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法拍限购、红盘限售…屡遭重捶的摇都楼市还能硬多久?

昨天2021年房贷计算器小编一觉醒来,看到杭州法拍房竟然限购了…

 

使银子叫价就能搞定的法拍房,本是人畜无害,这次偏偏也被纳入了严厉管控的范畴。


跟着一起被严管的,还有经营贷、消费贷以及中介违法违规行为。

 

加之春节前的那一波“红盘限售5年”、“落户不满5年不能买二套”的调控动作,一个月多点儿的时间里,杭州楼市已经被猛捶了两次。

 

杭州楼市会凉凉吗?我只能说,杭州很美,你想得更美!

 

人口流入规模常年领跑、限购密集加码,今明两年各项规划利好将一一兑现……

 

反正我是没见过哪座城市有这么个凉法。

 


01


卡法拍房的脖子,真是一点儿都不冤!


法拍房限购,业主和中介得负全责。

 

有人说了:“不对啊,我只是想用法拍房捡个漏啊…”

 

这我得拦您一句,那是在别的城市!想靠法拍房在杭州捡漏的,我劝你醒醒,为你好,否则大概率只有两个后果等着:

 

要么是高于市场价“捡漏”烫掉你一层皮,要么是漏捡得太大了,啪唧直接给你糊脚面上,搞得一地鸡毛。

 

杭州业主的迷惑行为不上热搜真是浪费素材:

 

这半年多以来,杭州个别小区业主挂横幅“庆祝房价上涨到X万元/㎡”的,仔细一打听,大多还是法拍房创造的。

 

而后,业主和中介依葫芦画瓢,不约而同地调高挂牌价…

 

我滴个乖乖…法拍房居然成了二手房市场的标杆价!

 

而且,在此次法拍房限购之前的几个月,“一言不合就挂横幅”的症状已经有了人传人的迹象…


单单是2021年2月,杭州的72套上线法拍房便全部成交,其中56次以高于评估价成交,占比高达77.8%。


2月法拍价格最高的,要说融创宜和园,成交单价高达18.4万元/㎡!这个价格足以让北上深的一大票学区房自愧不如。

 

看着没?别的城市法拍可能捡漏,杭州法拍专治各种不服。

 

更加细思极恐的就是,即便是这样的行情,场外资金仍然在摩拳擦掌,想要在杭州市场寻找机会。

 

这么一看,杭州动手限购法拍房,对降预期、去投机化是件大好事,顺便还能对挂横幅这么不讲武德的野路子来它一个敲山震虎。



02


我说杭州楼市会凉,你信吗? 


给法拍房去火,我举双手赞成。

 

包括此前的“落户不满5年不得买二套”、“红盘5年限售”等一系列组合拳,我也觉得大快人心。

 

只是,楼市的规则在变,杭州城市的基本面却稳如泰山:


单是2020年,杭州新引进35岁以下大学生43.76万人,是2019年的两倍还多。


自2016年起,杭州人才净流入规模就已高居全国榜首5年之久。


别的城市为抢人打得昏天黑地之时,杭州却不动声色地把虹吸“南波万”戴在了自己头上。


大家有胆子用脚投票,源于这座城市铁打的竞争力:


产业格局、数字机遇、城市管理、科教文卫…属于这个时代的红利,杭州一个不缺。


就是这样一个地方,2021年楼市开局就是地狱模式:


正月前的那波史诗级红盘大撞车,整体中签率只有14%。


剩下的86%,折合约64000张房票,既然不能留着下小的,就得马不停蹄转战年后。


杭州买家真是一刻也闲不下来:


从年三十开始,杭州粉丝们前脚拜年,后脚咨询“房事”,这个场面让家中娇妻原地看傻眼。


尽管我不能苟同什么“摇到即赚百万”的逻辑,但房友“流血流汗不流泪,掉皮掉肉不掉队”的精神,在下必须先磕为敬。


别问我杭州市场为啥这么火爆,问就是“图谋不轨”!


