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房产投资如何寻找价格洼地?

最近很多朋友催促2021年房贷计算器小编更新,期待阅读更多优质文章,非常抱歉,由于我这段时间都在外面考察,留意今年的投资机会。


同时搞些小范围的见面会,品尝下美食,所以基本没有时间静下心来写长篇文章。


今天这篇是结集起来的文章,内容是平时即兴记录下来的投资心得,同样十分精彩,很是值得阅读,请您耐心学习,并转发亲友,造福人类,谢谢。



01、关于房产


1.房地产没有一直涨,也没有一直跌,涨是主流。


从历史的规律来看,3年左右必然出现一次调整,不可否认房价的确跌过。


只不过,大涨就会调控,小跌也会救市,这么多年来,从无例外。


中国楼市最大的规律是以市场为前提,以政策为波动,阶梯式跳涨,政策一收就横盘几年,一放就一夜翻倍,每一轮调控都是历史重演,20年来上涨的逻辑从来没变过。


2.油门与刹车


城市化与调控,是政府这个老司机的最常用动作:


(一) 城市化让人口、财富、科教文卫资源等集聚——相当于油门;


(二) 调控是让房价飞涨的速度慢一慢,缓一缓,等一等收入——相当于刹车。


3.房价陀螺上升论


房地产除了居住属性和投资属性之外,还有个金融属性,相比前两者,这个才是重中之重,正因为如此,房价存在螺旋上升的规律:


金融加杠杆--政府借贷--基础建设--房地产开发--房地产加杠杆--向居民转移--居民收入提高--居民自身杠杆降低--房地产泡沫消失。


所以,大家可以看到,十几年来,物价上涨房价上涨居民收入提高,这是同步进行的。在金融政策的引导下,无非就是一个吹大泡沫并把它逐步填满的过程。每一个周期下来,都推动了经济的发展和社会的进步。


楼市有泡沫吗?


大家都知道有,但是泡沫并不可怕,因为推动经济发展无可避免地会产生一定的泡沫,只要泡沫不破裂,它便是最有效的推动经济发展的方式。


而政府在这个过程中,要做的就是:吹大泡沫,控制好泡沫,填满泡沫,再吹大泡沫。由于中国的土地垄断供应和强有力的调控政策,截止目前,楼市一直健康,这么多年来我们政府玩得贼溜。


4.过于担心集中供地是多余的,因为地多了,政府可以收紧;地少了,政府可以增加,无非就是面粉加水,总能调和,既然这样,直接把集中供地单纯当做利好或利空的看法,都是错误的。


大部分人的思维都是单线的,他们只能接受一个方向的分析,所以往往无法完全解释事物。


5.任何时候买房都是不便宜的,只是过了一段时间房价涨了,你回头看才会觉得便宜而已。


6.专家几乎没有赚过什么钱,他们只会越来越悲观,十几年前就警告大家经济增速下滑,投资买房的时代一去不返了,现在又告诉你人口出生率下滑,房价马上不行了。


其实我想说,英国的房价自工业革命城市化之后,涨了200年,美国涨了150年,中国有14亿人口,现在说房价完蛋还早呢!至少东部沿海城市再涨几倍是没问题的。


7.真正做事的人时刻充满乐观地寻找机会,所以他们在不起眼的市场里面,一样做出了巨大的成绩。悲观的人什么都有,就是没有希望;乐观的人什么都没,但是有前途。


8.东北的人口形势为什么那么严峻?因为当年东北经济基础多以国企为主,有些工厂几十万工人,国家说生一个就一个,生多了要下岗丢饭碗的,所以现在就这样了。


南方城市,尤其民营经济为主的地方,两个三个偷偷生,总之人丁够多家族才兴旺。这些人为阻缓中国人口老龄化做出了不可磨灭的贡献,同时为地球的人类繁衍事业立下了伟大的功勋。


9.为什么成都这几年大变样?因为政府大张旗鼓地搞起了房地产。


为什么你们长沙还像县城一样破烂?因为政府不搞房地产,没多少钱完善市政建设,所以没有多少企业愿意来。


10.买房如何寻找价格洼地?


a.宏观造成的洼地,主要有两种:


时机洼地:一般而言,在市场情绪不稳定的时候,总体价格会有所回调,别人恐慌,您及时买入,待市场信心恢复,价格就会上来。


地段洼地:一个地段,一般经历如下生命周期:炒概念,炒配套,炒供需,炒产品。最早期,大家发现一个板块,除了概念,基本什么都没有,大荒地一片,但是只要政府不断砸钱进去,配套就会一点点完善,慢慢认可它的人就会越来越多。


