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如果广州学深圳严格限价,我是不是可以慢点上车了?知识城一年涨30%,是不是虚高?

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网友问:


深圳发布二手房指导价,大湾区房价会降吗?深圳的操作会不会导致这一片二手房房价整体变冷,然后广州、佛山有样学样?这样我可以慢点上车了吗?


2021年房贷计算器小编答:


千万不要想着“慢”,因为误判的代价,很难承受。


客观来讲,2021一开始,楼市去“虚火”、打压投机的基调就很明显。但这恰恰是因为,楼市太火了。


调控有没有效果?应该还是有的。


如果以深圳的调控作为参照,根据深圳市住建局的数据,2月15日-2月21日,深圳二手房单周网签套数环比下降了78.3%。


新政似乎立竿见影,但由于环比是春节假期,并不能准确反映市场热度。


深圳中原研究中心的报告显示,2月21日-2月27日,业主报价下跌的盘源占比为33.0%。


不过,你必须把调控看成政府帮助你压住价格,不让它快速上涨。


这时候,要做的不是“慢”,而是“快”。


我认为要注意的是:


政策一般有3-6个月的消化周期,在这段迷茫期内,观望的人增多,实际的住房需求只是被短暂压抑了而已。


那么等到消化周期过去,房价会不会反弹呢?完全有可能。


比如韩国,出尽招数上调房产税、降低贷款比例等等,前后连续调控了二十多次,结果房价越调越升。


所以,随着大湾区购房门槛逐步垒高,部分投机者会被赶出局,但同时,刚需者也会受到影响。


可能到最后,房价看似降了,购房成本反而增加了。因此,不能等,上车最重要。



2


网友问:


有广州户口,有必要买新塘吗?市区真的太贵了


2021年房贷计算器小编答:


有购房名额,就不建议买新塘了。


如果只求在广州买套房,增城确实遍地都是选择。但如果手中有房票,又是首套房,何不好好珍惜,买个非限购区呢?


虽说新塘是增城最亮的那颗星,从居住价值跟通勤距离来看,新塘对上班族比较友好。


但这里地段好一点、离地铁近一点的楼盘,单价都要两万多甚至三万多,同等价位,何不多去对比隔壁发展势头更猛的黄埔?


另外,从今年年初情形来看,南沙黄埔接连出新政堵外地炒房客的路,旁边深圳东莞也出“重拳”,在限购和限贷的双重压力下,预计可能会有一波购房热潮流向不限购的增城。


现在增城已经开始有点飘了,楼盘放风说要加价。但实际调价的只是一小部分楼盘,而且每平米只是上调一两千,动作不大,为啥咧?


因为增城的楼盘没那个信心跟胆量升太多。


增城也好,新塘也好,它的价值兑现还需要耐心等等。



3


网友问:


共有产权房可以考虑入手吗?


2021年房贷计算器小编答:


之前广州首个市级共有产权房项目启动申购,1.2万/平,据称一天半的认购率就超过130%。


但入手之前最好先搞清楚,共有产权房适合谁,有哪些弊端。


除非你已经下定决心要拥有住一辈子的房子,以后不再考虑置换商品房,那么这种情况下,你可以考虑买共有产权房,否则,租房更适合。


但如果你不是这种情况,只是单纯觉得共有产权房好便宜啊,好笋啊,那我希望你能想得更深入一些。


共有产权房受到的限制,比限价房要严格得多。


共有产权房可以转手,但条件比较严苛,这就注定了它未来的定价无法参照周边房价,收益跟涨幅低,转让周期长,流动性差……


这一系列问题,等到你未来哪天想换商品房的时候,会非常头疼。


所以,如果只是钱的问题,我情愿你暂时边租房边存钱,买套商品房。


把目光放长远点,房子的流动性真的很重要。



4


网友问:


作为过渡,海珠海富花园一期老破小值得入手吗?50多平,98年的房子,等5年后孩子读小学就搬去亲戚家的学区房,将它拿来出租或者转手。这样的操作可行吗?房子好转手吗?


2021年房贷计算器小编答:


海富花园在江燕路跟江南大道交界,分四期开发。就同板块来说,海富花园的热度不错,成交套数能排上前三甲,关注度高,均价4.6万/平。


作为海珠老城区的小区,海富花园周边各方面配套都还可以,距离地铁2号线江泰地铁站近,旁边就是万科里商业体跟海富小学。


但一期没电梯,而且楼龄旧,所以单价较另外几期要低,3.6-3.8万/平就能成交。


这就是问题所在。因为小区近期成交的房源,都是电梯房,说明这个小区的楼梯房热度并不高。


所以考虑到转手问题,如果只是作为过渡,我不太建议入手一期,特别是5年后,短板会更显眼。



5


网友问:


广州知识城的新盘一年涨七千,30%,真的那么厉害吗?


2021年房贷计算器小编答:


不夸张,去年知识城真涨得挺猛。


就拿二手房来说,万科幸福誉、广州绿地城、时代天韵去年9个月的涨幅已经达到30%,挂牌价直冲3万/平。

谁能想到,六年前万科幸福誉二期刚开盘时,均价还不到1.2万/平,算下来,涨幅接近180%。


这也不奇怪,又是国家送来生日大礼包,又是华附宣布新校区定址知识城,还有传出要单独设区的消息……


一个个利好砸来,被奉为黄埔“价格洼地”的知识城怎么招架得住,转眼间涨幅就坐上了黄埔第一的位置。


相信接下来,知识城还会迎来一波上涨期,但涨幅预计不似之前那般勇猛。


利好确实是来了,可总要看看落实得如何。有待观察。



6


网友问:


富颐华庭和珠江花城,怎么选?


2021年房贷计算器小编答:


对于这两个刚需网红盘,我们办公室的同事分成两派:


撑珠江花城的说,天河是永远滴神;投富颐华庭的则认为,宁做鸡头,不当凤尾。


各有各的道理。


其实就两个盘所在的区位板块来说,属于第二CBD规划范围的黄埔鱼珠不输“贵为天河”的牛奶厂,甚至由于前者有经济产业带动,发展会更猛。


但黄埔受到的“震荡式”调控可能会比中心区天河来得频繁,购房政策时紧时松,给市场带来一定的不确定性。


如果单就楼盘配套打分,我认为,富颐华庭占据的优势更多一些,地铁交通、商业配套等各方面都更丰富。


珠江花城所处的位置相对有点孤独,除了有执信中学这个教育配套外,其他都一般般。



7


网友问:


听说海珠小升初取消直升,具体是什么操作?学区房还能买吗?


2021年房贷计算器小编答:


2021年的小升初招生政策还没出,具体要以教育局的公布为准。


参考去年的招生政策,海珠是以电脑派位为主,部分学校可以对口直升。


比如新洲小学毕业生可选择对口直升执信中学琶洲实验学校,第三实验小学及黄埔小学可对口直升六中长风中学。


目前直升+派位仍然是小升初主流,学区房挑得好的话,可以买。


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