奥体板块新房35000元/㎡,交付后破六进七;未来科技城新房30000元/㎡上下,二手房破五进六;


申花板块新房齐齐54000元/㎡,新交付二手房挂牌价直接站上90000元/㎡…


三墩北新房限价28000元/㎡,二手房加价20000元/㎡,同样不愁卖;


就连被世人敬仰为“万年坑”的闲林板块,因为品质没拉胯,二手房交付后,同样带领板块破三在望。


面对这样的行情,有句话不知当讲与否:


一整年没去打新,感觉我的青春正在被隔壁老王唾弃。



03


利好兑现前夜,杭州楼市的变与不变 


可能会有人想拎着羞羞的铁拳问了:“你说的,那都是2020年的事儿,2021年到底还能硬多久?”


啥情况?二十四字足以概括:


严厉调控之下,底层逻辑未变,刚需能上快上,改善越来越难。


1)倒挂在,“摇摇乐”就在!


子曾经曰过:限抢的茅台就是香,限摇的车牌就是靓,限价的房源就是有排场!


眼下虽说一元复始,万象更新,但新房限价的大红包,跟去年相比没有一丝丝改变。


最直接的效果,就是一二手房价格倒挂依然香。


身边很多朋友摇某楼盘之前,甚至连沙盘和样板间都没看过,微信上call一下销售,聊上几句就轻松下定。


这速度,可比我邻居家那个82年的未婚姐姐过年相亲有效率多了!


效率高因为底气足,底气足因为倒挂给力。


倒挂区间大小,早已成为杭州买房无脑选房的最大底气所在。


炙手可热的奥体、滨江区政府、三墩北、未来科技城等,保守估计倒挂有10000元/㎡打底。


即便是一些不怎么火的板块,2021年倒挂区间也开始愈发明显了:


城东、艮北、乔司、宁围、闲林、老余杭均有望在板块轮动下成为新贵。


城东新城,中签率持续往下走;艮北新城,中签率已经往下走;宁围,中签率马上往下走…



2)利好兑现之年,赶在前夜上车


七条地铁同时在建,近十条地铁正在规划,几十所教育机构,数十个重磅商业综合体齐齐在建…


这么大手笔,除了杭州之外,怕是难找到第二个。


自2016年G20峰会之后,杭州城运与楼市双双开挂。


“前亚运,后峰会”的特殊历史节点,给杭州提供了长达7年的城市狂欢。


再想想这座城市在经济基本面的表现,湿湿的雪与长长的坡,同时具备!


2022年,杭州就将迎来亚运会,自2016年起的九成以上规划建设都将在今明两年兑现。


这是一条硬杠杠,任何人,不得以任何借口、任何方式逾越。


总而言之,当下即是利好兑现前夜。


在此仅举一例:2020年12月,杭州地铁通车里程刚刚突破300公里,不到两年后,这一数字将翻一番。


300公里新增轨道沿线藏着有多少机会,不用我说,你们懂的。



3)对90%以上的家庭而言,杭州房产就是压舱石


杭州这座城市可甜可咸:


十几年前,风光旖旎、山明水秀的杭州还常常被人调侃是上海的后花园。


现在,除了改造十多年刑满释放的以外,怕是再没人这么说。


在各大野榜上,杭州排名动不动就反超广州,一言不合就“北上深杭”。


在全国楼市版图上,杭州似乎是唯一一个,能与老牌一线城市广州平起平坐的存在。


对比上市公司2020年末总市值,杭州以8.19万亿元高居全国第四,仅次于北上深,同期广州只有3.3万亿元。


若仅对比新一线城市上市公司总市值,杭州比排名第二的佛山高了4倍之多。


人均收入中位数对比,杭州较广州也高了一大截,这意味着广州拥有更多中低收入人群。


2021年房贷计算器小编认为富人决定楼市上限,中产决定价值深度。


对于绝大多数家庭而言,杭州房产就是家庭资产表当中的压舱石!



04


杭州改善到底有多难? 


