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中国二手房“定价权”争夺战全面开始了

最近房地产调控特别多,但大部分政策其实都是老生常谈,市场也已经基本免疫,但值得注意的是多个城市在这一轮房地产调控中,针对二手房开始力度不同的“限价”!


2021年来,特别是最近一个月,全国超过9城市发布了针对二手房中介、二手房业主限价的政策和通知。


特别是最近几天,包括杭州、东莞,深圳等城市发布了二手房限价政策,另外包括无锡、成都、广州、合肥、北京、上海等城市也在最近针对二手房违规报价、哄抬物价等发布了不同通知与政策。


具体内容:


上海调控政策提及:进一步加强房地产中介管理,规范二手住房价格等信息发布行为,严格房源核验,未经核验不得发布房源挂牌信息。严肃查处诱导虚高价格挂牌、哄抬房价、借机炒作、扰乱市场等行为。


杭州市房地产市场平稳健康发展领导小组办公室发布《关于进一步规范房地产市场秩序的通知》


政策内容多条,其中值得注意的是:在对中介管控上,通知明确严厉打击房地产中介机构违法违规行为。


中介机构不得受理并对外发布挂牌价格明显高于合理成交价格的房屋信息。


2月8日,深圳市住建局发布《关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》


3月2日,江苏省无锡市住建局发布《关于规范我市二手房交易秩序的通知》


2月合肥5大部门发布《关于严厉打击哄抬房价等违规行为切实规范我市房地产市场秩序的通告》


东莞进一步完善二手住房网签交易价格发布机制。一季度发布首批典型镇街部分成交活跃二手楼盘的网签交易信息


2月10日,四川省成都市住房和城乡建设局的微信公众号“成都住建”发布消息,该局会同成都市网信办等部门对近期网上炒作“抱团涨价”情况进行集中排查,对造成较大负面影响的中海左岸业主成立的“房价沟通群”重点人员依法进行约谈。


广州市住房和城乡建设局网站2月2日消息,为落实局党组关于市委巡察反馈意见整改工作要求,根据房地产中介市场乱象整治工作安排。


北京对多家自媒体进行集中约谈,强调做到“四不得”:不得背离“房住不炒”定位;不得渲染个别成交案例、局部区域价格波动来炒作市场行情;不得通过各种方式制造购房恐慌情绪;不得臆测调控政策走向或趋势。


那么这些政策影响如何?


对于一二线城市来说,二手房市场已经占据了市场的主体地位,特别是一线城市,二手房市场占据了市场成交量的80%以上,相比新建住宅的价格管控,二手房房价管控是过去的市场空白点,从深圳等城市开始,重启定价管控,最近已经有超过8城市针对自媒体、中介、二手房业主,开启一轮定价管控。


从各地的调控政策内容看,二手房价格明显上涨城市大部分集中在房地产炒作氛围浓郁的区域,投资客聚集,二手房价格上涨迅速,价格管控的确有利于市场的稳定。


从市场趋势看,这一轮二手房价格管控是本轮房地产调控的新事物,预计全国一二线城市二手房价格管控将成为趋势,更多的城市可能加码二手房价格挂牌管控。


从政策效果看,深圳等城市出现了二手房报价下调,预计在政策持续打补丁下,最近房价上涨将明显放缓。


1月份变成了深圳环比上涨1.7%,广州环比上涨1.4%,上海上涨1.3%,占据了全国前三。北京为全国第八。二手房涨幅放大0.7个百分点。


四个一线城市二手房价格上涨幅度明显在加快。


出现二手房价格上涨的核心原因是因为包括1:疫情影响下,一线城市学区房的需求明显上升,包括深圳、上海、广州、北京这一轮年底翘尾学区房表现最明显,大量的出国读书人群回流,增加了市场需求。


上海、深圳等城市的打新潮涌动,使得少数新建住宅供应稀缺,投资客入市抢夺了刚需客户房源,二手房需求增加。


一线城市经营贷进入楼市,刺激市场活跃。


这一轮楼市2020年市场翘尾到2021小阳春核心原因是信贷政策,特别是经营贷入楼市有关。


2020年全年信贷增量刷新历史记录,部分城市企业贷款与个人按揭贷款均比较宽松,这也拉动了一线城市需求。


2021年数据:1月份人民币贷款增加3.58万亿元,同比多增2252亿元。分部门看,住户贷款增加1.27万亿元,其中,短期贷款增加3278亿元,中长期贷款增加9448亿元;


4:市场的反弹,上海、广州、北京,均处于调控抑制后的市场反弹,价格上涨速度快。


目前看虽然各地政策加码,但供应量短期很难增加。


但副作用也很多!


1:信息不全,网上不显示了,大部分人买房只能去中介看业务员的小本子,以前在网站上就开业看到所有讯息,现在只能去门店了,导致很难做到全面对比,对于急着买房的人来说,价格很难透明。


2:出现市场控盘的可能性。


众所周知,本来二手房网签的价格就不是真实成交价,而实际购房者买的价格基本都不被所知,大部分中介有两套价格体系,网签与交易。房地产调控的核心是金融信贷,现在把新建住宅调控里面的“限价”挪到二手房,很可能带来更大的信息不对等。二手房中介在交易中的话语权更大。


3:二手房限价如果和银行无关,那么这一政策限价只能掩耳盗铃,而如果成为按揭贷款和抵押贷款的指导价格,那么对于市场的影响就会明显出现,所以二手房限价归根结底要看银行对政策的理解与执行。


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