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为什么上海楼市新政频发?

自1月21日起,上海楼市陆续出台了众多调控新政:


1、1月21日,优先满足“无房家庭”,严打离婚买房!


2、1月25日,上海市浦东新区人民法院发布竞买公告,明确法拍房需要纳入限购范围。


3、1月29日,银保监局发文规定只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款


4、2月6日,上海无房户优先摇号购房细则出炉。


5、3月2日,上海“五个新城”出台新政,将探索出台与中心城区差异化的购房和租赁政策。


6、3月3日,上海发布住房限售和宅地限价政策,明确居民选房购房优先于企业,严堵炒房行为。


一系列组合拳出击,重申“房住不炒”规则。



1


供需失衡,实则市区郊区发展不均衡


都说上海寸土寸金,其实这指的是上海市区这一部分,的确,市区可供开发土地不多,想要继续加大供应,只能发力旧改,但旧改时间长,成本也很高。


实际上,对于上海整体楼市而言,这几年新房供应量其实不算低,只是大家都去追求优质楼盘,比如带准学区、热点板块以及有预期的区域,所以出现了市区新房热、带准学区的新房热以及带有预期的新房热。


而像外环附近,如大虹桥、或者唐镇,也是因为有着良好预期,同样聚集了大量热门楼盘。


反观郊区,地段上就有先天劣势,加之没有良好的发展预期,才使得这些区域楼市遇冷。


所以我们看到了这样一个情况,就是热的地方楼市很热,但冷门区域的楼市也很冷。


最近,上海“五大新城”频上各大新闻头条,政府在土地供应、人才引进、住房限制等各方面给出了五大新城与中心城区的差别政策,同时将其从行政区提升到城市能级,制造了“五大新城”的市场预期,让大家相信并也看到了未来上海五大新城发展的巨大潜力。


而且在121新政中也提及,将在五大新城的轨交站点周边加大土地供应力度,可以说在新城范围内也同样提供了优质土地,保证进入的人才或人口享受便利的交通和城市服务。



2


楼市组合拳助力“新城”人口导入


在最新的五大新城政策中,最受关注的就是人才引进的相关政策和差异化的购房政策,这两点其实都直指五大新城的人口导入。


根据规划,到2025年,五大新城常住人口要扩容到360万,为了实现这一目标,“五大新城”已经出台了大致的政策方向:


1、新城“居转户”年限由7年缩短为5年。


2、特定条件的非上海生源应届普通高校毕业生,直接落户打分加3分。


3、对上海市居住证持证人在新城工作并居住的,每满1年积2分,满5年后开始计入总分,最高分值为20分。


4、高精尖人才落户“6个月”的特殊通道。


(关于五大新城人口问题,可以查看今天推送的二条)


但如果把近期的政策放在一起来看,此前出台的优先购房积分制,其实也催生了一批有真实购房需求但分值不高的购房者,对于他们来说,原本可能根本不在考虑范围内的郊区新房,由于五大新城规划的出台,使得他们扩大了购房选择范围。


一方面,通过五大新城的规划,吸引购房者,摊薄热点区域的楼市热度,另一方面,这些购房者的进入,又推进了五大新城的人口导入,实现双赢。


“五大新城”已被写入上海“十四五”发展中,而且是重中之重,上海未来的发展局势也将发生改变,非沪籍人士对上海楼市,尤其是五大新城的关注度想必也会迅速提升。



3


有节制的“优惠政策”


五大新城提出的各项优惠政策,吸引力可以说非常巨大的,但是昨天的新政其实也是给出了一个暗示,就是享受优惠政策的同时也要接受一定条件的限制。


昨天的新政中提出,对于享受优先购房政策的新房要限售5年。


如果结合五大新城的各项优惠政策来看,是否有些意味深长。未来“五大新城将执行与中心城区差异化的购房政策”,实际就是放松了在五大新城购房的限制条件,那么一旦走人才特殊通道购房,是不是也会有相应的限制,值得思考。


不过目前在这一点上也不用过于担忧,毕竟已经提前试行限购优惠政策的自贸区临港新片区并没有额外的限制,可见只要市场保持健康稳健,政府并不会过多干预。


不得不说,上海的管理水平确实很高,既要配合五大新城发力,完成人口导入任务,保持城市竞争力,又要平衡市场保证楼市稳健发展,守住“房住不炒”。从开年的一系列政策来看,政府仍预备了很多调控工具。


从121优先购房到昨天的局部限售,上海每次出台的政策可谓是刀刀打向要害,彼此间又互有助益,功力可见一斑。


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