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升级调控都压不住房价?这个城市我真的劝你不要入场!

如今的深圳和东莞,就是一对步调一致的CP。


看看这段时间深圳和东莞都做了啥?

 

去年深圳715新政之后,东莞紧随其后出台725政策;

 

之前深圳去长沙学习、东莞后来也去长沙学习。

 

年前深圳发布二手指导价进行调控,半个月之后,东莞跟进出台调控新政,堵上假离婚、二套首付比例增加

 

深圳走的每一步,背后总会有一个城市亦步亦趋地跟随,不离不弃!

 

但是,动作虽然都做了,但效果未必就一样。

 

最近这一轮调控,深圳用二手房指导价让整个二手市场迅速降温,

 

而东莞在调控加严之后,楼市有没有什么波动?

 

新政不到一周,2021年房贷计算器小编就去了东莞。

 

考察了一下最能直观表现东莞市场状况的二手房市场。



1


东莞调控收紧,相信在很多人的预料之中。

 

因为过去一年,整个东莞的房价跟坐了火箭一样,上涨实在太快了。

 

即便是最严调控725限购政策出来之后,也没有刹住房价的车。

 

今年年初根据《2020年316个城市房价排行榜》的数据显示,东莞2020年二手房均价同比上涨47.11%,高居全国第1。


而在全市普涨的状态下,其中上涨幅度非常大的主要有三个片区:

 

城区片区、松山湖片区、滨海片区


根据乐有家的数据,这三个区上一年的上涨幅度都达到了20%以上。


按理说,调控政策一出来,这些上涨幅度夸张的热点片区应该最敏感,短期内应该有一个小打击。

 

但跑了这几个最热片区之后,它们给我的感觉却是一切照旧……

 

 

2


先说滨海片区。

 

在考察中我去了片区内房价最高的长安。

 

一到中介店,一条横幅吸引了我的目光。


上书:坚决打击严惩哄抬房价,扰乱市场秩序的行为。


紧跟调控,看起来很有觉悟。

 

但作为滨海片区中唯一临深的镇区,去年GDP全东莞第一的长安(松山湖这个bug不纳入统计),实在很难低调。

 

长安当下的二手房,单价3万/㎡是常态,甚至不少小区单价都已经过了4万/㎡。

 

而仅仅在一年前,这里的均价还只有2万多。

 

上一年在长安涨幅达到40.98%的小区万科金色悦府,就是一个典型。


2019年底,小区里买一套三房可能只需要250-290万,但到了我看的时候,一套95平米、实用率只有80%的三房,就要450万,相比去年的房源涨了100多万。

 

新政出来之后,对市场热度的影响也不大。

 

当地中介向我透露,前几天万科金色悦府附近小区有一套房源因为业主急着卖,价格标得比较低,一天之内就有好几个购房者疯抢,有人甚至愿意全款买。

 

果然,调控挡不住有钱人。

 

而更让我印象深刻的是电梯里到的一个业主,他看我们来看房,就和我们搭话。


当中介问他房子打不打算卖的时候?

 

他很自信地说了一句:“现在不卖,等涨到6万再卖!”

 

看着他自信的眼神,我仿佛悟出一个道理:

 

最能涨的楼市,也最容易让人膨胀。

 

相比临深的滨海新区,新政对松山湖的影响体现的更明显。


当地的二手房中介和我说,调控政策出来之后,看房的少了一些,不过还是有新挂出来卖的房源。

 

虽然热度似乎有了一些冷却,但中介却依然很有信心,他和我说:“上一次725调控之后,市场也冷了一段时间,每次调控都会有一个反应期,但过了之后很快就会回到正轨。”

 

而给松山湖这些中介信心的就是松山湖最坚挺的房价。

 

过去一年时间,松山湖有些小区的房源总价涨幅达到了300万。

 

比如松山湖北部的星城翠珑湾二期,2019年年末均价只有3.5/㎡,而我这次去看,一套106平米的房源,总价达到760万,单价已经到了7.1万/㎡,相比去年的均价涨了一半。


坚挺的房价不仅是对中介,对业主来说也有很大的信心支撑。当地中介告诉我,现在松山湖的业主普遍都比较强势,政策影响不到他们,除非比较着急卖或者出全款,否则很难和他们谈价格。

 

去年涨的最快中心城区片区,对于新政的反应也并不大。

 

当地的中介对新政的评价非常直白:力度太小。


中介和2021年房贷计算器小编说,新政只影响那些假离婚和部分二套的,不影响刚需和有钱人买房,所以这几天看房的人和之前没什么变化。


他还透露,相比现在的调控725政策因为对购房名额做出要求,反倒会更有杀伤力,筛掉了很多那没名额的客户。


新政对现在这些有名额的,打击力度不大,加上城区的房子不多、学区好、市场需求大,城区的热度一直下不来。

 

