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楼市新政对买家和卖家是一场大博弈

“一单都开不了,只有靠房租小单维持生计这样子。”


平日里笑嘻嘻的小虎,这次眉头紧锁,显然感到了危机。


小虎是深圳宝安一家中介机构的店长,摸爬滚打几年,小有成就,也是我了解深圳市场的主要通道之一。


他的现状,其实反映了现下整个深圳楼市二手中介的困境。


2021年房贷计算器小编查了一下数据,2月“二手房指导价”新政出台后,深圳二手房成交量一夜入冬。


第一周,深圳二手房网签362套,环比下降78.3%。 


这都不能用暴跌、腰斩去形容,直接是冰封。


现在卖家不敢卖,买家不敢买,银行不敢贷,中介不敢攒。


“去年大调控,今年又来,同事走了好几个,怎么办?”小虎悻悻地问。


“等风来”,我答道。


欲知深圳楼市后事,我们还要从这次调控的底层逻辑去逐步分析。



1


虚假宣传


2月8日,深圳“二手房指导价”新政出台,当初我没有做过多解读,因为“二手房指导价”的提议已经好几次了,每次都是不了了之。


这跟房地产税出台一样,难度奇高,个中关系错综复杂。


但接下来这段时间,监管部门的决心让人一身冷汗。


先是2月23日,深圳住建局严查二手房中介,全面下架高价“房源”。


其次,严查贷款,要求当地银行,依据参考价执行贷款额度审批。


空中呼啸刀片飞,街上莫敢留一人。


与此同时,坊间传闻,深圳住建部对3595个小区逐一标价,整体比市面上挂牌价和成交价打了7折。


这意味着原来可以卖1000万的房子,现在只能卖700万,否则中介不可挂牌销售,银行不可贷款。


这是明智的。


因为从卖家下手是徒劳的,根本管不住,就只能从交易通道(银行和中介)下手,全面压制二手房房价。



2


完犊子


如此一来,之前买卖的利益格局就被彻底打破了。


对于卖家:


“凭啥让我的房子降价?我买的时候可没打7折!我不卖总可以吧?”


对于买家:


“政府帮忙压房价,市面上的房子打7折,这可太幸运了。”


对于中介和银行:


“难受,今年业绩又完犊子了。”


大家都没错,只是立场不同,但结果是一致:


成交下跌。


小虎说,深圳东部其实还好,因为“二手房指导价”和之前的房价出入不大,大部分业主愿意挂牌销售。


甚至还有房源,“二手房指导价”比之前的价格高,有的业主打包家私捆绑销售,不亏反赚。


但西部就很惨了。


大部分小区均小于二手房指导价,大量卖家选择下架拒卖,只有极个别业主,着急套现,答应以“二手房指导价”出手。


结果惨被买家哄抢。


2021年房贷计算器小编认为还有更搞笑的,有业主答应按照指导价卖房,但前提是必须买自己的“镇宅之宝”,“八鸡图”,一副300万,跟房子捆绑销售。


这就是“二手房指导价”新政出台后,市场的反馈。


如果你细心,会发现市场有些“乱套”。



3


效果


把犯错成本提到极致,银行和中介乖乖听话,这是没问题的。


但是“二手房指导价”如何给房子定价,这是最大的难点。


深圳有几百万套住宅,逐一“指导”工程量巨大,而且产生的业主纠纷,任何机构都没有能力解决。


目前来看,只能根据3595个小区的平均成交价,再加上一定幅度的“降价”,进行指导。


事实上,小区房源属性分化巨大,优质房源和垃圾房源之间存在价差,有的小区房价可能差到10~30%左右。


平均指导下,装修好、户型好的房子价格被压制,差的房子反而是利好的,这是有违逻辑的。



4


无解难题


小虎对我说,其实这段时间,优质地段的门店是有成交的,不是卖名画,而是增加了“第二首付”。


比如原来买一套房子卖1000万,之前首付三成,贷款就是700万,而现在这套房子被指导后,1000万变成700万。


但卖家依旧会卖1000万,只不过明面上合同是700万,用于规避政策,暗地里买家还需要支付300万现金作为“第二首付”。


两笔首付同时放到银行作监管,买卖双方心照不宣。


那么“二手房指导价”的结果是,卖家依旧卖1000万,一分没少,而买家多了一笔首付,买房成本更高了。。。


很多人问,为什么政府帮忙降价了,买家还要按之前的价格买房呢?


很简单,供需。


深圳楼市长期供需矛盾是事实,而且不可能通过“二手房指导价”来解决。


新政出台后,大量卖家下架拒售,又导致房源进一步紧缺。


有的买家着急买房,比如马上要结婚、小孩子要出生,鸡娃上学,就只能按照这个规则成交。


不出意外,这种“双合同”的怪象可能成为未来深圳楼市常态。


怎么解决呢?


答案是:无解。



5


虚假宣传


小虎问,你感觉“二手房指导价”政策如何?


2021年房贷计算器小编认为,这个政策是短期内压制房价最好的手段,而且在明面上数字能过得去。


这也是没有办法的办法。


但长期来看,还必须要从根部解决,增强供应,化解需求。


比如把过多的商业用地改成住宅用地;投资城市周边交通建设,让卫星城分担居住压力;将不同产权的房子,赋予资源价值,分担居住压力……


前段时间深圳住建局发布通知:


深圳的商务公寓、宿舍项目可通燃气了。


背后正是这个逻辑。


最后我再多说几句。


首先这个政策短期内会对市场造成“大利空”,房价短期内缓不过来,至少半年起步。


但随着深圳购买力逐步累积,房价长期上涨压力依然火爆。


这相当于深圳给房价列车拉了闸,接人上车。


对于买房人来说,一定要跟着政策走,“二手房指导价”和“限价”一样,是政府派发的红利,虽然说整体无法改变供需矛盾,但局部一定有效果。


政策出台后,一定会有着急套现,愿意按照指导价出售的房源,这跟打新一样,短期内会出现「捡漏空间」。


这段时间要多与中介“建交”,市场冷淡,他们渴求成交,会想办法把好房源推出手,只要与之前挂牌价存在价差,就可以上车。


双合同房源、名画绑定等房源尽量不买,因为这是游离政策之外的交易,万一出了错,谁都帮不了你。


接下来:楼市新政对买家和卖家是一场大博弈。


买家赢,房价砸个坑;买家输,房价未跌,还要多掏首付成本,双合同成为常态。


博弈不会太久,今年年底必出结果。


不出意外,接下来,官方肯定出细则加固政策效力,帮助买家打击卖家,2021年房贷计算器小编会做持续跟踪报道,给大家献计谋策。


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