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深读2021年政府“工作报告”,大城市楼市调控将井喷

每年的大会政府工作报告都是一年房地产市场最关注的政策,因为房地产走势看政策,那么年初的这份报告里面每个字都被详细解读,今年也一样:


首先:对比今年与往年的区别:


2021年:去年推进新型城镇化和乡村振兴,城乡区域发展格局不断优化。加大城镇老旧小区改造力度,因城施策促进房地产市场平稳健康发展。


2021年房贷计算器小编看到政府工作报告说,坚持房子是用来住的,不是用来炒的定位,稳地价、稳房价、稳预期。


解决好大城市住房突出问题,通过增加土地供应、安排专项资金、集中建设等办法,切实增加保障性租赁住房和共有产权住房供给,规范发展长租房市场,降低租赁住房税费负担,尽最大努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难。


2020年:发挥中心城市和城市群综合带动作用


深入推进新型城镇化。发挥中心城市和城市群综合带动作用,培育产业、增加就业。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,因城施策,促进房地产市场平稳健康发展。完善便民设施,让城市更宜业宜居。


同时提出,加强新型城镇化建设,大力提升县城公共设施和服务能力,以适应农民日益增加的到县城就业安家需求。新开工改造城镇老旧小区3.9万个,支持加装电梯,发展用餐、保洁等多样社区服务。


2019年:稳步推进房地产税立法


深入推进新型城镇化。坚持以中心城市引领城市群发展。抓好农业转移人口落户,推动城镇基本公共服务覆盖常住人口。


更好解决群众住房问题,落实城市主体责任,改革完善住房市场体系和保障体系,促进房地产市场平稳健康发展。


继续推进保障性住房建设和城镇棚户区改造,保障困难群体基本居住需求。继续推进地下综合管廊建设。


城镇老旧小区量大面广,要大力进行改造提升,更新水电路气等配套设施,支持加装电梯和无障碍环境建设,健全便民市场、便利店、步行街、停车场等生活服务设施。


新型城镇化要处处体现以人为核心,提高柔性化治理、精细化服务水平,让城市更加宜居,更具包容和人文关怀。


同时提出,健全地方税体系,稳步推进房地产税立法。


2018年:坚持“房住不炒 ”促进房地产市场平稳健康发展。


其次:


从文字本身看,2021年的大会报告内容,基本未提及房地产具体内容,而且很多人最关注的“短期刺激经济”没有,只有“大城市房地产问题最主要”坚持房子是用来住的,不是用来炒的定位,稳地价、稳房价、稳预期。


第三:房地产的资金面问题!


报告提及:稳健的货币政策要灵活精准、合理适度。大型商业银行普惠小微企业贷款增长30%以上。推动实际贷款利率进一步降低,继续引导金融系统向实体经济让利。


分析:


为了稳定经济,未来货币政策有望继续稳定,对于房地产市场来说,也会受到资金平稳的利好。


2021年数据:1月份人民币贷款增加3.58万亿元,同比多增2252亿元。分部门看,住户贷款增加1.27万亿元。


其中,短期贷款增加3278亿元,中长期贷款增加9448亿元;企(事)业单位贷款增加2.55万亿元,其中,短期贷款增加5755亿元,中长期贷款增加2.04万亿元,票据融资减少1405亿元;非银行业金融机构贷款减少1992亿元。


2021年房贷计算器小编从整体看,2021年房地产不论是开发商的企业融资,还是个人按揭贷款,有望继续平稳运行。


解决好大城市住房突出问题!


整体看,部分大城市出现的打新问题,也成为市场关注的焦点,短期看,市场出现波动,需要限价,但如果只限价,而忽视供需结构的平衡。只能带来市场的更大紊乱。限价打新放大了部分房源与二手房的价格差,买到就赚钱。


因为政府“限价”,限制备案价,不允许开发商自主定价,不管市场有多少需求,反正价格不能卖太高。


但是周围的二手房价格是无法监管的,都在小业主手里。二手房价格随着市场行情涨起来了,但是新房被紧紧的压制住了,这样价格倒挂产生了。


大城市的房地产调控井喷将成为2021年房地产调控的主要特点。


3月1-3日,仅3天,全国各地发布房地产调控相关政策就超过10次:


从住建部到银保监会到上海、杭州、无锡、海口等城市开启全面升级版房地产调控。


最近调控井喷城市集中大城市,年内累计房地产调控政策次数已经高达100次


这一轮房地产调控的市场原因是因为房价明显上涨,特别是一二线城市房价上涨成为市场主流,一月份上海、深圳、广州排序全国前三。而且因为春节特殊的就地过年,2月份房价依然明显上涨。


从调控政策看,从部委到地方,住建部已经督导多城市,包括杭州、无锡等城市在督导下发布调控政策,本轮房地产调控是从上而下的房地产调控。


第四:租赁政策将多发,规范发展长租房市场,降低租赁住房税费负担。


租赁市场将成为政策重点,暴雷的二房东租赁有望得到强监管。


租赁市场目前最大的问题是部分城市的二房东租赁模式跑路,暴雷,对于市场来说,后续依然会大量发展租赁租房,租售并举是趋势。


1:随着经济稳定,需求平稳,过去几年的租金价格上涨明显开始放缓,大部分区域甚至出现了租金下调。这对于二房东类型的租赁公寓影响非常大,因为锁定了业主转租房源的租金价格,而未来租金平稳的预期下,盈利难度很大。


2:对于当下公寓租赁市场来说,竞争激烈,企业进入的数量非常多,行业除了规模外没有其他竞争壁垒,这种情况下,上市都是为了融资扩大规模,形成规模优势降低运营成本。


3:租赁市场的竞争现在不仅仅是二房东类型的公寓竞争,政府提供的廉价租赁房源、集体土地建设租赁房源等公寓也逐渐从土地开始变成房源,这些都会影响租赁市场的未来预期。


4:从上市看,长租公寓类企业遇到当下的资本寒冬,中小型长租企业暴雷非常多,在国内融资难度也加大,这种情况下,上市是最好的选择。


长租公寓类的企业,在北京上海等城市占比市场份额已经超过20%,如果计算二房东之类的同样模式交易,当下市场,已经有60%的租赁房源很难见到房主交易。


这种情况下,租赁市场特别是长租公寓市场需要加大监管力度。


第四:没有直接提及房住不炒


分析1:相比往年没有提及房地产长效机制等内容,相比往年,针对房地产的内容也非常少。


分析2:房地产税、公积金等前期热议的话题都没有提及。


过去几年市场最关注的房地产调控原则是房住不炒,与不讲房地产作为短期刺激经济的工具。目前看,对于房地产市场来说基本平稳。


虽然2019年未提及房住不炒,2020年再提及。2021年未提及,2020-2021年全球面对疫情,各国基本都选择了放水救市,预计2021年国内房地产市场将继续稳定为主。 


因城施策:相比往年的落实城市主体责任,体现了后续房地产调控各地有更多更宽松的空间。


在大会前房地产调控政策多发,刷新往年记录,3月3天10次调控,这也代表了最近房地产调控取向依然以收紧为主。


预计后续还将有多城市发布房地产加码调控,虽然政策力度不同,但整体3月份房地产市场的涨幅有望降低,楼市小阳春力度降低。


2021年房贷计算器小编最后总结一句:


与房地产相关度最高的信贷特别是小微企业贷款,在2021年将保持30%以上的上涨,一二线城市调控政策将井喷。


从报告内容看,对于房地产市场基本持平,预计2021年整体市场将维持涨幅放缓,调控井喷的趋势。


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