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成都楼市的分化,远超我的想象(下)

在这次的买房中2021年房贷计算器小编发现自己执行力很欠缺,遇到没解决过的困难总想拖一拖,比如中间借钱周转,我早点借可以多借到一部分,这样我可以买个大点的房子。


其实在14年做买房决定并不是那么容易的,那时候房子都在降价,新房降价,实打实的降价。


在13年初的时候我老东家的昆明分公司设计了某著名房产开发商的一个楼盘,13年下半年开盘的时候还到公司做宣传活动,号称给我们有额外优惠,不少同事8k+买了那个楼盘的房子,到了14年年中楼盘就跌到6k+。


该著名开发商特意组织队伍到昆明分公司做工作,让大家房价跌了不要闹事,因为那家房企是公司的5A级客户,整个行业从14年下半年明显感到特别不景气,买了房子的同事想到要新找工作恐怕也不容易,也没敢去闹事了。


那段时间昆明的房价跌了不少,成都也有下跌,刚好一个部门有两个同事13年底买了特别会造城的另一著名开发商的楼盘,他们买的时候大致在1.1w,还是战略合作伙伴。


在所有优惠之后再给一个点的优惠后结果,到了14年9月的时候房子就只要9k+了,当时成都房价整体非常便宜,这个跌幅也是不小,这个楼盘还不是跌得狠的那一拨。


在19年买掉我的房子,买一个小的,再买一个大的当时觉得还款压力特别大,导致我错过了那么涨幅好的一个小区,房子天然带3倍杠杆,能赚的钱总说比买到翻倍股都赚得多。


股票一般人绝对不适合上杠杆,一般人如果上杠杆就离上天台就不远了。我有限的经验就是要能赚到比较高的收益的决策都是艰难地做出的,比较容易做出的决策赚的钱就有限了。


讲讲我观察到的成都楼市中的与其他城市的共性。


成片的新房在刚交房的一两年里价格是混乱的,二手房成交价格与新房定价关系密切,这段时间可以寻求被错估了的楼盘获得超过板块平均的收益。


品牌开发商重要,但是品牌开发商在新房的时候溢价也是最高的时候,选择一个板块中开发商品牌中等偏上,不能选择板块的天花板来投资。


实际更重要的是板块本身的商业、学校、交通等配套。比如成都中洲中央城邦的涨幅是高于同板块其他房子的。



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2021年房贷计算器小编再讲讲成都特殊的地方。


十九大报告指出,我国社会主要矛盾已经转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾。


主要城市缺的也是好城市好地段的好房子,老破小、老破大会越来越跑输大市,由于一线城市,城市骨架已经形成,老破小往往占据优势地理位置在一线城市还有出路。但是在成都真的没有未来。


