个人房屋贷款计算器

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取消预售制、公摊面积,对房产销售影响会有多大?

商品房预售制、公摊面积再次受到关注。

 

今年两会,全国政协委员周世虹提交提案,建议取消商品房预售制度,同时以套内建筑面积计价销售商品房。


“商品房预售和以建筑面积计价销售的制度,总体上违反市场交易规律,对购房人显失公平。”

 

取消预售制、公摊面积,到底有多难?

 


01

 

商品房预售制、公摊面积、土地批租制,堪称香港房地产的三大发明。

 

1950年代,香港百废俱兴,房地产业蒸蒸日上。当时香港楼宇一般都是整栋出售,资金要求量大,有开发商率先想出“分层出售”的主意。既然分层出售,公摊部分自然就包含在内,公摊面积由此而来。

 

同一时代,香港还发明了以预售制为特色的“卖楼花”制度。港人将正在兴建或没有动工的楼宇单元,形象称之为“楼花”。在楼宇建设周期内提前卖房,正是“卖楼花”,或者说预售制。

 

1990年代,随着内地房地产市场崛起,分摊面积、商品房预售制被复制而来。

 

不过,近年来,香港已经取消了公摊面积。2013年,香港出台新规,要求房屋交易需以“实用面积”作为计价标准,公摊面积从此退出江湖。

 

重庆则是内地率先取消公摊面积计价的城市。不过,重庆新规并不彻底,目前当地新房销售一般都会标明套内均价及建面均价,而总价一样;二手房则多以包含的建筑面积计价,与其他城市没有明显区别。

 

至于取消预售制,海南已经尝了头啖汤。

 

2020年,海南出台新规,新出让土地建设的商品住房,实行现房销售制度。海南由此成为全国首个全省推行商品房现售制度的省份。


然而,大多数地方仍旧是预售制、公摊面积当道,虽然新华社等权威媒体多次呼吁,但始终是雷声大雨点小。

 


02

 

预售制、公摊面积到底有何弊端?

 

预售制的弊端显而易见。所见不能所得,偷工减料、“货不对板”现象经常发生,问题楼盘屡见不鲜,至于“烂尾楼”的出现,更不是新鲜事。

 

预售制之所以难以取消,主要原因在于利益阻碍。


预售,相当于让开发商在竣工之前就能获得资金回笼,从而加快资金周转速度,房地产的高周转模式由此而来,而风险却转嫁给购房者和银行。


公摊面积的弊端同样明显。

 

许多楼盘公摊面积动辄15%乃至30%以上,建筑面积100平方的房子实用面积可能只有70多方,这就导致房价在数字上存在明显失真。

 

不仅如此,公摊比例悬殊,背后存在着巨大的操作空间。到底哪些应该公摊、哪些不该公摊、有多少属于公摊部分,为什么有的公摊只有10%,有的公摊却超过30%,这背后的标准相当模糊。

 

同时,公摊面积的存在,导致无论在精装修还是计算物业费、取暖费时,都存在明显多征的情形。

 


03

 

如果取消预售制、公摊面积,影响会有多大?

 

取消公摊面积,会让住房和房价变得更为透明。公摊部分不纳入计价,实际面积该是多少就是多少,这就让开发商少了暗箱操作的空间。

 

当然,取消公摊,名义房价不可避免要上涨。这很好理解,同样200万的房子,建筑面积100平方,套内面积80平方,原来的房价2万,现在的房价变成了2.5万。

 

不过,这只是名义房价上涨,而实际房价保持不变,改变计价方式并不能改变最终价格。但是,名义价格的上涨,无疑能让整个社会对于房价有更多深切认识,强化“房住不炒”的社会预期。

 

同时,公摊比例搞过高的房子,或许会受到明显影响。100平方的房子,一套公摊是10%,另一个公摊是30%,但均价都是2万。

 

如今,公摊面积被取消,公摊比例过高的房子,恐怕不能与公摊比例过低的房子,继续维持相同的总价。

 

此外,取消公摊面积,有利于房产税推进。


房产税按照评估价征收,也不会受到有无公摊面积的影响。但是公摊面积的存在与否,却会切实影响到房产税免征面积额度。如果人均免征30平方,是按建筑面积免征还是按套内面积免征,将有天壤之别。

 

与取消公摊面积,取消预售制的积极意义更大。

 

取消预售制,对于开发商将是一记重拳。房企周转速度变慢,高周转模式就此终结,这必然带来房地产行业的全面洗牌。中小房地产商摇摇欲坠,大开发商也将失去高周转的利器。

 

对于购房者来说,取消预售制,虽然短期看起来可售房源减少,但一两年之后,市场供求关系迅速恢复正常,所见即所得,反而从根本上避免陷入“烂尾楼”困局的可能。

 

