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手握5套房的她如此焦虑

我是2021年房贷计算器小编,前几天逛论坛,看到一个挺有意思的帖子。


发帖人是一位女性,她说自己无比焦虑,因为:


在广州有5套房,但是涨幅都不快!


这股浓浓的“凡学”大师气息,立马引来不少网友围观:请问我什么时候才能拥有同样的烦恼呢?


其实,手握一线城市的房子但不见涨的烦恼,每个买房人都有很大概率遇到。


想象一下,如果你有几套房子,但是涨不动、卖不出,降价也无人问津,钱就像套牢了一样……


这样的血泪教训,在楼市可不少。


尤其是首次置业的朋友,更有可能踏进坑里。等到换房的时候才发现,没买对房子,比没买到房子更焦虑,更难受。


所以,我希望朋友们不要拥有同款烦恼。


手握5套房却不见涨的故事,也给我带来了不少启发。



1


为什么这位网友,手握5套房都感觉“不见涨”呢?


先介绍一下她的5套房产,都买在哪里。其实真心不差,甚至是很优质的地段。说出来,都足以让人羡慕了:


天河公园、广州塔、黄埔、五羊、滘口。


中心四区各一套,还有大热的黄埔。


我们曾经介绍过一位在市桥买了3套房的读者粉丝(回顾《手头三套房,挂牌两年卖不动!广州房东们的苦恼,都是因为买错了房?》),相对而言,这位网友已经高阶太多了,能够超越自身的居住板块,跨区投资,进行房产配置。


她选中的,几乎都是广州市区热门的置业板块。


比如天河公园,就属于典型的“强者恒强”板块。


距离宇宙中心珠江新城不远,生活配套完善,近半年房价整体涨幅超过27%,在天河区仅次于珠江新城和龙口西。


还有“老牌富人区代表”广州塔(滨江东)板块,近半年房价也一路小跑,跟“新区代表”黄埔不相上下,近半年涨幅都超过10%。


除了荔湾广佛交界的滘口板块,以及老旧社区较多的越秀五羊新城板块跑得稍慢之外,其他三个板块表现都不错。


那么,她的焦虑感——“涨不动”,是怎么来的?


问题可能出在,她“都是买的板块区域最一般的房子”。



2


看看她列出的5套房子的大致市值:


黄埔、广州塔的房子都是120㎡左右,分别是500多万跟700多万;


五羊100多㎡,500多万;


天河公园和滘口都是70多㎡,分别是400多万跟接近300万。


加起来总市值超过2400万。但粗略折算下来,5套房子的单价分别是:


黄埔约4.1万/平,广州塔约5.8万/平,五羊约5万/平,天河公园约5.7万/平,滘口约4.2万/平。


跟板块均价放在一起对比,大概能够看出点问题来了——好板块配上了一般的产品。


要知道,每个板块都有它最适配的买家人群。


就拿天河公园来说,这里的房价跨度其实很大,既有8-11万/平可选,也有4-5万/平的可挑,因此买家人群也容易出现两极化。


以易丰大厦为代表的总价200万以下的一居室,成交量领跑板块。


而在涨幅榜上,近一年涨幅表现最好的则是以东方新世界为代表的单价8万+/平的高端二手盘。


2021年房贷计算器小编换句话说,在天河公园板块,低总价住宅受欢迎,高端住宅涨得快,夹在中间的房子却有点“两头不靠岸”,能涨,可是涨不快。


因此,买房前一件很重要的事情就是要去设想:我的房子以后卖给谁。


包括小区所在的地段跟“逼格”会吸引谁、他们对价格和产品的接受程度如何等等问题,都需要去考虑。


不要在刚需小区买大平层,不要在郊区买别墅,就是这个道理。


如果产品错配,很容易沦落到“富人看不上、穷人买不起”的尴尬处境,板块再好也救不了。



3


除了选错板块、重仓同一个板块、以及错配产品之外,我发现首次买房的朋友,还有几点常犯的错误:


1.认为自住就等于不需要考虑换房;


2. 认为刚需就等于不考虑投资收益;


3. 过早“认命”,局限于当前情况来考虑问题,没有给未来留出更多的流动性。


踩中其中一条的朋友,很多都后悔了。


因为你会发现,所谓“买房成本”,其实不仅仅在于你有多少资金给首付,而是包括你手中珍贵的首套房购房名额,以及转让收益对换房成本的实际帮助等等。


老实说,我认为,越是经济条件普通的家庭,越应该考虑房子的流动性,因为它决定了一个家庭的抗风险能力。


如果某天急需用钱,手中的资产不能在较短周期实现变现,将会是对一个家庭的致命打击。


这也是为什么我们前面说,没买对房子,比没买到房子更焦虑,更难受。


手握5套房的人尚在焦虑资产的价值和流动性,我们普通人怎么可以轻视?


所以,各位买房前,第一步要选对板块,看看板块本身热度和关注度高不高,价值兑现周期长不长。


第二步要看自家楼盘跟板块所吸引的买家人群是否匹配,以及品质过不过关。


学区、物业、户型、容积率等等,无一不在塑造一个小区在板块中的品质竞争力。



4


2021年房贷计算器小编最后强调一遍,买房看质不看量。


总价1千万,拥有一套珠江新城的小户型跟拥有三套市桥的房子,前者的价值驱动力是不可比拟的。


我给那位网友的建议是:合理配置和优化资产,可以考虑将五羊、滘口的房子卖掉。


这里不是讨论怎么炒房,同样的思维策略其实适用于很多投资形式,将资产价值进行排序,价值低的淘汰,价值高的保留。


至于买一卖一的时机,现在最好先缓缓,关注市场动向。


当前一线城市调控频频,去年房价涨幅位居全国前列的广州自然在所难免。


近段时间,南沙黄埔政策收紧、知识城新塘限价等等风声四起,可以明显感受到市场略微紧张的气氛。


前几天,银保监会主席郭树清表示,因为今年整个市场利率回升,估计贷款利率会有回升和调整。


利率存在上浮可能,加上银行放款趋严、等待时间拉长等等,买卖双方都有阻力,甚至可能刚卖掉房子还没买进,就丢了房票。


今年换房,看准,慎之。


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