的杀伤力在二手房。

 

二手房限价时代,不远了。

 

 

01


“3·3”新政原文主要说了4点:

 

1、法拍房限购。


2、防范经营贷、消费贷。


3、严厉打击中介违法违规行为,不得受理明显高于合理价格的房源。


4、规范信息发布,制造虚假热销、助推投机炒房的都要严查。

 

乍一看,并没有二手房限价这回事。但在新政的解读问答里,谈及如何严打中介违法违规行为时,是这么说的:


翻译一下就是:在中介挂牌的房源,要去房管局先走一圈,经过官方核验,即“杭州市二手房交易监管服务平台”允许后才能入市。

 

这个平台很早就有了,2016年11月1日建立时,还是全国首创,当时它叫“房地产经纪行业管理服务平台”。

 

2017年5月4日,它改成了现在的名字,其主要功能是“保真”,即确保每套挂牌的都是真房源。


在官网上,它的展示页面是这样的:


二手房交易监管服务平台官网。


监管平台上的房源信息。


上面有房源的照片、户型以及挂牌中介信息。

 

以前,我们看二手房都会有这样的经历:网上看着不错,实际到了现场,发现网上信息都是假的;中介此时开始用三寸不烂之舌,跟你推销这套新的。

 

这个平台当时就是解决这个问题的。


在平台上发布的房源会生成唯一的核验编码,相当于拿到了一个“身份证”,同一套房屋无论委托多少家经纪机构挂牌,编码始终不变。

 

我咨询了资深中介朋友徐先生,他告诉我,现在的二手房,录进房源信息后,都要到这个平台备案。

 

不过,挂牌价都是依照业主要求挂的,即使高得离谱,也没有发生平台不发“身份证”的先例。

 

所以,单单这一条确实不足以打击二手房价。


接下来,问答中还说了,“中介机构不得受理并对外发布挂牌价格明显高于合理成交价格的房屋信息”。


两句话连起来,就能读出背后的意图了。


监管平台+中介不得受理明显的高挂价,这意味着,以前允许房东随意挂价,以后就没有这么好的事了。即便中介受理了,平台完全可以不给这套房源发“身份证”,也就没有了入市的机会。

 

如此一来,二手房价格也就可以做到“限价”,再也不是房东想挂多少就挂多少。

 

这就有点像新房领预售证,拿出什么价格,已经不是开发商说了算,主动权在政府手中。

 

当然,政策可能不会完美。上有政策下有对策的事情,总在发生。

 

比如上个月,深圳为了控制二手房价格,提出了一个指导价。明显高出指导价的,银行贷款会受影响。

 

但还是有买卖双方想着如何钻空子,甚至想出了一个绝招:按照政府指导价卖给你可以,但我昨晚麻将输了80万,想跟你再打八圈,你看着办吧……

 

 

02

 

不管怎么说,部分二手次新房虚高的价格,是到了该控制的时候了。这可能才是昨天新政对市场的震撼。

 

法拍房因为此前不限购,最近也是幺蛾子频出。

 

2月份,杭州共进行了72次住宅法卖,不仅无一“流拍”,高于评估价成交的房源有56套,占比77.8%。

 

2月3日,奥体的景瑞·天赋一套房源,1元起拍,经过318次出价,最后以1277万成交,远超960万元的市场评估价。

 

2月9日,申花的东方福邸一套162㎡带车位房源,拍出1314万元的价格,高出评估价498万元,也比同小区同面积的二手房挂牌价高出100多万。

 

2月21日,融创·宜和园一套合院更是以4000万元成交,比评估价高出900万元,折合单价183950元/㎡。而同小区合院的挂牌均价为14.7W/㎡。

 

类似的例子越来越多。

 

更有甚者,中海·御道、德信·晓宸的业主,还因为自家小区拍出了高价,而挂横幅庆祝。


中海·御道业主挂横幅庆祝。

 

但是,法拍房毕竟还是小众,数量甚至不及新房和二手房的零头。

 

2020年,杭州共进行了1049次住宅的司法拍卖,而新房供应量高达13.7万套,二手房挂牌量接近13万套。

 

法拍房虽然数量不多,但“明星效应”也很大。它们和个别高价次新房一样,更像一个“价格灯塔”,让更多人觉得有无限的遐想空间。

 

2021年房贷计算器小编认为现在新房这么火,除了杭州的城市吸引力,很大方面原因也是因为新房与二手房的价差。

 

新房摇不到,优质次新房开始漫天要价,越飚越高。如此又扩大了一二手价差,驱使更多人摇新房。

 

这样就导致了一个恶性循环。

 

