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比买亏房更可怕的,是把房买在了这些地方!

每一次城市调研,每一次研究房地产市场价值,2021年房贷计算器小编都会有这样一种感受:


最让人兴奋的几乎都是新城区,因为空白之下,无限的希望和憧憬;


最让人失望的几乎也都是新城区,因为期待和现实,往往天差地别。


今天这篇文章,我想通过一些真实数据和案例,跟大家聊聊我对新区的看法。



1


距离兰州主城70公里,有一个新区叫兰州新区。


兰州新区位于兰州市北部,处于兰州市和白银市结合部的秦王川盆地。


2012年,作为国务院批复的第五个国家级新区,兰州新区被定位为建设西北地区重要的经济增长极、国家重要的产业基地、向西开放的重要战略平台、承接产业转移示范区,行政区划面积高达806平方公里。


根据规划,兰州新区将成为兰州的副城,2015年达到30万人口,2020、2030年分别达到60万、100万人口。


806平方公里!人口100万!国家级新区!


这起点多高,定位多高,潜力多大,简直牛气哄哄!


造新城,房地产先行。


国家级新区获批之后,兰州新区瞬间吸引了一批又一批开发商进入,接连数年的大规模开发,让这个被尊为兰州副城的新区,从一片荒野变成高楼林立。


当年,几乎每一个初到兰州新区的买房人,看到一整条街的售楼部和宏大的规划蓝图,都激动得不得了,赶紧揣着人民币入场。


但,一个新区,没有好的产业导入和人口导入,就已经注定了败局。


兰州新区很多楼盘一直卖到了竣工还没卖完,有些开发商支撑不住资金链断裂最终烂尾,政府单位大费周章搬进去又无奈搬出来,有些小区到现在还是一片空城……


而兰州新区的房价呢?


2016年,全国房价大涨之时,兰州新区房价大约在4000元/平左右。


经历了一轮房价疯长,很多地方房价已经翻了几倍,但一直到2020年,兰州新区的房价却刚刚突破了5800元/平水平线,无价又无市。



2


距离郑州主城区东部30公里,也有一个新区叫绿博片区。


从郑东新区一路向东,过了白沙就是绿博区域,开车从东区到绿博片区,如果不堵车的话,用时约40分钟。


2016年10月,绿博组团规划批复,随后建业、亚新、名门、碧桂园、万科、融创、金科、雅居乐、康桥、普罗、永威等纷纷抢滩入驻。


清一色的品牌房企,清一色的低密住宅,容积率集中在1.2-2.5,主打小高层、洋房、别墅业态,被称为天然氧吧……


自此,郑州“最纯粹”的改善片区,非绿博莫属。


2017年8月至2018年6月,区域内8个项目一年开了26次盘。


其中,有5次去化率高达100%,5次去化率在90%以上;房源总推量5122套,开盘当天去化4326套,平均去化率达84.46%。


一时间,郑州主城30公里开外的绿博片区,成了郑州楼市最热的区域。


这里的房价,也从平平无奇的六七千,跳级上涨,巅峰期高层精装1万4,毛坯高层1万2-1万3。


市场向上,绿博的飞黄腾达有目共睹;市场变脸,绿博的惨亦是有目共睹。


2018年底之后,绿博市场一凉再凉,从1万34的房价,跌到1万出头,又继续跌到了7800。


房价在这里,似乎没有最低,只有更低。



3


2021年房贷计算器小编认为更让人担忧的是,无论是兰州新区还是绿博新区,在中国城市的发展历程中,都不是个例。


多少“远、大”的新城区,沦为鬼城?


来看三张图。


截至2006年,国内各地已开建新城的规划面积覆盖。


截至2010年,国内各地已开建新城的规划面积覆盖。


截至2014年,国内各地已开建新城的规划面积覆盖。


2006年,国内开建新城的区域,仅仅分布在沿海城市;


2010年,国内开建新城的区域翻了一倍多,把沿海城市和东部区域填了一大半;


2014年,已开建新城的规划面积,占了我国国土面积的一大半;


过去十年,国内掀起了一场造新城大潮,如火如荼。


截至2011年,我国建有2957个广义新城,规划面积超过10万平方公里;纳入规划的新城有675个,规划指标可查的新城有458个。


截至2014年,我国境内一共有272个城市建有新城,规划人口1.93亿。


有太多的新城,甚至规划还没落定,城建还没兑现,就靠着一个一个新概念,开始大肆宣传、大肆忽悠,大肆开发房地产,大肆拉高房价。


新区还没建设,规划还在纸上,房价红利就已经透支几遍了!


到最后,优质产业没拉来,人口没拉来,商业没拉来,拉高的就只有窜天高的房价,和一片没人居住的空城甚至鬼城。


2017年,我国二线城市和三线城市的住房空置率高达22.2%和21.8%。


也就是说,这些城市平均每5套房里就有一套是空置、没人住的!


而这一数字,在近几年高速扩张的新城区建设背景下,正在快速上涨。



4


在国内,新区遍地开花,新概念年年都有,究竟靠不靠谱?能不能买?


2021年房贷计算器小编的观点是:


1、所有三四五线城市,全新概念的新区,都不建议区买。


——这些城市,没有足够的、多的能溢出来的钱和人,老城区本就不够饱和,很难支撑新城区发展。


2、强二线城市、一线城市的部分新区,是可以关注的,但要评估以下三个指标:


新的城区与主城区有没有直接外溢关联?交通上是不是畅通方便?


会不会带来优质产业导入?


带来的产业,会不会成功吸引更多年轻人进来?尤其是中高收入群体的年轻人?


如果以上三个问题,答案都是肯定的,而且目前房价透支的并不多,那么这些新区就是可以重点关注的,可以认真挑一挑买一买的。


但如果这三个问题中出现任何一个否定的答案,那么请三思、慎入,因为一旦踏错,很容易高位站岗,碰上猛跌的市场,结局怎会一个惨字了得。



5


网友讨论:比买亏房更可怕的,是把房买在了这些地方!


网友:大宝


 绿博还有点盼头,都在等白沙起来。兰州新区一点盼头也没有,越等心越凉。




网友:Peter


 来波济南吧


作者


 本月安排的有济南考察,等稿件哦




网友:TECH


 青岛黄岛胶南!




网友:小太阳


 怎么没看到一篇宁波的文章


作者


 近期调研计划有南京、合肥、重庆、成都、青岛、济南,关注哦~




网友:赵晓


 人吧,幻想世外桃源,又鄙视清净之地




网友:蒋愚


 一个新区在等另一个新区起来,其实挺可悲的。




网友:丁蟹


 按三条标准看成都天府新区还不错哈




网友:米宅星辰 13137103713


 各位朋友,目前大湾区优质项目正在团购,有不动产投资想法可以去看看。




网友:语休


 这么看常西湖新区绝对可以




网友:pos机信用卡刷还养卡


 虽然说不好听。但是这就是一场击鼓传花的游戏,二手房谁接手呢?




网友:一飞惊天


 绿博和兰州新区没法比吧,70公里都到开封了




网友:卓玛泉5100市场活动-崔


 这么看杭州前湾新区还可以,毕竟有大量产业集结




网友:刘翱铭


 关注了珠海高新区北围板块


作者


 可以的


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