江南忆,最忆就是这嘎达。


纵使杭州千般好,只要不在这儿摇回号,你压根儿没机会知道杭州改善有多难。


各路杭州楼市老炮儿的价值共识:


一线住宅沿江布局,二线住宅产业周边,三线住宅成熟配套,四线住宅轨交沿线。


老炮儿们活得通透之极,但咱有啥说啥,在杭州当楼市老炮儿,必须内心强大:


看好的板块买不上,相中的楼盘摇不了,很可能是他们指点江山之余的常态。


半年多以来,经历了N轮调控后,人才、无房已成天之骄子,但对改善家庭是越来越不友好了。


一旦加推楼盘出现过“万人摇”,或板块内出现过“万人摇”,那就很可能被判定为红盘。


如果你既不是无房家庭,也不是人才家庭,那么,一眼就看上的红盘,将大概率与你无缘。


想买到它们,基本上只有两个途径:


无房家庭和人才家庭弃选的


去二手房市场淘淘看


可在现实生活中,第一种房源几乎只有零星存量,第二种房源让你享受不到限价红利。


即便不是买红盘,那给有房改善的名额也少得可怜。


改善家庭,只有保持佛系才能笑看风云,哪怕你的改善真的只为自住。


想板块改善,就少想交付品质,想面积改善,就少想配套设施。


各位有志杭州改善的家庭,能把这两句话记在心间,便能减少一半以上不必要的烦恼。


据在下观察,多少人研究大势、研究板块、研究轨交、研究学区、研究房企、研究户型、研究价格…


甚至以学科建设带头人的热情去研究市场,到头来,只混成了杭州楼市氛围组。


我要没记错,星巴克的氛围组是喝不上咖啡,只能闻到咖啡味儿的!


不是我吹,拓海桑我本人,曾几何时登记一个月就摇到了浙A车牌。就鄙人这种锦鲤体质,眼下为了置换自住住宅,同样慎之又慎。


毕竟,7K多买的未来科技城,好不容易涨到毛4W,按照当下玩法,若坚持改善置换,就只能从宇宙中心卷铺盖走人。


左思右想,这买卖打死咱也不能干!


看我发牢骚发到这儿,估计人才和无房户要拍案而起了:


“你以为摇的到红盘,就那么容易吗?!”


好吧,这批天之骄子的确有享不了的福——


一旦被判定为红盘,或中签率低于10%,摇到的房源就要限售5年。


这么一来,中签率11%-20%的粉盘才是真正的香饽饽!而摇到粉盘,是门实实在在的技术活儿。



05


年后粉盘开闸,关注“一江两轴”仍是当务之急


房票和钞票哪个更金贵?


我要开个贴探讨这话题,大伙儿能一直吵吵把火到亚运会开幕式,你信不信?


但不管怎么说,正因为房票越来越金贵,所以,用一张房票尽可能一次性买入更重量级房产成为众人共识。


当下粉盘最集中的,便是杭州的“一江两轴”:


即钱塘江沿岸和城西科创大走廊、城东智造大走廊,举目整个杭城,它们恰恰是产业最为核心的地带。


1)钱塘江沿岸板块


先说钱塘江沿岸,南至三江汇,北抵下沙沿江,作为拥江时代的城市中轴线,未来一定是这座城市无可争议的价值标杆。


炙手可热的御潮府、江河鸣翠已清盘,但丹枫四季还有房源值得期待,50000-70000元/㎡的价值段,哪怕闭着眼挑一个,也大概率不会买错;


亚运四子(含滨江星翠澜庭)预计年内开盘,45000-50000元/㎡的价格很有吸引力,目前每个盘的蓄客情况都超乎预想;


42000元/㎡左右的艮北板块,作为钱江新城2.0,可谓沿江次核心,这里最大的优势在于基本不限摇,中签率很可能大于10%。


花样年对越天此前中签率稳定在20-25%,可重点关注;


北部的下沙沿江,刚需属性较强,且新房供应量低、二手房供应量大是其长期问题所在。


在这一板块,除锦上文澜一枝独秀外,春风金沙和望金沙都算不上热门项目,毕竟,37000-38000元/㎡的预算没必要非得在下沙;


在钱江南端,下一个十年很可能大有所为的三江汇非常值得关注:尽管蚂蚁崴过一回脚,但时间轴拉长来看,三江汇的雄心壮志是不可忽视的。


只不过,三江汇能否成为杭城产业第四极仍值得观望,且这个周期可能长达十年之久。


何况,目前正牌的三江汇板块项目供应可谓少之又少,不着急的,可以再等等;


