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楼市三大变局快到了

对于中国楼市来说,未来5年将进入啃骨头的阶段。

 

此前积累的“三大难题”,都有较大几率获得突破性进展。而“三大难题”的解决,将带来“三大变局”。

 

这“三大难题”分别是:推出房地产税、商品房“预售”改“现售”、按套内面积计价。

 

今天(3月8日),多家媒体报道了这样一个消息:全国政协委员周世虹提交提案,建议实行商品房现房销售制度,同时以套内建筑面积计价销售商品房。


对于这两个建议,周世虹委员给出的理由分别是:

 

商品房预售制度的主要弊端是:开发商将经营成本和经营风险转嫁给了购房者;先预付房款后交房,不仅让购房者承担了本应由开发商承担的资金成本,还会导致开发商挪用、占用资金,项目烂尾,购房人无房可住等风险;同时预售制度还助长房地产行业低水平竞争和房产泡沫,削弱政府对房地产市场的调控能力,影响社会稳定,带来了管理风险、消费风险、金融风险和社会风险等一系列社会问题。

 

由于公摊面积存在缺少限制性标准,由开发商委托房产商测绘面积,容易产生暗箱操作等原因导致公摊面积无序增加和不断上涨;另外,公摊面积计算不透明,购房人毫无知情权和救济权,公共部位(公摊部分)的使用和收益归属存在争议;不仅如此,采用建筑面积计价还将带来物业服务费、暖气费、精装修房销售等相关收费的不公平和不合理。

 

上述提案的发起人周世虹是法学专家,“民革”安徽省第十三届委员会副主委,安徽省律师协会副会长。

 

至于房地产税,本次“两会”也有新说法。虽然“政府工作报告”没有提及“房地产税”,说明2021年房地税立法不会有实质性推进,但在《“十四五”规划和二〇三五年远景目标纲要(草案)(征求意见稿)》里,有明确的说法:

 

推进房地产税立法。稳定地价、房价和预期。建立住房和土地联动机制,加强房地产金融调控,发挥住房税收调节作用,支持合理自住需求,遏制投资投机性需求。加快培育和发展住房租赁市场,完善长租房政策,逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利。

 

由此可见,在“十四五”期间,房地产税立法会有实质性进展。

 

那么问题来了:解决楼市三大难题,将怎样影响未来行业格局和价格?

 

第一,预售改为现售,将提高开发商的资金成本,有利于“头部房企”收购兼并、扩大市场规模,意味着中小房企将批量退场。对于房价来说,有助涨作用。

 

2021年房贷计算器小编举个例子:


以高层住宅为例,疫情之后基本上建筑结构“正负零”露出地面)就可以销售。如果改为现房销售,意味着开发商回笼资金的时间将延后1年半到2年。

 

假设平均延后2年,按照每年8%左右的资金成本,将增加开发和16%的资金成本。这些成本要么变相加入房价,要么需要政府拍地的时候给予让利(更严格地限价)。

 

商品房“预售”,又被称为“炒楼花”,它是香港商人霍英东在1953年发明的,对推进香港城市化发挥了重要作用。但也存在明显的弊端,如果开发商违约、楼盘烂尾,购房者将损失巨大。

 

中国内地的房地产制度是在1990年代建立的,基本上照搬了香港的做法。近年来,随着烂尾楼盘越来越多,建议取消预售的声音越来越响亮。

 

2020年3月,海南省宣布全域实施“现房销售”,成为“取消预售第一省”。此外,深圳、杭州、南京、苏州、江门等城市,也试点了“现售”。

 

“限售”之所以没有在全国推广,主要是两大原因:第一,担心房价上涨;第二,担心来自房地产的税收下降、失业率上升。

 

去年疫情爆发之后,几乎所有的省市都降低了预售门槛,而不是提高预售门槛(只有海南例外)。其目的,还是扶持房地产行业,避免企业压力太大。

 

鉴于经济下行压力期还有至少2年,所以全国范围内“预售”改“现售”,可能要到2023年之后才有可能推行。

 

第二,商品房销售取消“公摊面积”也呼声很高。主要原因是“公摊面积”的计算非常不透明,并由此造成了业主多付采暖费、物业费等。如果取消,按照套内面积或者实用面积销售,房价则会出现“跳涨”的奇观。

 

目前中国带电梯的住宅,正常情况下套内面积占建筑面积的70%左右,多的可以接近75%,少的可能不足66%,关键看开发商有没有“偷面积”。而开发商是否“偷面积”,还要看地方政府的监管是否严格。在一些城市,甚至出现了套内面积大于建筑面积的怪现象。但这毕竟是少数。

 

