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广州楼市调控很快就要到,再不买房就来不及了

2021年才刚开始,楼市就过得非常精彩。

 

1月底开始各种妖魔鬼怪的调控声音开始传出,2月调控就马上明显井喷。

 

看一组数据更直观:


2月份单月房地产调控次数高达45次,超过了1月份的42次,2月底累计房地产调控政策次数高达87次。

 

3月1日-3日仅3天,全国各地发布房地产调控相关政策就超过10次,年内累计房地产调控政策次数已经高达97次。


上头动作频频,警示性极强。

 

我们再来看具体城市的操作:


208深圳出台二手房指导价,随后陆续有银行确定按照二手房指导价发放贷款,其中经营贷也一并执行。

 

227东莞深夜发布调控,社保年限2年改3年,堵死假结婚假离婚之路、提高非普住宅首付、异地未结清贷款首付比例上调等政策。

 

303杭州法拍房同样执行限购政策,把破限购漏洞彻底补上。同日上海出台政策,对商品住宅用地出让实行限价竞价,对优先购买新房执行限售5年。

 

同样在303出台调控的还有无锡,无锡要求加强对发布的二手房价格的真实性和合理性核验,房屋交易管理部门将及时公开二手房合理成交价格区间,严肃处理炒作“学区房”、扰乱房地产市场秩序的行为。


北京虽然没有出台调控,但皇城脚下焉能放过?

 

北京早在2月就频繁被警示,北京房地产中介行业协会集中约谈主要的房地产中介机构,严厉打击恶意炒作和违规资金进入楼市,要求不得在微信朋友圈、自媒体渠道发布制造购房恐慌情绪的文章。

 

至此,北京的上涨火苗熄灭了,连带着环京的一帮子兄弟都同样萎靡不振。

 

调控下来,大家应该看得非常明白了:

 

核心就是:逢涨必查、逢炒必办。

 

去年上涨过一轮的核心城市已经出手了!接下来轮到谁?

 

2021年房贷计算器小编认为极有可能是广州。

 


1


去年广州上涨非常猛,并且是全线飙涨。

 

最火热的黄埔和南沙,黄埔涨幅20.7%,南沙29.2%,接近30%,这已经是吃大锅饭的数据,极个别优质项目,远超这个涨幅。


而核心区的珠江新城,个别项目涨幅去到40%以上,火热的上涨趋势甚至把远郊的花都、从化的房价都带动起来。

 

可以说,2020年是广州全面开花的一年。

 

并且这种上涨态势还在继续!

 

今年初在其他一线城市房价哑火的时候,广州却率先迎来开门红,2月新房成交量去到8585套。


这个数据是2019年全月的2.3倍,是2018年全月的2.66倍,今年广州小阳春已经毋容置疑。

 

说好的一起调控一起横盘,结果你却悄悄大涨,然后惊艳所有人?

 

别人在调控,你却还在涨,接下来不调控你调控谁?

 

很多人说广州不是已经出台调控了吗?

 

房贷利率普遍上浮、房贷放款时间延长、排查违规资金流入楼市、南沙甚至收紧人才购房的贷款条件等等。

 

但,广州截止目前并没有出台官方调控文件,而且是四大一线城市唯一一个房价还在涨,却还没明令出台调控的城市。

 

所以别急,调控不会缺席,只会迟到。预计最快4-5月份,广州调控就会杀到。


留给大家上车广州的窗口期不长了。



2


结合当前的调控手段,广州调控很可能会从两方面开刀:

 

1、从信贷端调控

 

从全球环境来看,宽松货币仍然是主流,但我们国家经济已经进入稳定恢复期,大家也发现我国M2增速开始回缓,LPR利率也已经连续10个月未做调整,央行公开市场投放量明显减少。


很显然,我们的货币政策已经从之前的危机状态回归正常,也从宽货币变成稳货币。

 

一般来说,宽松货币政策之下,会带来资产价格的上涨,在我国主要就是房产,所以前期部分热点城市房价上涨,股市也非常火热,但现在调控出台,其实就是对之前宽松货币的“纠偏”。

 

接下来,稳才是主流。

 

而快速从“打死”房价上涨的法宝,就是堵住那些想流入楼市的热钱,也就是从信贷端开始抓起。

 

打击经营贷、消费贷、严格审查资金渠道进入楼市就是这种路数。

 

深圳、上海、东莞的公开调控政策中基本也提及了这点。

 

而广州虽然政策未出,但市场上已经操作。

 

黄埔就有银行表示将“从严”对待黄浦区的房贷审批,南沙也收紧人才购房的贷款条件,除了房贷政策收紧,货币端“水龙头”也拧得很死。

 

LPR利率不变,那就加点变,现在广州四大行房贷利率都直接上调,从原来的LPR+40BP调整为LPR+55BP,二套更是上调至LPR+75BP。

 

增加买房成本,拖长成交时间,打击违规资金,一旦作为调控政策执行,就能有效打击大家对广州房价上涨的预期。

 

2021年房贷计算器小编认为别小看了全民预期,当大部分人都认为房价能涨的时候,房价就还能涨!


这是心理战术!

 

2、对二手房下手

 

从深圳发布二手房指导价格来看,我们会发现调控开始对二手房下手了!