成都一路向南,重心不断南移,先是移到金融城,金融城板块还没开发完,又移到了兴隆湖,成都有太多的土地可以修新房子,而新老房子之间,产品差距太大。


传统的建设路,玉林,浣花溪等板块的地方的老房子会越来越跑输新房次新房。


成都前一个五年新建成了很多地铁,导致地铁沿线还是一片大村庄的区域都有很多,尤其是18号线,6号线,10号线外围。


可开发土地实在太多,老房子在成都完全没有未来。


老房子本身的品质也真的是有特别明显的代际间差距,下图是成都03~06年间开发的地标性的住宅小区。


当年上过很多头条,人们心中理想的住宅的样子。当然当年上头条被ZF作为广泛宣传的样板,有开发商当时背景的一定原因,但是当时的住宅水平,也确实当得起样板。


可是才过去不到20年,沸沸扬扬的闹着换物业,小区面貌也落后了,重塑地标已是完全不可能,只能自己早点换房子了事。 


再看看我一个周末加完班,趁着阳光明媚出去闲逛,随手拍的高新区正在修建的房子。


城市面貌小区环境,优秀太多,还有户型更新迭代很多。


下面图中的新房明显漂亮很多,更何况现在的90后特别讲究颜值即正义。马上他们就要接过买房的话语权,以后的潮流会跟随他们的偏好。


成都的城市中心在迁移,导致核心地段也在不断演变,成都没有十多二十年都很受认可的豪宅楼盘,看起来成都人民更喜欢新楼盘新地段。


随着骨架的基本定型,以后也许会出现十几二十年都受认可的顶级豪宅楼盘。要入手成都豪宅的朋友要注意,这点和其他很多城市都不一样。



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关于成都的朝向,偏向于接近深圳,大部分人不喜欢朝西,因为西晒太严重,虽然成都和上海基本在一个纬度,但是成都没有梅雨季节,朝南与否远没有上海重要。


我看上海喜欢推荐的是下图的户型,就是要卧室都必须朝南,有没有厨房外面的生活阳台不是那么重要,竖厅居多,卧室面积相对较大,客厅面积相对较小。


成都更受欢迎的是横厅,厨房外面一定要有生活阳台,卧室面积相对较小,客厅要求尽量大一些,特别强调餐厅客厅的家庭社交功能,把客餐厅作为家庭成员互动及情感的连接空间。


整体来讲感觉上海的户型偏好倾北方,我对上海了解有限,这个感觉不一定对。


虽然成都这些年城市骨架在大量拉伸,但成都很难选到旁边有很多空地马上要变成配套齐全的在建楼盘作为投资。


这种板块从郊区变成城市的那一刻,会产生比较高的溢价,但在成都要买到这种区域楼盘很大程度只能在新房里面选。


成都中心城区待开发的最好区域非金融城三期莫属,下图中的锦江西片区已开发完毕,锦江东还有大片区域待开发。


想在锦江东买房,提前打埋伏,打开百度地图一看,完全是痴心妄想。


周边根本没有商品房,有个别的都是待拆迁的。我站在新通车的金融城东地铁口旁边,放眼一眺是一望无际的大荒野。


2021年房贷计算器小编以前思考金融城旁边的老房子能不能买的时候,类比了一下成都的另一个IP攀成钢。


地处二环边,发展要早一些,旁边一条路之隔的老房子(下图红色框内)完全跑输17~18年的大势,所以金融城三期旁边想提前埋伏完全不可能。


这两年成都形成了非常强的中心区域南移的共识,最热的当属高新区和天府新区,能买高新区的情况下优先高新区。


我认为高新区的投资效率会远高于天府新区。


强烈共识形成的结果导致2020年高新区天府新区大涨,尤其是高新区金融城片区,我前面举例的小区涨幅高达50%。其他主城区域就只有个别高端板块才有所上涨。



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成都楼市分化异常严重,跟去年股市的股灾牛有那股相似的味儿。


再吐槽成都限购规则太复杂,分区限购,大致分为4个限购区域,高新区限购最严格,我一个时常关注楼市的本地人要整清楚都要依靠购房公众号的微信小程序。


在去年深圳加码调控前,成都作为一个二线城市限购实际比深圳严格,当时深圳还落户就能买房,成都要落户满2年,或者落户满一年且户口和社保在一个限购区域。


去年9月成都调控加码营业税二改五,投资周期要更长了。


还有房贷利率也高,首套房加点都要152个点,算下来都6%+,其他城市有的还对首套房打折,即便加点也加得少,成都太狠了。



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现在房产投资经过前一轮去库存大涨,房子闭着眼睛买就能赚钱的时代结束了,越来越变成需要一点专业知识的投资。


未来值得投资的只有一线以及部分强二线城市,但是未来十年劝人至少买套自住房仍然是在做善事。


这些年在观察房市的过程中我发现要不断的根据外部环境修正自己的观念,多接触市场,下判断,跟踪市场,再修正自己观念。


小平同志的一句话特别能指导行动,就是“解放思想,实事求是”,共勉。


感谢2021年房贷计算器不仅让我学到了买房知识,也交了买房路上的好朋友。希望2021年房贷计算器的粉丝在2021年都能买到好房子。


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