如果改为“套内面积”,按照套内率70%计算,每平米的单价会上涨30%以上,甚至超过40%。这会给民众带来通胀很厉害,房价很高等印象,影响类似发行1000元面值的大钞。

 

所以,“取消公摊面积”一直没有落地。

 

“公摊面积”的做法也是源自香港,坊间一直传闻是李嘉诚发明的。但事实上,发明权应该属于霍英东。李嘉诚比霍英东小5岁,李嘉诚介入房地产行业是在50年代末、60年代初,那时候楼花、公摊等制度都已经建立起来,李嘉诚最多起到了巩固这些制度的作用。

 

不过香港在2013年已经放弃了“公摊面积”的做法,越过“套内面积”,直接采取了“实用面积”。

 

一般来说,“实(使)用面积”是“套内面积”减去“墙体面积”,也有人主张还要减去阳台面积等。总之,“实(使)用面积”更为合理,但需要官方给予严格的定义。

 

实用“套内面积”、“实用面积”固然好,但会带来强烈的通胀感,而且引发跟欧美等国家住房价格的对比,可能加剧资金流入效应。

 

不过站在购房者立场上看,还是抛弃公摊面积更好,因为真实的、令人瞠目的单价,会对政策产生倒逼,维持调控的高压。否则,房价会在公摊面积掩护下,容易走高。

 

第三,房地产税立法,大概率在十四五期间获得实质性进展,至少会有初步的方案公布,或者在部分城市搞试点。至于全面落地,恐怕还需要更长的时间。

 

从西方国家的实践看,房地产税是地方政府最重要的税源。西方甚至按照政府开支,倒推房地产税率。

 

目前我们的地方政府,全口径的财政来源里房地产占比在35%左右,部分城市甚至达到40%以上。但主要是卖地、销售新房产生的“交易阶段”的税收,这在城镇化前半段是合理的,因为新房销售占比很大。

 

到了城镇化后半段,城市扩张速度减慢(卖地减少),新房需求减弱,政府的财源就需要转向“持有阶段”的税收。

 

正因为房地产税是地方政府的“长期饭票”,所以房价稳定是前提,慢牛走势是最理想的,因为通胀是常态。你今年征收来100亿的房地产税,明年收105亿,其购买力可能是一样的。如果房价持续下跌跌,征收的税收减少,政府开支将成为问题。

 

所以,房地产税不是为了遏制房价的,而是为了解决政府收入来源的。

 

但如果房地产税里,加入对多套房拥有者“惩罚性”、“累进制”的税率,那就会影响到老百姓的资产配置结构,多套房业主将被迫卖房,短期内会产生遏制房价的作用。

 

中国的住房,业主在购买的时候都支付了一次性70年的租金。所以,首套房一般来说是要免征房地产税的。如果全体国民都不投资房产,家家都只买一套房,那么房地产税就没有办法征收了。这意味着什么?大家可以想想看。

 

2021年房贷计算器小编认为房地产税的开征,可能给土地制度带来一个大变化:一套房,交了70年的土地使用费。


70年之后土地到期,是一次性补缴地租,还是年年征税?或许,会把70年之后的土地产权赠送给大家,这样首套房也就可以名正言顺地征收房地产税了。

 

年年收,比一次性收要好。一次性拿到,很快花完,后面的政府不好办。

 

所以,房地产税的推出,很有可能伴随着中国土地制度的重要变革。

 

也就是说,会有局部的私有化。这种私有化是可控的,因为城市里高层、多层房屋的土地产权,即便给了个人,也是很多人共同拥有的,也是虚拟的。




网友讨论:楼市三大变局快到了


网友:小房子


 想请教老师,80万首付,第一套房想在大城市购入,首选杭州还是广州呢?


作者


 第一套,要考虑在哪里上班




网友:十年砍柴


 老师,目前的调整是否到位了,接下来的右肩,核心资产还有机会吗?


作者


 即便是右肩出现,也是为了更深的下跌做准备的




网友:飞飞


 老师什么时候写写武汉




网友:L先生


 老师,济南历城和青岛城阳区哪一个更有潜力呢


作者


 都是未来发展的重点片区,要比较具体盘的配套了




网友:玲_ lml


 基金要赎回吗?之前的收益都跌回去了,还会不会小幅上涨呢?


作者


 或许有反弹,但之后会有更大的调整——个人判断




网友:xio邓


 我只想知道,现在买一套房到了五十年后,这房还能升值?还能每年百份之几或几十的涨?五十年后的房已经是快危房了!到时候谁还买这套危房?都说房价涨涨涨。问题是将来那套危房找谁接手?