显然,无论是取消预售制还是取消公摊面积,都是大势所趋,也是利于整个社会之事,希望不要等太久。



04


网友讨论:


网友:祁木


 取消预售制,烂尾楼问题立刻解决。




网友:马锦荣(Jinrong Ma)


 取消公摊,单价就上来了,不一样“羊毛出自羊身上”吗


作者

54

 至少公摊更透明了,暗箱操作空间少了,同一地段公摊面积悬殊的房子,未来价格也会不一样的。




网友:狼


 呼吁是呼吁,但是现实依旧是现实。肯定是取消不了的。




网友:Anders Huo


 希望国家早点实现取消三个政策




网友:店小贰


 周世宏在全国两会上,连续几年都提出了取消商品房预售制。




网友:fizx


 大概率还是取消不了




网友:陈俊一


 取消公摊,他其实是让价格更透明,很多人担心的房房价更高一点,其实本质上并没有变。不过呢,就担心取消公摊之后嗯房产证开发就会把公摊公共部分做得更小,那样其实也会影响居住的舒适度。




网友:aka


 仅仅是对普通人有利的事是推行不了的




网友:星辰小海


 基本也是喊喊口号了,现实很难一刀切




网友:余生。


 公摊面积本就不合理,要么就设定一个合理上限,不然随随便便弄一个30%,套内面积得多小了




网友:TXB-

7

 其实重点一二线城市来说,以后烂尾的可能性很小了。


集中供地直接把实力不行小开发商pass了,还有zf监管资金到位,都有保障。预售制在房地产来说不好取消,因为它涉及到房企拿地开发的周期以及成本,取消预售那就得有足够高的现金流。


目前来看,尤其是对于需要基建快马加鞭的城市,是不现实的。其次就是取消公摊,这个提议不错,但公摊取消单件就会上来,还有就是公摊取消,公共空间的一个维护问题。


这点还是参考日本,他们是没有公摊的。但公共区域的维护始终需要钱的,就当前中国人口体量来说,还是需要制定出一些切实可行的制度规范才行得通。




网友:银河系公民


 生娃送房




网友:ANTi


 公摊可以 我的物业费 取暖费能不能按使用面积交




网友:纯阳


 只要国家还在推动城镇化,预售和公摊就取消不了




网友:聪


为房产税铺路




网友:熊阿姨


无论是不是名义上涨,都能做成实际上涨。周围都是两万,二手一万八忍着,周围一下跳成2.5,你指望卖家理性看待?尤其那些公摊不大的老小区,还不借机把涨幅吃个够。


另外,最近感受到“温和”通胀了,最爱的超市打折,数量品种减少,时间日期推迟。越来越没得玩了。




网友:高超


 取消预售,开发商成本上升,房价上涨。




网友:Mr.Six


公摊取消估计没可能~


明面上的房价数字得上涨20%~30%,多吓人啊




网友:如魚水24


 房地产业被玩脱了,以为是马车没想是和谐号




网友:赵天霸


 就算都取消了,单价提升了~不会让购房者占到太多便宜的……




网友:店小贰


 公摊面积是房地产行业的掘金石。 同样是建筑面积100平米的房子,不用开发商的公摊面积有差异,不同地区的公摊面积也有差异。




网友:虫豆


 预售房都买不起,现房更买不起~取消预售制只卖现房,你准备好钱了吗?




网友:张勇


 房价过高,应该增加房屋的供给,而不是打压建筑商。降杠杆吧,减少资金流入房市才是真的。




网友:ant.


 公摊无所谓,关键在于公摊面积怎么算的、公摊到底多少、哪些是公摊,都是一笔糊涂账……




网友:逆袭的蓝

 

我也建议取消预售和公摊面积,太坑人了!




网友:吃面要吃一大碗

 

确实应该取消,买了个119的房子,实际测量下来才100平。但是房贷都还了两年多了




网友:榖

 

这种事也不能怪开发商,主要地块出让就时候就是按照建筑面积算的




网友:肚皮稀溜溜

 

取消公摊,取暖、物业费用是不是会降低呢




网友:万有引力

 

取消预售制可能会非常难,涉及到太多利益,取消公摊面积可能先行一步




网友:Vincent

 

取消预售制,先问问地方政府同意不同意先~~取消预售,土地财政效率可就慢了呀~~这么多利益方博弈,取消估计很悬




网友:山海秀珠

 

不要再忽悠老百姓了。


取消公摊?这个说法对不对?


套内面积计价,只是一种价款计算方式,不能改变房屋的面积构成---去市场买苹果,按照带核苹果、无核苹果或者估堆定价,会改变苹果天然有苹果核的事实吗?


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