富阳,作为广义的钱江沿岸区域,除非你有一定要在杭州买房居住的需求,否则建议绕行。


杭州第九区富阳,目前板块配套虽较为齐全,但内部生活圈仍较为闭环,尽管地铁6号线已开通,但整体融杭进程并不算高。


更值得注意的是,富阳属限购区,非本地自住家庭不建议为这样一个低融杭指数的区域浪费房票。



2)城西科创大走廊


2021年,未来科技城仍是非常值得关注的板块:


新房限价34000-37000元/㎡,二手房价格破五进六,妥妥地留足了倒挂空间。


沐宸院、天空之城、汀云上府、众安未来科技城地块项目将扛起供应重任,预计总供应房源数量在5000套上下。


目前,有声音预计未来科技城50000-60000元/㎡的二手房价格体系恐怕有横盘风险。这一点,我也同样不否认。


我们不妨这样来看,未来科技城二手房单价横盘的同时,何不是在穿凿价格深度?


二手房不建议碰,一手房大胆摇,仍是2021年未来科技城楼市的主旋律。


未来科技城的两大外溢板块:老余杭目前无新房供应,预算不高的家庭可等待闲林板块时代天境开盘。


时代天境大概率价格在21000-24000元/㎡之间,与目前板块新交付二手房约有7000-10000元/㎡的倒挂空间。


加上地铁四期规划闲林板块很可能得到重大利好,因此,这一板块很可能从2021年开始咸鱼翻身。


不过,这里要说一句,该项目对门的佳兆业云峰此前中签率低至11.99%,距10%的限售基准线仅一步之遥。


你是否愿意为闲林持有5年,要自己想清楚。


更远处的青山湖与临安城区值不值得买?问这个问题的粉丝朋友几乎隔三差五就有。


2021年房贷计算器小编的答案非常明确:不值得!


青山湖,是第十区临安的融杭桥头堡不假,但这里存量实在太大:


截止至2020年底,150万㎡的板块库存规模已高居全杭榜首,且超50%的房源处流摇状态。


而这些流摇楼盘成功地解决了众多中老年小蜜蜂再就业的问题。


就这样的地方,你敢买?


临安城区呢?对不起,这里只属于临安本地土著。前去看房时,只要你说自己是杭州城区工作生活的,对方多半会问:“是同行来踩盘的吗?”



3)城东智造大走廊


城东目前算得上中产改善圣地:


限价46000-47000元/㎡的城东新城,可重点关注佳兆业印月和德信中心。


目前该板块倒挂开始逐步显现,且商业配建也开始补齐功课,待地铁4号线二期及6号线全面开通后,城东新城板块价值还将有进一步提升;


限价40000-42000元/㎡的笕桥,可重点关注百俪玲珑府。由于笕桥整体供应量不算大,开一个清一个早就成了该板块的常态。


限价33000元/㎡左右的丰收湖板块,有长粼府、时光里可选,从中签率看,妥妥的粉盘。


丰收湖为近年来全新规划单元,其发展周期可能较长,很可能5年后才见成效,作为长持而言,完全没问题;


钱江南岸,限价37500元/㎡的萧山市北,年后可重点关注锦粼云荟、潮起云上府,户型和整体产品力较为良心。


限价33500元/㎡的宁围年后供应同样较为充足:坤和美筑、美颂府、汝月美境府、景瑞晴海中间可四选一。


宁围板块刚刚开始启动整拆整建,目前的限价让这一板块几乎成为最便宜的奥体概念房。


2020年红得发紫的大江东,拓海同样不看好:


尽管地铁开通,但丝毫没有改变这里距主城区较远的事实,且大江东核心与萧山市北、萧山城区之间仍有数公里的断裂带。


尽管目前大江东一二手房已开始显现倒挂,但当前价格仍然缺乏必要深度。


特别是地铁四期规划官宣后,限价21000-24000元/㎡的闲林板块以及23000元/㎡的崇贤板块将双双迎来地铁时代。


如此对比,你还觉得20000元/㎡的大江东那么香吗?


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