作者


 建筑成本不高,集资重建就可以了




网友:鸢尾花儿


 那还要买房吗


作者


 因人而异,大城市值得长线投资


网友:鸢尾花儿


 谢谢老师回复




网友:证券公司一罗德裕


 现在还是厦门刚需进场的好时机吗!谢谢!


作者


 可以买




网友:与狼共舞


 您觉得买沈阳长白岛二手五年大开发学区房可以?就是周边公园挨着小区要修两个66万变电所,有点顾虑


作者


 还是离它远点,500米以上最好


作者


 你可以不在乎,将来接盘的人怎么说服他们


网友:与狼共舞


 变电所规划,一个建完了在126中学挨着10米远。一个规划建到万科鹿特丹南侧公园,基本也是挨着。担心会不会以后影响房价。长白岛。


网友:与狼共舞


 老师传播正能量点赞




网友:藍廣強(Victor)


 老师,请问还有右肩吗?


作者


 没想到今天这么弱




网友:军


 海南哪有取消预售啊,我们这附近的不论是新盘还是老盘,都是再预售!!


作者


 这个只能从新批土地开始




网友:Faith


 这个月惠州房子卖的挺好的,朋友圈中介很热闹,请问老师是惠州有啥利好政策嘛?


作者


 东莞更严格调控




网友:钱强


 合肥肥西会划区吗?


作者


 会




网友:钢铁战士


 浙江省衢州市经济倒数,房价直逼3万,可笑可笑




网友:dongdongruc


 海口,南京,武汉,杭州,今年投资选一个的话,您选哪一个?


作者


 都有价值,或许海口2到3年内空间更大,但不确定也最大




网友:千里之外


看今天这篇文章,是不对房市是利空啊?


作者


 也谈不上


网友:千里之外


 谢谢刘老师的回复




网友:Ray


 成都今年还有戏吗?




网友:小谭


 有多少房子的质量可以撑七十年?


作者


 这都不是问题,将来重建房子是重要产业


作者


 你的房子的价值,主要不是由建筑物本身构成的




网友:零度


 老师,深圳公寓有没有转住宅的可能性?




网友:carey


 坪山新定位为国家高新区,房子值得买不,是靠坪山商业中心好点,还是行政中心呢?




网友:宁静


 老师好,深圳的公寓是不是只能自住,以后出手很难吧?税费太高


作者


 政策永远在变化,公寓慢慢就住宅化了




网友:seasea


 老师你好!武汉中心城区带学位的老破小值得买吗?


作者


 多层、靠地铁,可以


网友:seasea


 谢谢老师!




网友:青


 跌成这样,右肩没了吗?




网友:虫sir


 老师好,罗湖的房子如果今年一定要卖,是现在卖还是等等看呢


诚信


 老师您好!济南、青岛、珠海哪个城市的房产投资潜力大?




网友:申红


 股市弱房地产也弱,不知道想让钱往哪走呦




网友:伍建辉


 广州南沙的产业大概率能搞起来吗?老师


作者


 需要时间。只要政府一直这么支持,还是能起来




网友:国


 老师你好!终于听到你说国家对温州的大利好,温州以后发展会怎么样?


作者


 值得看好




网友:余德龙-南京-紫东创意园-采购


 多做对老百性有利的事。




网友:现在开始


 老师我想考一个人社部高级技师证书,不知道这个证书考了有用吗


作者


 有些城市人才购房的时候有用




网友:蛐蛐


 老师福田上下沙片区如何


作者


 可以,学位有待提升




网友:moqi


 广州二手业主挂牌价挂的太高,明显高于实际成交价,怎么解决这个问题?


作者


 只能多看看,多划划价,等等看




网友:利宁


 老师,南京紫东新区会像江边那样独立成区吗?谢谢!


作者


 新区太多,就相互抵消了




网友:jakin


 公摊面积也是一大发明啊,它的任务已经完成了,该退出了




网友:我是行动π


 佛山离广州这么近,感觉大部分区域除千灯湖核心区一直是洼地,二套房还适合买吗?


作者


 800米内有地铁,学位商业配套不算差的,靠近广州方向的,可以




网友:与狼共舞


 大连房价涨起来了,沈阳还静悄悄




网友:记住我和我带给你的故事


 老师,2021年的三道红线和房贷限贷政策,会导致房价下行吗?对保定市的房价走势能给点意见吗


作者


 整体下行是不允许的




网友:程宵


 老师你好,一直关注你。我买南昌有两套房,打算留一套学区房自住。另一套打算出手预计会有60的流动资金,想去更高级别的城市买,不知道可不可行?




网友:雪儿


 请问天津和平老破小公产房可以买吗?




