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两会代表呼吁:套内面积售房、取消预售制,楼市大变局要来了

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水满则溢,月满则亏,每一件事物都有其周期性。


2021年房贷计算器小编今天要说的这个即将走慢周期的事物,是期房制度,也即预售制。


预售制,顾名思义,就是房子还没减少就开始销售。这个奇思妙想,出自于香港开发商霍英东。


1953年,35岁的霍英东在已经买下了的香港四方街地块,准备兴建100栋住宅楼,四方街还没动土,霍英东就开始派发售楼说明书,在说明书上向市民推介分期付款的买楼新方法﹕第一期先交订金百分之五十,第二期落妥二楼楼面交百分之十……第六期余款百分之十于领到入伙纸时清缴。


于是,就形成了最初期的分期付款和“卖楼花”。


期房制度并不是一开始就传到了内地。而是要等到改革开放。改革开放,深圳全面学习香港,将香港的土地财政和预售制也学了过来。


土地财政与预售制,的确为深圳的发展,按下了快进键,在深圳试验成功之后,1994年,中国内地出台新的《城市房地产管理法》,正式引入了起源于“卖楼花”的商品房的预售制度。


进入内地时候,土地财政和预售制在很大城市上加快了内地城市化进程,这个功劳无法抹去。尤其是土地财政。


地方政府以土地换取资金,卖地得来的钱用于发展城市的基础设施建设,地铁、学校、医院等等。直到现在,土地财政依然是很多城市无法摆脱的收入来源。


而预售制则帮助开发商获得了高周转的资金,房子建设的速度非常快,在最初的那些年里,满足了很多进城人口的居住问题。



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但土地财政和预售制带来的弊端也非常明显。


土地财政因为来钱快且容易,导致地方政府卖地上瘾,为了获取更丰厚的资金,地价设置越来越高,最终一步步推高了房价。


而预售制的弊端则是带来了很多粗制滥造的豆腐渣工程,且加大了民众的购房风险,此外在推动房价上涨方面,也是“帮凶”之一。


第一,带来了许多粗制滥造的豆腐渣工程。


预售制,开发商房子还没建好,就可以先买房子,获得购房者的资金。然后拿着购房者的资金完成后期的房屋建设,并继续去拍地。


这种钱得来太容易了,为了获得更多的资金,开发商加快建设速度,一轮接一轮的玩下去。古话说得好,慢工出细活,高周转之下,房子的质量能好到哪儿去。


所以,直到如今,依然有很多住户维权事件见诸于报端。



第二,加大了民众的购房风险。


近年来还好,在预售制推行的最初的那些年里,由于房子没建好就可以卖房收取购房者的资金,这给了那些捞一把就撤退的企业卷款跑路的机会。


房子建到一半,卷款跑路的事情,时有发生。



第三,推高房价的“帮凶”之一。


房价大涨的推手,有很多,比如土地财政、城市化、炒房投资等,再比如预售制。


预售制,加快了房企获得资金的速度,房企拿着买房人的钱,继续拿地,拿完地房子建到一半,又开始预售,如此不断循环,资金不断流入土地市场,土地市场一片火热,土地市场火热,势必会传到给二级成交市场。


想想看,如果银行不给房企贷款,没有预售制,房企拿地必须从自己口袋里掏钱,他们哪来的勇气和底气,去不断拿地?


2021年房贷计算器小编从发展趋势来看,目前城市化进程放缓,预售制的弊端已经大于贡献,到了该退出历史舞台的时候了。


所以,在去年就有很多城市适时推出了开发商预售款资金监管制度,开始了预售制退出的第一步。


2020年,有十多个省市提出了对预售款进行监管,包括成都、昆明、唐山、太原、江西、惠州、桂林、长沙、汕头、石家庄、银川、福州、佛山、济南。


所谓的监管预售资金,简单来说,就是购房者付的预收款不能全部直接给开发商,而是受银行监管,并按照工程进度一步步给到开发商。


比如济南就提出:


按照建成层数达到地上规划总层数二分之一时,监管资金留存比例为60%;主体结构验收时,监管资金留存比例为30%;竣工验收备案时,监管资金原则上留存比例为15%;取得竣工综合验收备案时,监管终止。



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去年迈出第一步后,今天有人提议要开始迈出第二步,也即预售制正式退出。


今天的会议上,周世虹提交提案,建议实行商品房现房销售制度,同时以套内建筑面积计价销售商品房。


他的理由是:


开发商将经营成本和经营风险转嫁给了购房者;先预付房款后交房,不仅让购房者承担了本应由开发商承担的资金成本,还会导致开发商挪用、占用资金,项目烂尾,购房人无房可住等风险;同时预售制度还助长房地产行业低水平竞争和房产泡沫,削弱政府对房地产市场的调控能力,影响社会稳定,带来了管理风险、消费风险、金融风险和社会风险等一系列社会问题。


这些理由,也就是我上面所说的预售制带来的三大弊端。


在城市化进程第一阶段,预售制的弊端小于优点,但进入城市化第二阶段后,弊端已经大于且远大于优点,应该适时退出。


现在退出,对城市化进程的影响不大,却能够净化市场,让维权事件少发生。更为关键的是,预售制退出后,开发商就没法肆无忌惮地拿地,推高地价和房价。


换句话说,期房制度一旦退出,对于开发商是一记重拳,这意味着开发商在各路资金受限的情况下,在资金本就紧缺的背景下,获取资金的难度又增加了。


在这种背景下,会增加房企的集中度,以后小房企的生存难度会更大。


此外,即便是大房企,没有了预售资金,也没法任性拿地,高周转难以为继,房价会多一点平稳的基础。


再来说说提交的以套内面积销售商品房的建议。


目前,除了重庆,所有的城市都是按照建筑面积售房。你买一套100平米的房子,扣去公摊和墙体占用的面积,实际使用面积可能不到90平米。


如果以房价换算,购房者相当于损失了好几十万。最关键的是,被公摊的面积,物业还要征收你的物业费。比如电梯面积有你公摊的一份,但每个月的电梯使用费和维修检查费用,你得照缴不误。


这种方式,最得利的当然是开发商。


但问题来了,如果按照使用面积卖房,开发商会不会将损失的利润加在房价当中或者装修费用当中?


所以,2021年房贷计算器小编认为,如果建议被采纳,真的开始以使用面积销售商品房,防范开发商加价,也要同步跟上。


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