 

过去限价一般只出现在新房,调控要么限名额、要么限资金,但现在明显升级了。

 

二手房向来是由市场为主导,很少受行政调控的干扰,基本是一个愿打一个愿挨的操作。

 

可现在深圳二手房成交要按指导价格发放贷款,而无锡、东莞的调控文章都提及要【建立二手房价格信息发布机制】。

 

换言之就是要提高二手房价格的透明度,可能会定期公布二手房指导价格,如果一旦执行,“副作用”效果就出来了。


政府公布的指导价高于市场价,传导给市场的是刺激很大,官方都说涨,更得买,市场一阵鸡血。


如果公布的市场价低于指导价,又要求银行按照指导价发放贷款,这又会提高购房者首付,误伤刚需。


如果广州也出台二手房指导价并按之执行,对刚需买二手房打击也非常大,本来利率就上调了,结果首付也增加,伤害性极大。

 

对二手房下手,是一场市场经济和计划经济的碰撞,就看拉锯战中谁能更占上风了。



3


那广州还能买吗?又要买哪?

 

广州是目前调控最为宽松的一个城市了,虽然去年一轮大涨之后,广州已经站在相对高点,但只要调控还没杀到,那些盘桓在北上深的资金,最先想到的就是广州。

 

而广州只要在调控大门还没关起之前,一切都有机会。

 

对于有价值的城市,不怕买得迟,就怕买不了。

 

所以买入广州,一定要赶在调控出台前的窗口期买入,否则之后可能就和深圳东莞一样,想买也根本买不了了!

 

站在已经涨过一轮的广州,现在去买广州,想像去年那样买入大涨基本是不可能的了,但是可以考虑买还能有补涨的区域。

 

按照广州的东进战略,东进一条线其实基本都涨了,珠江新城、天河公园、金融城、鱼珠、科学城,涨幅都不低。


天河的珠江新城,改善型的楼盘也是一夜跳涨,前年成交还在9万徘徊的,去年一下跳涨到15万,涨幅超过40%以上。

 

黄埔过去一年的涨幅也非常夸张,近3个月,黄埔区的涨幅排在全市第一,涨幅近5.95%,万科东荟城破5万、奥园8个月涨了40万,现在入场黄埔,有高位站岗的意思。


越秀的学区房也涨得非常稳,虽然广州不像深圳对学区房那么执著,但有学区的支撑,房价能做到稳中有涨。

 

海珠区主要涨起来的还是海珠东的琶洲,其余表现很一般。

 

番禺的核心板块万博板块,不论是新房还是二手房,也都涨起来。甚至连偏僻一点的亚运城,也有一定的上涨,前年一个朋友2.3万入手亚运城一个房子,去年涨到2.7万。

 

南沙去年我们一直推荐粉丝朋友入手,包括也做了几次线下的团购,去年南沙也是大热门板块,尤其是灵山岛,涨幅非常猛。

 

而大家一直质疑南沙的二手房市场,去年更是卖得最好,2020年南沙二手房的成交周期是全市最短的,也就是说南沙二手房,全广州卖得最快!


南沙虽然涨过一轮,但本身房价基数相比市中心不算高,所以预算合适的,我还是看好南沙,毕竟赌的是长线投资。

 

一通梳理下来,广州去年这轮上涨,基本该涨的都涨了,还没涨的我看了下已经不多了。

 

白云、增城、从化、花都。

 

从化和花都就不建议了,真的太远。

 

增城最近很多粉丝在问,作为不限购的区域,也是一轮大水漫灌之后刚需还能上车的区域,增城最近涨价呼声不断。

 

增城确实会吸收部分外溢的购买力,有上涨预期,但暴涨的机会不大。如果非得在增城买房,要沿着13号线和21号线去买,作为郊区外溢,地铁通勤是第一要素。

 

由此来看,选择排序是新塘>中新和朱村>荔城>其它。

 

在考虑交通之后,才去考虑学区和配套。严格来说,增城库存太大,除了地铁延线的新塘,其它板块都不建议考虑。

 

再看白云,白云作为老城区,几乎多次涨幅和它关系不大,但近两年开始白云迎来多重利好,华为广州研发中心确定落户白云。

在19年市规委会审议,也提出将普铁从广州火车站搬至白云区,并以此为契机,统筹推进周边7大片区的城市更新,并规划7条地铁站线。

 

白云区一直备受诟病的农民房多以及交通在未来会得到明显改善,片区房价肯定有所补涨。

 


4


现在北上深投资不是没钱赚,而是成本太高,只有广州现在还能买且首付还没抬高,还有入场的机会。

 

2021年房贷计算器小编相信到调控出台前,广州楼市依然会比较火热,仍然有一大笔有资金的富人在蠢蠢欲动。

 

所以接下来调控出台前,广州还有最后机会,一旦调控杀到,就只能再观望了!

 

在一线买房,不要为了之后下跌的可能性犹豫,而要为当下的确定性买单,短期回调不可怕,长期涨了就行。

 

经济学家薛兆丰说过:失败不是成本,放弃或者失去机会才是最大的成本。

 

可以在调控前上车,就不要放弃这个机会。


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