网友:深深凝望


 第一,房地产税的征收时机大概率会在房价平稳或者下跌的时间段出台,最终也与国外差不多,低税率。这个是政治需要。任何针对民众的新增税种出发点都是不会大幅增加纳税者负担。


第二,现售与套内面积计价,也许短期内就会见到。现售应该更快一些。政府现在不在乎房地产企业倒闭什么的,现在房企倒闭还是有接盘的。负面影响不大。


作者


 美国的税率是1%到3%,中国是千分之一到千分之三




网友:Lancet


老师,广州增城新塘和佛山千灯湖,打算长期居住工作和生活,哪里更合适呢?


作者


 自己住,千灯湖配套更好




网友:戴峰


 加快培育和发展住房租赁市场,完善长租房政策,逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利。这是不是意味着:租学区房的也可以让子女享受同等的教育条件。学区房要降温。


作者


 关键看学位是否紧缺,紧缺的时候房东不会让租户使用学位的。另外,租的意思是,越来越多的人买不起了




网友:HQ


 老师,沙井怎么样?未来看好吗?




网友:猫宁好好


老师,成都今年可以买吗?如果买的话买哪个区位?




网友:王鹰翔


 老师,惠阳南站两套大亚湾大爱城一套房了,还值得入手吗?入手在哪个区?那个盘,谢谢您!




网友:亚


 不比太担心 这是宏观趋势 即将的意思可能就是五年十年的事


作者


 5年,最多10年




网友:Lynne


 东莞能像河北一样,降一降吗?还是说横盘~我问的是虎门。


作者


 微降可能




网友:诚信


 期待老师您的高见!!




网友:灶灶


 理性现实就在眼前的观点




网友:滢


 老师你好,上海嘉定新城和临港泥城,购房选哪个更好?




网友:小超


 老师,那取消公摊面积会对现在购房者产生影响么?




网友:艺娜


 东莞调控升级,请问东莞塘厦还能入手吗?




网友:莫雨


 总之,购房难度是增加了!




网友:Michael


 70年的房子很少吧




网友:与狼共舞


 您觉得沈阳会出台加大人口流入利好政策,第十个国中缺人口,




网友:米菲


 燕郊今年可以入手吗?价位多少比较合适?


网友:米菲


老师,燕郊还有发展潜力吗?




网友:李成兵®


 不是李超人推进的吗




网友:咖啡可乐


 销售现房,感觉比较安心了,不必像之前担心烂尾那样焦虑了。有喜有忧吧。




网友:rubbite


 老师您好,家在广州,小孩想供房,未婚,首套,资金有限,请问,现在入手还是等等?您更看好南沙、南站还是老城?盼回复,谢谢!




网友:黄井力


 四线城市7层的老破大房子以后旧改会怎么弄?毕竟房子以后都会变成危房,国家对这种老破大的危房有什么旧改的政策吗?




网友:琳太


 有利于刚需




网友:夕拾


 所以说,无论如何都是房价走高




网友:平踪幻影


 世事洞明皆学问




网友:陌悠夕


 老师您好!山东烟台你怎么看?谢谢




网友:Crystal


 昨天美股上涨,印钱是利好,中国没利空却大跌搞不懂




网友:shí ~


 老师,罗湖区洪湖片区带桂园中学的96年高层房子,临7号线,6万,可以买吗?谢谢


作者


 不如加3万,买华润学区的万象华府




网友:大漠


 老师,股市这么大跌,是不是割肉跑了?感觉一直看不到底啊




网友:Peter


 其实,说真的一句,房地产税如果开征,多套房持有者的持房成本增加,而这个成本最终还是转嫁给刚需。


想要抑制房价的上涨,倒不如加强限价,限购,限售,限贷,大量增加供应,来得更加有效。




网友:刘海洋

 

老师,今天股市这么弱,因为什么原因呢?美国1.9万美元救市都批了


作者


 当做利好出尽看了




网友:小步の时光

 

老师你好!苏州姑苏区带学位的老破小值得买吗?麻烦解答一下,谢谢,辛苦了




网友:怡

 

老师,好。龙华红山站的商办公寓一直没涨,未来有涨的可能吗?手上还有一张房票,想卖掉这套房换个住宅,请老师给个意见?谢谢。


作者

 

卖,早点换。公寓的利好是给商务公寓的,商办是假公寓




网友:TY

 

原有的房子公摊过了,岂不是亏死了?


作者

 

其实大同小异,包括管理费




网友:小迷糊蛋

 

深圳二年内房价还会涨很多吗?我有房票就是没有存够钱,预计二年内在深圳买




网友:nana


老师,请问楼市不让搞,股市恐怕大跌,这让老百姓钱往何处去呢?




网友:Sun

 

请问青岛或者大连的走势如何 今年是否是买入的好时机!


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