不过在城区,最让我惊讶的不是市场对新政的反应,而是我专门去看的二手楼盘,去年城区涨的最猛的小区之一——万江的信鸿澜岸花园。

 

这小区内部还可以,但外部着实太差。


小区内还不错


小区周边城建很烂,有很多破旧厂房,也没有大型商业。


小区周边都是破旧的民房和厂房


唯一能够看的也就是江景了。


小区内远眺能看到江景


就是这样一个小区,上一年房价涨幅还是能到67%。

 

也许这就是“风口上的猪”吧。



3


走了一圈之后,如果让我总结,就两句话:

 

东莞的市场,对调控的反应不大。


东莞的中介和业主,依旧洋溢着自信。

 

为什么东莞不断加码的调控压不住房价上涨?

 

为什么调控一点都打击不到大家对东莞楼市的信心?

 

有人说是因为深圳客,但深圳客在725政策之后,很多都已经没了名额,养社保换名额的话现在也还没到时间兑现,很难在当下对市场造成实质性影响。

 

所以,当下东莞的问题归根结底还是得说到东莞的基本面。

 

那啥是东莞基本面、东莞能有什么基本面?

 

无它,就是住房供应少!

 

刚刚过去的2月份,整个东莞住房的去化周期只有4.21个月!


只要4个月就能消化掉现在的二手库存,东莞现在不缺德,缺房啊!

 

尤其是那些楼市的热点区域,供应都少得可怜。

 

你看长安什么地段,临深!

 

从宝安的松岗打个车,不到半小时就到长安的中心区了。

 

但这样一个好地段,过去五年都没拍过住宅,直到去年才出让一块住宅用地。

 

中心城区四个区,新房供应也少。

 

所以现在是只要出一个新盘,都会引起极大的关注。

 

南城的华润万象府,


限价只卖4万多,周边二手房6万!

 

价格倒挂之下,打新热度直追深圳。


在建的华润万象府


最火的松山湖,2012年之后一直不批住宅用地,没有新房供应,二手楼盘两只手数得过来。

 

直到2019年,实在顶不住了,才批了两块地出来。

 

最热的这几个地段,都没有足够供应,但价格却都已经拱上去了。

 

其他镇区看热点区域的房价都这样了,也肯定会动心思。

 

反正那些被热门区域“淘汰”的购买力,迟早会来买,

 

所以,有恃无恐的镇区肯定也跟着涨,形成了热区带涨、周边镇区补涨的态势。

 

而对于东莞而言,更致命的是,现在东莞还依然不断有人口流入,而且到了2030年,规划人口要达到1000万。

 

未来更多人参与竞争的情况下,激化的供需矛盾对于东莞的房价控制非常不利。



4


现在的东莞,对于投资者来说,已经不是环深城市的最佳选择。

 

不否认,华为等一批上市公司入驻、环境好到不得了的松山湖是真的香。

 

但对于大多数人而言,上车成本太高。

 

也不否认,中心城区这四个区现在建设的很好,房价飚的很快。

 

但现在最有价值的南城和莞城,新盘太少,二手房价格都往6万/㎡跑。

 

滨海片区临深的长安、虎门,价格飙升到3-4万/㎡,和深圳松岗的二手房价差逐渐缩小。


东南临深的塘厦、凤岗,属于相对的洼地,但部分楼盘价格也不低,像凤岗靠近龙岗大运那一块的楼盘,有些已经到了4万/㎡。

 

至于其他镇区,除非是自住,投资基本就不用考虑。

 

有价值的区域价格普遍偏高,是东莞当下的问题,也是我们不建议投资东莞的最主要的原因。


2021年房贷计算器小编认为后续的东莞调控,还有很大的不确定性。

 

对于这一点有两个数据值得一提。

 

过去的2020年,东莞的GDP没有突破万亿,冲击GDP万亿的目标没有达成;2019年,东莞的土地财政依赖度达到了71.5%。

 

经济的相对低迷,加上对土地财政一定程度的依赖,或许就是东莞最新调控力度比较温和的一大原因。

 

但今年国家对房住不炒格外重视,如果东莞的房价数字太难看,调控依然有可能继续收紧。

 

看来东莞的房价,真的得抽根烟冷静一下了。

 

毕竟,隔壁的深圳都二手房限价了,刹不住车的东莞真的不能重蹈覆辙、走老大哥的老路!


东莞,是时候收手了!


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