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广州哪个区的二手房最好卖?番禺仍是二手之王,增城存量市场觉醒,南沙让人费解

2021年房贷计算器小编今天想和大家分享的一个观点:真正反映一个城市、一个区域实际房价的,永远是二手房的价格。


一套新房入手,过个三五年,剔除品牌溢价、装修溢价、广告溢价之后,才是它真实的价格,也只有这个价格才具备资产属性。


所以,我们判断一个城市、一个板块的房子是否值得买,一定要研究它的二手房市场,那些只有一手市场缺乏二手交易的地方,一定要慎重。


2020,广州二手市场共成交了12.1万套住宅,二手市占率也从2018年的47.6%攀升到54.5%,这意味着广州楼市已经进入存量时代,有关二手市场的研究尤为重要。


我们来看看克而瑞统计的广州2020年各区一二手成交量:


上图数据可以看出,一手房成交量,增城稳居全市第一,但二手房成交量,番禺才是最大赢家。


但从二手市场的占有率来看,广州有三个区的二手市场占有率超过了80%,越秀区二手市场占到90.3%,海珠区占到90.3%,天河区占到84.3%。也就是说这三个区的二手市场是最活跃的。


荔湾也同属中心区,二手市场占有率只有59%,远低于天河越秀海珠白云,这跟它的新房库存较大有关,中心四区里面,荔湾一手房的供应量、库存量最大。


以下是广州各区一手住宅的库存量对比:


数据显示,新房成交量、库存量最大的都是增城,其次是花都和南沙,库存量最小的是越秀,只有503套,不到荔湾的1/10。


增城一直是广州楼市的「粮仓」,广州每卖4套新房,就有一套在增城,如此大的新房成交量,也一度让人担忧增城的二手市场,但从数据来看,增城二手市场很OK,2020年的总成交量达到1.4万套,在全市仅次于天河、海珠。


而且,增城二手市场占有率达到36.2%,比黄埔、南沙更高,这说明增城的二手市场已经起来了,买新房的人不用太担心转手问题。


相比而言,南沙的二手市场是最惨淡的,2020年只成交了2400套二手房,只相当于番禺的1/10、增城的1/7。而且,二手市场占有率只有11.5%,全市最低,让人费解。


如果这个数据靠谱的话,就说明南沙楼市仍然处在新房占绝对主导地位的阶段,在南沙买二手,需要担心转手问题。


不过,南沙热门板块的二手房,比如蕉门河、明珠湾的二手交易还是非常活跃的,成交周期非常短,这说明南沙二手市场高度聚焦在核心区,外围区的二手交易可以忽略不计。


2021年房贷计算器小编总的来说,从成交量来看,增城卫冕广州楼市的“一手之王”,番禺则再次问鼎广州楼市的“二手之王”。


这两个区,无论是一手市场,还是二手市场,成交都非常活跃,属于可咸可甜。


南沙在限购的情况下,一手房成交量能够直追增城,非常厉害了,但其二手市场真的太差了。


所以,在南沙买二手房,一定要聚焦蕉门河、明珠湾两大核心板块,否则会担心二手市场的转手问题。


从二手市场占有率来看,越秀、海珠、天河80%的成交量均由二手贡献,新房极为稀缺,所以这三个区的一手房,基本要靠抢。


如果要给建议的话,天河、海珠、越秀这三个区,居民收入高,老旧小区多,居住升级的需求非常强。


所以这三个区,但凡是品质稍好一点的小区,价格都非常非常坚挺,如果是一手房,基本要靠抢。


在这三个区买房,一手、二手都可以买,而且再旧的房子也不愁卖,毕竟总体供求关系非常紧张,始终是客多房少,什么时候买入都是对的。


其他区的供求关系就没那么紧张了,大家要尽量买新一点的房子,「地铁」、「学位」、「产业」、「品质」、「物业」五要素一个都不占的房子,就别买了。


另外,需要注意的是,增城存量市场正在觉醒,2021年房贷计算器小编认为值得大家关注。


番禺房价虽然在涨幅上输给了黄埔和南沙,但其二手市场的活跃度远超后者,这说明番禺楼市的真实需求量更大,也更刚性。


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