个人房屋贷款计算器

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2021年楼市的底层逻辑是什么?

作为2021年房贷计算器的一名小编,我更愿意写一些投资的文章,倒是很少写经济学、金融学或者宏观经济的话题。


2021年各地纷纷出政策收紧楼市,但楼市并非2020年才开始上涨,2019年全国各地楼市一样如火如荼。


东莞早在2019年3月就开始上涨了,深圳2019年4月见底,8月18日示范区公布后开始回暖,2019年11月11日依旧出台了直接刺激市场的政策。


是什么原因导致了政策在不同时期的不同方向?


如果只是站在楼市去解读楼市,往往由于高度不够,不能深刻理解市场和政策,需要站在更高维度实施降维打击,也就是站在经济甚至政治的角度去剖析。


站在经济角度,看2020年的楼市脉络一目了然,甚至对2021年楼市政策也可做出部分预测。


首先我们来看看过去一年最重要的一件事是什么,就是全球蔓延的疫情,疫情这件事对全球金融方面最大的影响就是各国超发货币。


人类从没有在一年的时间内创造出如此巨量的货币,2020年光是美元就有占总量1/5的货币数量被印出来。


也就是说截止2020年底,人类历史上所有发行美元的21%是2020年一年印出来的,而2021年,这一“滔天洪水”还将继续。


全球四大央行(美联储、欧洲央行、日本央行、英格兰银行)的资产负债表会在明年年底扩大到近30万亿美元。


虽然是被动增发,但这种全球的疯狂放水导致我国在2015年之后被暂时抑制住的M2增量又一次回到了10%警戒线之上。


全球的货币超发导致全球几乎所有资产都在暴涨,2020年一年是资产暴涨年。


春节前,我留存了一些重要资产的走势图形。


全球资产涨声一片,而中国的楼市并不是全球资产中唯一上涨的。


2020年多地楼市、尤其是最具投资价值的一线,深圳、上海、广州楼市大涨实际上只是全球资产上涨潮中的一小部分。


这种上涨的根源来自于货币增发,这就是楼市面对的宏观金融环境。


然而增发的货币进入资本市场将会对经济造成损害,而只有进入实体经济才能推动经济不断好转,这是全球早已达成共识的。


问题是只有中国才具备“脱虚向实”的条件。


我们再来看看为什么,这是由中国的经济基本面决定的。


在2019年年底之前,由于中美贸易战,中国经济前景未卜,收紧楼市政策的条件尚不具备,所以东莞放松、珠海取消限购、深圳取消豪宅税都在可接受范围。


但是时间到了2020年7月,世界主要经济体公布了二季度经济增速,前10大经济体9个是负的。


英国5月份GDP增幅-24%,为近200年来最差;法国为-20%,二战来最差;德国-11.5%,普法战争以来最差;日本为-21%,接近东京大轰炸时期数据;美国二季度GDP环比折年率更是大幅下降32.9%,创下二战后最大降幅。


此外,新加坡二季度GDP增长-12.6%,创下二战新低;韩国二季度GDP增长-9%,创下1963年以来新低;意大利二季度-12%,西班牙-13.2%,都创下了阶段性历史新低。


而中国经济先降后升,一季度GDP同比下降6.8%,二季度GDP同比增长3.2%,远高于预期。


2021年房贷计算器认为在这种情况下,中国经济“脱虚向实”的基础被奠定。


2020年7月24日,由副总理韩正主持,全国十座城市的主要负责人和住建局主要负责人参加的“房地产工作座谈会”在京召开,拉开了本轮全国性调控的序幕。


此后,又召开了多个会议,针对城市的政策收紧,针对开发商的“三条红线”,针对商业银行的“个人住房贷款增幅不得超过贷款增幅的一定比例”陆续出台,直至2021年初升级为“两道红线”,同时各地进一步收紧的政策接连推出,将本轮调控推向高潮。


此间,公布了2020年全球主要经济体经济增速,中国一枝独秀,以+2.3%成为2020年唯一正增长的大经济体,美国为-3.4%,巴西-4.5%,日本-5.1%,德国-5.4%,印度-8%,法国-9%,英国-10%。


2020年,中国经济的表现不但超越其他国家,而且还赢得了与美国的贸易战。


全年中国对美贸易顺差增加7%,两国贸易差距扩大到3160亿美元;2020年我国出口贸易总额不减反增,也创下了历史新高。


1月29日,在岸人民币兑美元汇率破6.43,创两年半来新高,持续刷新2018年6月以来的纪录。


早在1月4日,英国《金融时报》网站报道称,人民币汇率已经升至两年多以来的最高水平,从而抹去了中美贸易战以来遭受的大部分损失,而这一汇率水平还在不断创出新高。


可以看出我们有底气、有能力针对资产泡沫、超发货币进行调控,货币政策不断收紧,针对楼市调控更为精准、更为差异化,因城施策将更好地贯彻。


而对于楼市泡沫确实还不那么大的城市,也会出台相应的政策予以呵护。


例如2020年11月18日,哈尔滨印发《关于疫情期间促进我市房地产市场平稳健康发展的相关政策的通知》就明确了包括“居住用途公寓产品给予享受住宅按揭贷款同等政策的支持。对实际用于居住用途的公寓房屋水、电、煤气收费按民用价格标准执行。”等条款在内的14条支持措施。


包括南京在内多个城市纷纷出台相应户籍、人才政策留住人口,也间接的支撑了本地的房地产市场。


站在全球金融和我国经济大背景的下,房地产政策的趋势显而易见,那就是“三稳”——“稳地价 稳房价 稳预期”。


从最近的集中供地到深圳的二手房指导价,都突出一个“稳”字,凡是和“稳”字相悖的都会受到监管。


那么,所谓的多套房购房者要怎么做呢?


1.珍惜手中的名额,趁还有资格赶快出手,现在有资格不等于未来有资格,资格很可能一觉醒来就消失了。


2.不要纠结于A好还是B好,A和B如果都不是坑,未来的差距不会太大,但是纠结中错过行情,那就是“0”和“1”的区别,“有”和“无”的区别。


3.回避市场存在一定风险的前期大涨而又出台相应严厉政策的城市,2021年房贷计算器小编就不一一点评了。


4.小资金注意价值城市群的不限购城市。


5.千万不要看空房产,不要一涨就看多,慌慌张张入场;一平(房产不跌)就看空,无知无畏地等待所谓“时机”。


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