随着板块不断生长,人们开始在同一个板块对比配套差异来寻找洼地,有时多一间学校,一个商业体就能拉开差价,到了后期阶段,土地开发殆尽,新房没有了,只剩下二手,这个时候,大家就开始炒产品了,也就是楼盘花园宜居环境好,户型实用,楼层朝向不错的,开始拉开价差赚钱。


B.微观造成的洼地:


新盘洼地。开发商受限于多种原因,开盘价格偏低,存在不合理定价,就是买房套利的机会,基本买到就算赢。


二手洼地:离婚,破产,贪官,出国,兄弟分家产等等原因,会令到二手市场出现急售的房源,这种房子也值得买入。记住每套笋盘背后都是一个家庭的不幸,人家倒霉,房子就要便宜卖了,你去接他的盘,是做慈善,因为人家等着卖房拿钱救命。


11.短期市场是很难预料的,房价和股价一样,短期都有太多干扰因素了,没有办法面面俱到。所以,我从来也不赞成大家太频繁地去做置换。

 

已经成为共识的看法是,那种能持续赚钱的操作,大都是“忍者神龟”的干法。买好一套房,然后放那里不管它,台风也由他,骤雨也由他。等若干年后,再扒出来看看。


12.楼市上涨的不同阶段,市场情绪的变化:


初期阶段:投资客由于经常关注楼市并且接触市场一线,他们最先感知楼市快要涨了,于是悄悄进场买房,有些也会叫上身边的好友一起赚钱。


第二阶段:随着房价上涨越来越明显,知道这个事情的人就会越来越多,这个时候,刚需也纷纷进场了,踩踏式进场。


第三阶段:到了这个阶段,房价上涨已经成为事实,原先看跌楼市的傻空也转了态度,他们开始看涨了!于是他们也迫不及待进场了。


然而,随着购买力阶段性衰竭以及政府出台政策,第三阶段进场的人没有机会在本轮上涨赚到钱,房价摁住之后,他们要等下一个上涨周期才能获利。


13.关于贷款,在不同的层级,资金的容量是不同的。我举三个例子:


屌丝A:


自有资金20万;房贷0;抵押贷0;信用贷50万


买房男B:


自由资金1500万;房贷1000万;抵押贷500万;信用贷200万


企业主C:


自有资金2亿;房贷1000万;抵押贷5000万;信用贷200万


对于屌丝男A而言,由于自有资金的限制,他无法获得房贷,当然也无缘抵押贷这样的低息资金,他只能使用信用类贷款。这个利率需要看他的资质和技巧。


对于买房男B而言,房贷是他的大头,但是房贷只能获得通常2笔。他继续使用了抵押贷,他的信用贷一般用于周转。


对于企业主C而言,你会发现他的房贷使用额是上不去的。是的,等你到达一定资金容量,你会发现房贷简直是一笔福利。大规模资金的来源是抵押类贷款。


以现有的知识架构,2021年房贷计算器小编的结论如下:


1、对于工薪族而言,房贷是最主要的。


2、在资产超过一定范围以后,主要使用的是抵押类贷款。


3、没有原始积累的人,只能使用信用贷和民间借贷。


4、到达一定阶段后,即使提高利率,能借到的钱也不会大量增加。


5、贷款的容量,是一个纺锥形,最下层的是房贷、最大规模的抵押贷、按照个人资质的是信用贷。越往上,容量越小。


14.逢三退一:在你持有两套或以上房产的情况下,每当大市好的时候,建议趁机卖掉手中相对劣质的房产,以便回笼资金,在楼市下跌回调的时候去抄更好的货。经过多轮置换,你手中的房产就会越来越优质。


因为楼市走势是这样,大涨之后,自然会调整,那您手中的老破旧或者升值缓慢的劣质房产,如果不能趁大涨的时候卖掉,那么楼市调整的时候您就没有钱去抄那些好货。


房子多的人,从来不说自己房子多,低调才是中国人真正的社交习惯。


2021年房贷计算器的会员社群卧虎藏龙,目前已经发现有人宁波8套,有人东莞5套,也有人深圳4套,珠海6套,贫富差距就是这样产生的,人家从不担心什么房产税,特朗普拜登作死,都在一步一脚印地践行资产裂变。



02、关于认知升级


1.顶级认知能力的获取其实是免费的,因为它只会吸引少数能够理解它的人。这些人是最可宝贵的,他们投入的理解力和伴随着理解这些认知所付出的艰辛,其价值远远超过任何获取这些认知力的市场价格。人类最稀缺的,永远不是权力与金钱,而是认知理解能力。