在新房价格已得到有效控制的情况下,调控方向开始转向二手房。控制住二手房价,压缩了套利空间,将有利于市场的良性运转。

 

大家买房的焦虑都少一点,买房的难度也会多一点。

 

这样就能形成一个良性的循环。


 

03


说到底,各种政策的出台,还是为了让更多人在杭州安居乐业,而不是为了买房获利。

 

去年以来,杭州的4次新政,针对不同的漏洞在弥补,目的都是这个。


  “7·2”新政  


◆  人才购房限售5年。


◆  3.5万/㎡以下楼盘无房家庭倾斜比例50%。


◆   一户不能同时摇两个项目。


去年疫情过后,杭州给人才购房专门设置了20%房源的通道,导致部分先拿到资格的人才,都去摇红盘获利了。

 

“7·2”新政就是打击这类投机分子,同时加大对无房家庭的倾斜力度,因为他们更急迫要住。

 

“9·4”新政  


◆  无房家庭增加30岁以上单身、离异单身满3年。


◆  父母投靠落户3年才能买房。


◆  热点楼盘的无房家庭倾斜比提升至80%,且限售5年。


“9·4”新政,无房家庭的群体,又增加了30+单身;同时把市场上的热点楼盘,留给在杭还没有买过房的人,为了避免这些人也是要炒房,还增加了限售5年的规定。

 

打击对象则增加了利用“老人房票”买房的投机者。


 “1·27”新政  


◆  中签率低于10%,限售5年。


◆  落户未满5年,限购1套房。


◆  增加一类无房家庭:无自有住房记录满3年。


◆  高层次人才须无自有住房记录满3年方可享受高层次人才优先购房。


◆  二手房增值税免征年限“2改5”。


◆  赠与房产后,赠与人须满3年才能买房。


继续加大无房家庭的受惠群体;打击人才炒房、靠赠与腾挪房票的现象。

 

更值得注意的是,杭州首次将调控的方向对准二手房市场。因为去年以来,奥体、未来科技城、申花、钱江新城等优质板块的次新房,频频出现高价成交的案例。

 

 “3·3”新政  


◆  法拍房竞买人需符合杭州住房限购政策。


◆  中介机构不得受理并对外发布挂牌价格明显高于合理成交价的房源。


◆  公开渠道发布的房源,必须经过杭州市二手房交易监管服务平台核验,取得房源核验统一编码及二维码。


到了昨天出台的“3·3”新政,对二手房的监管开始更加精细化,不仅仅停留在交易环节,而是在挂牌源头就开始了。

 


04


不难看出,几次政策调整,主要的方向就两个:

 

一是增加对无房户的倾斜。

 

这是保护城市的基本面。一直还没买房的老杭州、或者来杭几年还没买房的,当时需要照顾;刚刚落户的新杭州人,政策也始终留了一个口子,可以买一套。

 

二是打击各种炒房和投机行为。

 

人才买房、老人房票、法拍房不限购等漏洞,被一个接一个地补上。

 

不过,有一个大招,杭州一直没用,就是“落户+社保”才能买房。

 

去年7月,深圳推出新政——落户满3年且连续缴纳36个月社保,才能买房。这是一记重拳,直接剥夺了许多人落户买房的路子。

 

上海则更为严格,社保连续缴满5年+已婚,才有资格买房。

 

但和一线城市比,杭州还没有这样的底气。

 

在向一线城市挺近的路上,竞争对手们,如南京、武汉、成都等,都在奋力抢人,杭州不会手软。

 

因为城市发展的动力需要人才;人口老龄化的趋势需要年轻人;一线城市在控制人口,又给了二线和新一线城市抢人的契机。

 

这样的机会,一旦错过就不在。

 

甚至一直稳如泰山的上海,也开始坐不住了。

 

3月2日,上海将嘉定、青浦、松江、奉贤和南汇5个新城的“居转户”时间,从7年减至5年;去年,上海还放开了本地5座高校应届生落户。

 

要知道,2019年,上海新增人口仅4万人,有点扛不住了。


各个城市都意识到抢人的重要性,上海都不得不放下架子了。而一座城市的固定资产,当然也是抢人的资本。

 

所以,杭州一直给外地人落户买房留了“可以买1套”的口子;落户满5年,证明你是真心想留在杭州的,才可以买两套。


“杭州欢迎你”的姿态摆出来了。但是,杭州的固定资产,价值不能肆意放大。


假如二手房像泡泡一样被无限制地吹大,获利的是投机的炒房客,最后伤害的,是真正生活在这里的人。


2021年房贷计算器小编认为:从今年开始,针对二手房的调控,或许还只是个开始。


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