2.天资笨拙的人并不傻,最傻的是自以为聪明的人,因为这种人的心门已经关上,不可被说服,其人生际遇,可叹可悲。


3.世界的本质是由真理组成的,但没有几个人看到真理,也没有几个人愿意看到,更没几个有机缘有智慧看到。因为真理冷冰冰,真相世界是残酷的。 现实的社会,是由所有人的心智构成的。你看到的世界,只不过是你认知水平的镜像而已。


4.大部分年轻人都不知道,他们原来要得到任何东西都要用自己的努力,耐性,智慧甚至青春去交换。他们只会骂:资本无情,老板黑心。


5.关于如何读书和实践:


a.尽量少看外国作家尤其欧美作家写的书籍,一个意思反复说,又长又臭。


b、主要看纪实类书籍,毕竟我不是拍电影,也不是搞艺术的,太多幻想性的东西没有意义,所以我很少看小说,科幻,主要是看历史,传记。


c、经济类书籍精通一两本就行了,良莠不齐,真正值得看的不多。中国很多人本来不傻,读了书就傻了,有点像古代的科举一样,越读越呆,最后整个人废掉


d、一定要懂投资哲学,懂了这些,看楼市,股市,币市,无非就是价格与市场情绪,人性的变化。


f、读书只是假设,求真还要在实践中验证。25岁愤世嫉俗说明你有希望,35岁还愤世嫉俗说明你没希望了。一个人做投资,一定要经历过周期才能形成智慧,有些东西是时间累积的,不是看书一天就学成的,武侠小说里面才有速成的武功。现实生活,一定是你曾经亏损,曾经大赚所带来的恐惧和贪婪,令到你下一次投资的时候,特别冷静,特别笃定。


6.关于人性的书籍,没有十万种,也有九万种,什么“人性弱点全集”,什么卡内基,羊皮卷,成功学,马屁经,网上的鸡汤文更是到处都是。越看越糊涂。其实,人性的本质,千变万化,归根到底,就四个字:趋利避害。


7.人是社会性的动物,只有会低头学习,懂得协作沟通的人才能进步,底层又骄傲敏感的人,没有未来,只会永远地呆在社会的最底层。



03、关于人生与财富


1.爱情的本质是荷尔蒙


婚姻的本质是生存


最好的伴侣角色是:合伙人


无论是人生灵魂还是事业上,如果另一半可以做你思想上,行动上的合伙人,这样的婚姻一定是幸福的。结婚就是两个家庭资产重组,三观合适就做大做强,不行就破产清算。


2.喜欢,热恋,这是高中生,大学生应该追求的东西,真要这些,您年轻的时候应该好好体验。到了要结婚的年龄,您要的不是爱情,而是生活。有些时候,很爱您的人或者您很爱的人,并不意味着结合一起就有幸福的婚姻。


爱情奢侈品,很有权力和金钱的人,才资格说我不顾一切,只要爱情。没有实力,却盲目追求爱情,那是要栽跟斗,粉身碎骨的。


3.关于工作择业:


a、人生有很大部分是工作决定生活方式,您选择了一份什么样的工作,就基本有什么样的生活节奏与之匹配,无论日常作息,还是兼顾家庭,都要全盘考虑。


b、在一个地方工作,不要着急于马上赚到多少钱,如果一个地方能够打破您原来的观念,进入一个全新的领域,那您哪怕短时间赚不到钱,也要大胆去尝试。


c、事业路上太寂寞,多一个贵人,也许命运就会随之改变,贾玲如果没有师父冯巩的提携,不会有今天。当年贾玲在北京待了十年,快混不下去了,伤心得要回老家,冯巩挽留了她,并且资助她伙食费,让她继续坚持。在2010年还力推她上春晚,贾玲就在那一年,成为了大腕,此后身价倍增。


d、中国大部分人都是身体勤奋,大脑懒惰,在工作的时候,只要比别人多思考三分,时间久了就能脱颖而出。


f、工作之余,不要忘了买房。牛克思说过:只要不掌握生产资料,都是给别人打工。


4.钱这个东西像一头跑得飞快的小鹿。你越是追着它跑,越觉得累,还抓不住。这就是追风口创业失败的原因。


正确的做法是,在它可能未来跑过来的必经之路上进行布局,然后加点耐心,等待收获。


2021年房贷计算器小编认为过去三十年,中国整体上经历了以下几个风口:倒卖农产品-家庭作坊生产-小商品批发-煤老板-通讯设备-淘宝开店-跨境电商-直播卖货,房产是中国家庭财富的终极配置,不管社会如何变迁,无论哪些人,如果他们赚了钱都会买房,只要你提前把房子买好,将来高价卖给他们,就把他们的财富转移过来了。


5.投资是长期主义的胜利:一年你看不到变化,五年看到利润,十年看到沧海桑田,百年看到生死轮回。


6.穷人、中产和富人的区别:


穷人对一切新生事物都看空,抗拒一切风险和成本代价。


中产对不少新生事物产生浓厚兴趣,然后分散投资,学习分散风险。在能力范围内做多。超过能力范围的话,就放弃了。


富人是极致专注某项事物,发现小风险的确定性后,下重注。在能力范围内做到极限。


7.房子不是我们的终极追求,我们追求的是财富,什么是财富,凡是我们认为有用的东西都是财富,包括健康、汽车、生活需要、房子等,货币不断通胀,赚钱是一种手段,不是目的。


8.钱本身没有价值,只是交易的工具,钱印得多了,就会贬值。资产则不同,钱印得多了,资产则会升值。所以永远不要持有现金。


9.人们喜欢说1%的人掌握了社会绝大部分的财富,社会贫富差距太大,肯定会导致穷人造反。其实贫富差距形成才是社会的正常状态,均等贫富的浩劫我们国家以前已经体会过了,不堪回首。


从中国历朝历代的经验来看,贫富差距并不会造成穷人造反,因为再穷的人也怕死,也珍惜自己的生命,真正造成穷人造反的是吏治腐败,官逼民反。


首先有吏治腐败,才有造反的土壤。现在你敢动,直接拉去坐牢。


随着社会的不断进步,资产收入拉开差距是必然的,哪怕社会很公平,只要允许大家各凭本事吃饭,贫富差距照样会越来越大。


如果希望限制这种趋势,可以使用征税、通胀的手法来洗劫富豪,这样大概可以起到效果变得平等,可是公平何在?


当然,由于社会本来就不公平,这点可能不是那么要紧,但是,前文也提到了,绝对平等的最大可能是大家都穷。


没办法啊,发明大王爱迪生就是比普通人的财富多100倍。


没办法啊,姚明打篮球就是比我们厉害,一个广告代言就赚几百万。


10.大印钞时代,今年注定是焦虑的一年,每一个人都买自己认为会涨的资产,并且互道一声SB:


70后炒股


80后炒房


90后炒币


00后炒鞋, 炒盲盒


万物皆可炒


11.过去的40年,是一个不断上升奋进的时代。制度、思想的转轨,让曾经一穷二白的简单社会出现了诸多空白。


从家庭联产承包、恢复高考、市场经济复苏、倒卖中小商品,外贸出口,煤老板,淘宝店铺,跨境电商,直播卖货,投资房产,无一不是产生了许多断层和空档,而填补这些空白,就意味着人生的跃迁。


抓住一个,就能改变命运。


12.整个社会就是一场游戏,玩家分成四类:普通玩家、不守规则玩家、聪明玩家、人民币玩家。


普通玩家:就是老实巴交那种,玩了半天还是低级用户,痛苦又挣扎,例如只懂上班,不知道投资的白领,农民工等等。


不守规则玩家:就是那种蛮来乱搞的人,例如抢劫犯,小偷等等,这种人有欲望,但是没有智慧,最终的结局是:坐牢。


聪明玩家:就是那种很懂规则,并且善用规则的人,例如商人,企业家,投资者等等。


人民币玩家:就是打游戏的时候,他不一点点打装备,而是直接往里面充钱,一下子解锁高级装备。平时愿意花钱办事,追求快速解决的人都属于这类。


13.为什么家风很重要?


在十年D乱时期,有些胆大的农民趁机起来搞事情,把当地富有的几个家庭抓出来批斗,抢了他们的田地和家产,这几个农民一下子变得富有起来了。


而原先那几个富有的家庭,由于东西被抢了,加上政治被划了成份,待不下去了,于是他们就带着子女去外地谋生了。


十年后,改革开放春风来了,逃到外地的家庭,他们省吃俭用辛苦教育子女,用良好家风引导,他们子女逐渐成才,最后在商海闯出了成就。


春节期间,这些老人带着子女回乡了,发现当年抢了他们田产的农民,现在过得很落魄,原来他们抢了东西之后,就好吃懒做,很快就打回原形了,现在这些农民的子女过得很差。


于是,回乡的老人对着子女说:穷人始终是穷人,家风很重要,我们自己的家风要一代代传下去。


14.把一件事情做透,是成功人生的一条捷径,千万不要以为机会遍地都是,人一辈子大量的活动其实都只是铺垫,真正起决定作用的就只有几次。


2021年房贷计算器小编认为当你手上抓住一个机遇时,再难也不要松手,也许完成这一件事,就奠定了一生的价值。


重要的不仅是决定要做什么,而且要决定不做什么。


不做什么是为了等待那要做的什么,一旦决定要做,就一定把它做透。


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